Ипотечная программа "Народный гараж" / 04 октября 2010
Банки постепенно перестают бояться гаражной ипотеки. Вслед за контролируемым московским правительством «Банком Москвы», который предоставляет кредиты по программе «Народный гараж», свою ипотечную программу, позволяющую приобрести гараж на ранних стадиях его строительства, предложил «ВТБ 24». Гаражная ипотека будет востребована, уверены участники рынка недвижимости.
С помощью программы гаражной ипотеки заемщики «ВТБ 24» смогут приобретать в ипотеку гараж как вместе с квартирой, так и отдельно от нее, говорится в сообщении банка. «Приобрести гараж можно как в наземном, так и в подземном гаражном комплексе, расположенном под домом, – уверяют в банке. – При этом не имеет значения, достроен гараж или нет, кредит можно оформить на этапе его строительства».
Сколько стоит
«Гаражная ипотека» будет предоставляться в рублях или иностранной валюте на срок от 5 до 50 лет, максимальный размер кредита – 70% от стоимости объекта. Ставка кредита при покупке готовых гаражей составляет от 11,1% годовых в долларах, и от 15,6% годовых в рублях в случае фиксированных ставок. В случае комбинированных ставок процентная ставка в рублях установлена в размере от 15,4% годовых и от 14,6% – в случае переменных ставок. Обеспечением по кредиту готовых гаражей будет только приобретаемый объект недвижимости. Если гараж покупается на стадии строительства в некоторых случаях может потребоваться дополнительное обеспечение кредита, – говорят в «ВТБ 24».
Сумма ежемесячного платежа по кредиту на приобретение гаража или машиноместа, так же, как и по кредиту на приобретение жилья, зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса (для гаражей это не менее 30%, для квартир – от 10%). Так, к примеру, при покупке машиноместа стоимостью 650 тыс. рублей с использованием ипотечного кредита в размере 455 тыс. руб. на срок 15 лет ежемесячный плате по кредиту составит 6794 рубля.
Для заемщиков с чистой совестью
«Мы предполагаем, что основной спрос на гаражную ипотеку будет сосредоточен в сегменте новостроек, особенно у текущих и будущих ипотечных заемщиков банка, которые теперь получили возможность одновременного приобретения и квартиры и машиноместа в паркинге», – пояснил GZT.RU вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц.
Впрочем, как сказал GZT.RU топ-менеджер одного из ведущих риэлтерских агентств, пожелавший остаться неназванным, не исключено, что пользоваться программой «ВТБ 24» смогут только те заемщики, которые собираются брать в этом банке ипотеку или брали ранее. Другими словами, это люди, зарекомендовавшие себя перед банком как заемщики с положительной кредитной историей.
Гаражи есть, ипотеки нет
Несмотря на запущенную транспортную обстановку в Москве и нехватку парковочных мест и гаражей, тема гаражной ипотеки по-прежнему находится «в загоне» – московские банки практически не занимаются этой темой. Причина лежит сразу в нескольких плоскостях – помимо недавнего кризиса, сказавшегося на ипотечном рынке в целом, это вопросы законодательства и механизма осуществления таких сделок, а также вопросы оформления самих новостроек, в которых могут строиться подземные гаражи.
К примеру, Альфа-банку пока не интересно заниматься гаражной ипотекой, рассказал GZT.RU руководитель ипотечного блока банка Илья Зибарев. Он объяснил это тем, что гаражи, как правило, оформляются по договорам, которые не соответствуют требованиям банка. Тем же самым объясняют нежелание запускать гаражное кредитование и в других опрошенных GZT.RU банках.
Своего рода исключением можно назвать лишь «Банк Москвы», который в настоящее время предоставляет кредиты по курируемой московским правительством программе «Народный гараж». «Наша программа востребована клиентами в связи с тем, что у нас низкие ставки и более чем либеральные условия получения кредита», – утверждает представитель «Банка Москвы» Олег Федорченко. Преимуществом программы он называет то, что приобретаемый гараж становится собственностью заемщика сразу же после оформления договора. Процентные ставки по этому кредиту составляют от 9,75% в иностранной валюте, от 14,20% в рублях, срок выдачи кредита – от 1 до 5 лет, максимальная сумма – 350 тыс. рублей.
По словам руководителя аналитического центра ИРН.ру Олега Репченко, одной из причин буксования программ по покупке гаражей в ипотеку является крен в законодательстве. «Когда принимали закон об ипотеке в конце 90-х годов, законодатели думали об ипотеке лишь как о способе кредитования жилья, и законом не были предусмотрены меры, распространявшие аналогичные условия на покупку в кредит любой другой недвижимости. Тогда это не казалось актуальным», – говорит Олег Репченко.
Ловушка для гаражей
Активному введению гаражной ипотеки мешало отсутствие изменений в статьях 5, 77 и 78 закона «Об ипотеке». Согласно закону, ипотека представляет собой залог недвижимости, однако заложить гараж можно лишь в том случае, если он уже находится в собственности. Это обусловлено тем, что в стране работает два вида ипотеки. Один – так называемая «ипотека в силу договора», когда заемщик закладывает недвижимость, находящуюся в своей собственности, а ипотечный кредит использует на то, что ему необходимо. Второй вид ипотеки – «ипотека в силу закона», когда у человека при покупке недвижимости нет равноценного имущества для залога – тогда закладывается приобретаемое имущество. Специфика этой схемы заключается в том, что становится возможной регистрация права собственности на недвижимость с одновременным оформлением залога на кредитора (то есть на банк). Этот механизм действует сегодня только в отношении жилья, но не гаражей.
Спрос будет
По словам гендиректора «Миэль-новостроек» Марии Литинецкой, гаражная ипотека будет востребована на рынке, поскольку машиноместа сегодня – не самая дорогая, но существенная составляющая при покупке квартиры. «Сегодня средняя цена машиноместа в Москве составляет около 1,5 млн. рублей. Более дешевые гаражи, в том числе и в Подмосковье, стоят около 700-800 тыс. рублей, – поясняет Мария Литинецкая. – «Народные гаражи» продаются по цене в 300-350 тыс. рублей, а машиноместа в домах бизнес-класса и бизнес-плюс оцениваются уже в сумму от 2,5 млн рублей и выше. Стоимость машиномест в элитных домах вообще варьируется в районе от 4,5-5 млн рублей. В среднем по рынку, машиноместа продаются плохо, обычно они выставляются на реализацию в самом конце строительства объекта. Даже несмотря на московские пробки, для нашего народа более важным становится сэкономить».
Литинецкая обращает внимание на способ продажи машиномест в гаражах, который, судя по всему, и не устраивает наши банки. Так, большая часть мест в паркингах продается по предварительным договорам или другим схемам. По договорам доверительного управления (ДДУ), которые сегодня, согласно поправкам к закону 214-ФЗ, являются основной формой приобретения квартир в новостройках, машиноместа в гаражах в строящихся домах практически не продаются. «Ипотека была сложной темой и на этапе работы предварительных договоров, так как под залог машиноместа ипотеку было получить невозможно – это ведь была не прямая ипотека, а ипотека под залог существующего имущества. А сам гараж вместе с домом не было достроен и зарегистрирован. В итоге клиенты предпочитали не покупать гараж вовсе или копить деньги, чем закладывать свое имущество под строящийся гараж», – объясняет Мария Литинецкая.
После введения поправок в закон 214-ФЗ банки взяли паузу, объявив, что будут выдавать ипотеку по ДДУ или по предварительным договорам после получения заключения о соответствии (ЗОС). Кроме того, многие банки по-прежнему предоставляют ипотечные кредиты на момент возведения 50-70% здания, что также сильно сужает предложение, в том числе и гаражной ипотеки. Впрочем, по словам представителей ипотечного брокера Est-a-Tet, хоть в настоящий момент при покупке новостроек клиенты пока еще не часто берут гараж в ипотеку, можно предположить, что в будущем программа будет пользоваться спросом, особенно для покупки дополнительного гаража на семью.
У кредитного брокера «Кредитмарт» достаточное количество клиентов нуждаются в финансировании при покупке гаражей, утверждает гендиректор компании Юлия Купко. Как правило, этот вопрос клиенты решают посредством потребительского кредита, рассказывает она. Это дороже, но клиент, собирая минимум документов, получает необходимые денежные средства. Иногда клиенту требуется более значительная сумма – в этих случаях он может получить финансирование под залог имеющейся в собственности квартиры. «Если на рынке появится программа, предполагающая оформление в качестве залога банку не квартиру, а гараж, естественно, с точки зрения собственной оценки рисков, этот вариант для клиента будет предпочтительнее», – говорит Купко.
