Новый 214-й закон не гарантирует полноценную защиту дольщиков / 04 октября 2010
Федеральный закон за номером №214 «О долевых участниках» начал работать с первого апреля 2005-го года. Его утвердили для противостояния строительным пирамидам на фоне повышающегося с каждым годом числа обманутых участников долевого строительства. Согласно этому закону, привлекать денежные средства участников долевого строительства компании могли только после получения разрешительной документации, официальной гос.регистрации, подписанных соглашений о долевом участии и исполнения условий сделки. Данный законопроект сильно встревожил девелоперов и очень развернуто обсуждался в средствах массовой информации. В результате юридических коллизий и повышенных рисков девелоперы были не согласны с новыми правилами. Строительные компании восприняли принятие этого закона в качестве первоапрельской шутки.
Юридические специалисты обнаружили в нем массу тонкостей, предложив потенциальным покупателям жилой недвижимости весьма интересные схемы: предварительного, вексельного или смешанного типа с предоплатой и без. Очень жаль, но для долевых участников жилищного строительства закон не ограничивал инвесторов, занимающихся продажей первичного жилья, по использованию иных видов соглашений и документов, требования к которым устанавливаются гражданским кодексом российской федерации и законопроектом о ведении инвестиционного бизнеса.
Благодаря новому закону рынок покинут недобросовестные застройщики
На прошлой неделе президент российской федерации Дмитрий Медведев подписал законопроект по внесению изменений в федеральный закон «О гос.регистрации прав на жилую недвижимость» и несколько отдельных актов законодательного характера. Согласно новому закону, застройщики могут подписывать с гражданами соглашения о долевом участии в жилищном строительстве в соответствии с определенными условиями. Эти соглашения, по мнению специалистов, представляют собой одну из самых защищенных законодательных форм договора долевого участия. По утверждению Александра Хинштейна, являющегося депутатом государственной думы российской федерации, принятие данного законопроекта в значительной мере изменит ситуацию в сфере рынка долевого участия, заставив недобросовестные строительные компании уйти с рынка. Благодаря этому закону, мы можем ввести соответствующие ужесточения в работе с денежными средствами дольщиков.
После того, как данный закон полностью вступит в силу, все наличествующие на сегодняшний день серые методики станут незаконными. Вследствие этого строительным компаниям будет невыгодно ими пользоваться, так как, административный штраф в несколько раз будет превышать финансовую прибыль. Но, как известно, у любой медали есть и другая сторона. Мы, решив пойти навстречу строительным компаниям, освобождаем их от уплаты налога на добавленную стоимость в рамках соглашения о долевом участии в строительстве. С точки зрения Алексея Коневского, который является руководителем компании по земельно-правовым отношениям в сфере недвижимости и строительства «Пепеляев групп», старая редакция закона тоже содержала в себе запреты на привлечение средств дольщиков, но строительные компании активно их нарушали. Скорее всего, административные штрафы вместе с освобождением от налога на добавленную стоимость подтолкнут застройщиков вести строительство согласно 214-му федеральному закону. На данный момент, существует масса возможностей по привлечению средств долевых участников в сферу жилищного строительства. Те застройщики, которые пожелают работать по иным схемам, будут иметь полное право на ведение этой деятельности.
Следует отметить, что административные штрафы в масштабах строительной сферы деятельности являются не такими уж большими. С точки зрения аналитических экспертов компании «НДВ недвижимость», 214-й федеральный закон не может дать 100-ную гарантию безопасности покупателям жилья в строящихся жилых зданиях. Юридические поправки, которые начали работать наряду с законом в нынешней редакции не могут гарантировать, что возведение конкретного проекта будет окончено или не станет долгостроем. Более результативным инструментом, который может защитить средства потенциальных покупателей является страховка, обеспечивающая безопасность интересов граждан, - полагают эксперты компании. По оценкам господина Коневского, наилучшей гарантией для дольщика были бы юридические поправки, ранее обсуждаемые в государственной думе, приравнивающие большинство сделок с жилой недвижимостью к договорам долевого участия.
Принцип работы договора долевого участия
Принимая во внимание тот факт, что сегодня согласно 214-му федеральному законопроекту в столице работает не более двадцати процентов строительных компаний, повышение жесткости мер может в значительной мере отразиться на первичном рынке недвижимого имущества. Вероятным сценарием в данной ситуации может явиться временная нехватка жилья. По оценкам экспертов компании «Est-a-Tet», на сегодняшний день 214-й федеральный закон охватывает не больше двадцати процентов от общего числа проектов строительства жилья эконом и бизнес классов. В сегменте элитного класса 214-му федеральному закону всецело соответствует не больше ¼ объектов первичной застройки. В столичном регионе строительные компании являются более дисциплинированными.
На первичном рынке столичного региона, согласно 214-му закону реализуются не более тридцати процентов проектов. В целом по стране, с договорами долевого участия работают лишь тридцать процентов строительных компаний. По данным экспертов компании «НДВ недвижимость», подавляющее большинство объектов в столице и области, реализация которых происходит согласно договорами долевого участия, будут введены в эксплуатацию только в конце четвертого квартала текущего года. Если внесенные в этот законопроект поправки не будут инициировать переход продаж на договора долевого участия, то в следующем году объем подобных сделок уменьшится, как минимум, на 5 процентов. На данный момент, общий объем проектов, реализующихся по 214-му федеральному закону, начинает увеличиваться.
Новый закон вряд ли сможет оживить рыночный сегмент
С точки зрения девелоперов, поправки, внесенные в 214-й федеральный закон вряд ли смогут оживить рынок. Строительные компании теряют доступ к кредитным ресурсам в результате нехватки личных оборотных средств. Потенциальные потребители, в данной ситуации, лишаются возможности купить жилую недвижимость по заниженным ценам, то есть, на начальной стадии реализации, - говорит Виталий Королев, являющийся директором по связям с социальной общественностью предприятия «Главстрой». С его точки зрения, по мере окончания запланированных проектов, на рынке может произойти резкое снижение объемов предложений, поскольку открытие продаж будет смещено на неопределенный срок. Вероятнее всего, при активации спроса стоимость квадрата жилой площади будет увеличиваться.
Невзирая на соотношение спроса и предложения, начальная стоимость жилой недвижимости увеличится в соответствии с привлекаемыми инвестициями. Это является обратной стороной защиты прав вторичных инвесторов в условиях увеличенных сроков согласований и получения разрешительных документов, - отметил господин Королев. С точки зрения строительных компаний 214-й федеральный закон, помимо всего прочего, усиливает исполнительное давление на компании, работающие по альтернативным схемам привлечения денежных средств долевых участников строительства. Большинство застройщиков под угрозой наложения серьезных административных штрафов, вероятнее всего, начнут работать с договорами долевого участия. Вследствие этого в значительной мере повысится защита прав долевых участников. В связи с этим риски строительной компании юридического характера увеличатся вместе с повышением потребности застройщиков в административной поддержке по реализации инвестиционно строительных проектов, - полагает Василий Шарапов, являющийся заместителем директора юридического управления инвестиционно девелоперской организации «Сити XXI век».
Девелоперы жалуются на то, что данный закон не может урегулировать вопрос с усовершенствованием законодательства о жилых кооперативах и сертификатах на жилую площадь. Исходя из этого, застройщики вряд ли смогут воспользоваться большинством инвестиционных инструментов для привлечения денежных средств дольщиков. Подобные инструменты могли бы стать хорошей альтернативой договору долевого участия. Закон за номером № 214 в новой редакции может стать весьма неблагоприятным сюрпризом для строительных компаний, которые продают квартиры до получения официального разрешения на ведение строительства. На современном рынке, где основополагающим конкурентоспособным преимуществом является стоимость, некоторые застройщики могут приостановить реализацию своих проектов на неопределенный срок.
Станут ли застройщики вести строительство по белым методам?
Главной причиной уклонения строительных компаний от работы по договорам долевого участия является не услуги, которые согласно ДДУ облагаются налогом на добавленную стоимость. Истинной причиной этому является то, что строительные компании, ведя соответствующий бизнес в условиях отечественной бюрократии, стремятся свести к минимуму свои риски. Схема долевого участия в жилищном строительстве, утвержденная государственным правительством, формирует законодательный дисбаланс в пользу долевых участников. Следует заметить, что во взаимных отношениях строительных компаний и государства органы местного самоуправления тоже претерпевают дисбаланс, не представляющий интереса для застройщиков, - поясняет Василий Шарапов. С точки зрения господина Шарапова, строительная компания в условиях долевого участия находится в своеобразных юридически-административных рамках у государственной власти и дольщиков. По мнению рыночных экспертов, подобные перспективы могут заставить строительные компании искать другие пути по привлечению частных инвестиций в собственные проекты. Привлечь строительные компании в схему долевого участия, может быть и удастся, но только в том случае, если государственное правительство решит заняться повторной бюрократизацией всей системы жилищного строительства, повысив собственную ответственность перед строительными компаниями за задержку подписания градостроительной и другой документации, считает Василий Шарапов. В том случае, если потенциальные покупатели не будут готовы к новым ценам в пост кризисный период, то строительные компании будут искать юридически аргументированные методы реализации жилой недвижимости на начальных этапах реализации проекта, то есть, по более доступной стоимости, - подчеркивает господин Королев.
По мнению Юлии Гераськиной, которая является представителем компании «Est-a-Tet», делать выводы о дефиците первичной недвижимости пока рановато. Скорее всего, застройщики смогут вовремя реорганизоваться и станут работать в соответствии с 214-м федеральным законом. Остальным придется заняться поиском законных оснований для использования альтернативных методов, позволяющих осуществлять продажу жилой недвижимости по более доступной стоимости. В связи с этим им также придется форсировать рефинансирование по всем своим проектам. У покупателей в данной ситуации выбор весьма неплохой: купить жилую недвижимость по более прозрачному методу или сэкономить. Опуская всякие подробности, большинство внесенных поправок можно оценивать в виде положительных изменений. В ближайшем будущем закон будет только усовершенствоваться и, может быть, станет представлять одинаковый интерес для всех рыночных участников.
Новое в прежнем федеральном законе
Новый федеральный закон создал благоприятные условия для подписания соглашений о долевом участии в жилищном строительстве между соинвесторами и застройщиками. В рамках данного закона описано несколько конкретных ситуаций, когда допускается привлечение частных инвестиций до введения жилья в официальную эксплуатацию. Денежные средства могут быть привлечены на основании договора долевого участия в жилищном строительстве, а также за счет выпуска жилищно-правовых сертификатов, закрепляющих права их собственников на получение жилья. Владельцы этих сертификатов должны иметь в собственности земельные участки, получив соответствующее разрешение на возведение дома многоквартирного типа. Отметим, что эти средства могут привлекать жилищные и строительные кооперативы. Договор, подписанный с нарушением вышеописанных правил, может быть признан недействительным согласно судебному решению в соответствии с поданным исковым заявлением от гражданина его подписавшего. В новом законе описано понятие «застройщик», согласно которому им может являться любое юридическое лицо, обладающее земельным участком, как на правах аренды, так и субаренды. Согласно этому документу уровень солидарной ответственности банковского учреждения заменяется на субсидиарную, действующую на основе договора поручительства с застройщиком.
В федеральном законе №214 подробно прописаны положения о целевом использовании застройщиком финансовых средств долевых участников строительства. В ситуации с нарушением строительной компанией установленного 214-м федеральным законом целевого использования частных инвестиций, договор долевого участия может быть расторгнут в судебном порядке, по желанию долевого участника строительства. Одновременно с этим в административный кодекс российской федерации было внесено положение, устанавливающее штраф за привлечение частных инвестиций по нарушенным требованиям. В данной ситуации, на должностное лицо будет наложен административный штраф, составляющий от двадцати от пятидесяти тысяч рублей. Административный штраф, распространяющийся на юридических лиц, составляет от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Кроме того, закон был дополнен вторичными составами об административных правонарушениях. Административный штраф накладывается на компанию, привлекающую средства дольщиков, за непредставление в соответствующие инстанции информации и контрольных документов. Размер административного штрафа для должностных лиц составляет от пяти до пятнадцати тысяч рублей. Штраф, распространяющийся в данном случае на юридических лиц, составляет от пятидесяти до двухсот тысяч рублей.
При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.
