Новостройки эконом-класса в Москве стоят от 76 тысяч рублей за метр. Что есть на рынке? Изучаем новые адреса, выбираем между монолитом и панелью / 18 октября 2010
Как обстоят дела с недорогими новостройками в российской столице – этот вопрос и изучал обозреватель журнала Metrinfo.ru.
Посмотрим на цены
Обсуждая что-нибудь, прежде всего хорошо бы понять, о чем мы говорим. Обратившись к теме эконом-класса, мы с изумлением обнаружили, что у специалистов нет единства по самому, казалось бы, ключевому вопросу – цене. Т.е. все согласны, что эта недвижимость – самая дешевая из имеющейся сегодня на рынке. Но вот сколько именно она стоит? Цифр было названо почти столько, сколько человек мы опросили. Т.е. общеизвестный рекорд (два юриста – три мнения) не взят, но вплотную к нему мы подошли…
Итак, Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» полагает, что цена варьируется в пределах от 76 тысяч рублей за метр до 150 тысяч, а иногда и выше. Мария Рязанова, менеджер по рекламе и PR компании «Атлант Инвест» и Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва считают, что 1 кв. м в квартире эконом-класса в Москве стоит от 90 тыс. руб. Юлия Гераськина, директор Департамента новостроек компании Est-a-Tet, называет цифру в 110 тыс. руб. Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости «Кондр» - до 120-130 тыс. руб. за кв. м. Алексей Харитонов, директор управления реализации компании «ЮИТ СитиСтрой» - 115-135 тысяч.
Сергей Грудолов, ведущий аналитик ФСК «Лидер», недорогую недвижимость в Москве разделяет на две группы. Первую можно назвать «классическим» экономом – она стоит до 100 тыс. руб. за кв. м; вторая – т.е. «эконом-плюс» (еще иногда называемая «повышенной комфортностью») – 100-130 тыс. руб.
И, наконец, Гарегин Аветисян, директор Департамента продаж «Ведис Групп», уверен, что считать лучше не в пересчете на метры, а за весь объект целиком. Сегодня эконом-класс, по его мнению – это квартиры примерно до 10 млн. руб.
О причинах подобной ценовой неразберихи мнения также разнятся. Кто-то считает, что игроки рынка еще просто не успели договориться о единых критериях (и то правда: всего 20 лет рынку-то!). Более трезвомыслящие люди говорят, что выработка единых критериев помешает девелоперам. «Они останутся без дополнительной прибыли, - категоричен Сергей Грудолов (ФСК «Лидер»). – Попросту не смогут продавать жилье дороже того, чем оно стоит в действительности».
…и на все остальное
С «физическим выражением» эконом-класса ситуация не лучше. В эту категорию без вопросов попадают все панельные новостройки. А вот с более современными и качественными монолитными домами ситуация сложнее: часть из них относят к эконому, и к его более дорогой разновидности – упомянутому «эконом+» (или «комфорт-классу»), а часть – уже к более дорогому бизнес-классу, и четко обозначить границу получается не всегда.
«По сравнению с экономом, объекты бизнес-класса обладают лучшей транспортной доступностью, они расположены ближе к центру города и в более престижных районах, - говорит Юлия Гераськина (Est-a-Tet). – Средняя площадь квартир бизнес-класса выше, инфраструктура жилых комплексов более развитая, а социальная среда – более однородная».
Мощнейшее влияние на описываемые нами процессы оказал кризис. В середине уходящего десятилетия дешевых домов в Москве становилось все меньше и меньше – строители предпочитали более дорогостоящие, поскольку они приносили бОльшую прибыль. «Но два года назад застройщики поняли, что чем выше статус дома, тем сложнее продать в нем квартиру, - отмечает Сергей Кушменюк («Кондр»). – Поэтому многие проекты подверглись реконцепции. К примеру, застройщики, которые собирались строить монолитные дома с просторными квартирами, урезали их площадь, так как покупатели не были готовы платить за «лишние» метры. То же самое с панельным домостроением. Если два года назад казалось, что панельные новостройки скоро будут только в Подмосковье, то сейчас все по-другому. Можно сказать, что кризис дал еще один шанс панельному домостроению в Москве».
Возрождается панельное домостроение в Москве, надо заметить, в лучшем виде. И, прежде всего, это касается отделки: «Благодаря увеличению конкуренции на рынке и борьбе за не самый большой в этом сегменте покупательский кошелек, застройщики предлагают более качественную отделку и используют, опять же, более качественные материалы», - подчеркивает Владимир Трибрат («Пионер»-Москва).
Еще одно изменение связано с «оснащением» здания. До самого недавнего времени точнее всего определить класс дома можно было посмотрев не на квартиры, а на то, что вокруг них. Огороженная охраняемая территория, подземный или надземный паркинг, консьержи в подъездах, объекты социальной инфраструктуры – все это были черты, безусловно, присущие только бизнес-классу. Но… Проект «Царицыно», реализуемый сегодня на юге Москвы, разрушил многие из этих стереотипов. При самой что ни на есть «экономной» цене (минимум от 76 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена – около 90 тыс.) там имеется все перечисленное выше: и детсады со школами, и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, и благоустроенная придомовая территория, и круглосуточная охрана.
Что есть на рынке?
Самый знаменитый из продаваемых сегодня объектов эконом-класса – без сомнения, уже упоминавшийся в предыдущем абзаце ЖК «Царицыно». Помимо прочего, здесь впечатляют масштабы: земельный участок под застройку занимает почти 45 га, на нем возводится 15 жилых домов общей площадью 420 тыс. кв. м (из них 369 тыс. – жилая площадь). Обширная инфраструктура, собственная управляющая компания, возможность приобретения квартиры уже с ремонтом и отделкой.
«До конца октября в 8-м корпусе мкр. «Царицыно» планируется демонтировать башенные краны и произвести первый пуск тепла. Активно строится 9-й корпус (монтаж 3-4 ого этажа, готов 1-2 уровень паркинга). Также возводится 10-й корпус мкр. «Царицыно». В мкр. «Царицыно» все квартиры предлагаются с эксклюзивной застройщика. Такое предложение - редкость для монолита», - рассказывает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).
Эксперт приводит в пример еще один популярный адрес: ЖК «Богородский» (монолит) расположенный в 5-ти мин. пешком от станции метро «Улица Подбельского». Здесь обещают построить детский сад, двухуровневый подземный паркинг на 1890 м/м. ЖК «Богородский» расположен в зеленом районе с развитой инфраструктурой, поблизости 5 детских садов, 2 школы, торговый центр, магазины и т.д. Стоимость квадратного метра начинается от 94 000 руб.
Среди других интересных проектов Гарегин Аветисян («Ведис Групп») называет ЖК «Юрлово». Комплекс, расположенный в районе Отрадное на северо-востоке Москвы (адрес: Юрловский проезд, вл. 14), состоит из четырех домов серии П-44Т, детского сада и двух надземных гаражей. Монтаж корпусов практически полностью завершен, цены на квартиры находятся в диапазоне 4-8 млн. руб. «Благодаря высокой скорости строительства, небольшим по площади квартирам и доступным ценам микрорайон является одним из наиболее интересных предложений на рынке», - отмечает эксперт.
Другой аналогичный проект - ЖК «Мичурино», расположенный в Западном административном округе, одном из наиболее экологически чистых уголков Москвы. Адрес строительства: ул. Б. Очаковская, д. 1/3, общая площадь – 142 тыс. кв. м. Комплекс состоит из пяти корпусов серии КОПЭ, трех домов П-44Т и три башни новой улучшенной серии Д-25Н. На обширной территории микрорайона будут возведены собственные школа, детский сад, физкультурно-оздоровительный центр, а также два многоуровневых паркинга. Магазины, аптеки, службы быта и филиалы банков разместятся в шаговой доступности, на первых этажах домов. Цена – 99-112 тыс. руб. за кв. метр.
Мария Рязанова («Атлант Инвест») называет один из самых доступных по цене адресов – ул. Лухмановская, д. 35. Безусловным преимуществом этого дома серии И-155, расположенном в районе новой застройки Кожухово (автобусом от м. «Выхино») является то, что он уже сдан ГК и заселяется. Цены – от 88 тыс. руб. за кв. м.
Сергей Грудолов (ФСК «Лидер») напоминает о том, что в сентябре было анонсировано несколько новых масштабных проектов. Среди них – планы компании «ЛенСпецСМУ» провести комплексную застройку в районе Бутово. В результате на рынке должно появиться более 400 тыс. кв. м нового жилья эконом-класса. Также ГК «Пионер»-Москва намерена построить в районах Митино и Текстильщики около 170 тыс. кв. м и около 100 тыс. кв. м соответственно.
А вот ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово - проект, уже реализуемый ГК «Пионер»-Москва. «Его мы относим к комфорт-классу (его еще называют эконом +), в настоящее время цены на квартиры варьируются от 96 до 129 000 рублей за кв. м, в зависимости от этажа и площади. Сейчас комплекс находится в завершающей стадии строительства, его готовность – более 75%.Уже продано около 99% квартир в корпусах «А» и «Б», а в начале сентября поступили в продажу квартиры последнего коммерческого корпуса «В»», - комментирует Владимир Трибрат.
Не разорит?
Покупателей экономных объектов (коль скоро они «экономные») наверняка интересует вопрос о том, во сколько ежемесячно им будет обходиться их недвижимость. Пару месяцев назад на презентации все того же «Царицына» генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев сказал, что «целевой аудиторией» для этого объекта являются люди, зарабатывающие в месяц по 120-150 тыс. руб. Что будет, если квартиру там купит кто-то менее состоятельный – не будет ли у него шока после получения первой платежки на квартплату?
Сразу скажем, что чудес не бывает – обширная инфраструктура ЖК бесплатной не окажется. Все эти автономные службы, детские площадки и охрана дадут «прибавку» по сравнению с тарифами муниципальных служб – по оценке Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), примерно в 30%. Как отметили другие наши комментаторы, в принципе, жильцы имеют право выбирать, кому доверить управление своим домом – об этом недвусмысленно говорится в Жилищном кодексе. Однако покупатели квартир, как правило, не очень активны в этом вопросе, поэтому, по крайней мере в первое время им придется платить по тем тарифам, которые назначила им оставленная застройщиком управляющая компания.
Резюме от журнала Metrinfo.ru
Мнения о «выдавливании» эконом-класса из Москвы (как и всякие «слухи о смерти») оказались сильно преувеличенными. Кризис нанес по амбициям застройщиков мощный удар – это прежде они соревновались, у кого объект круче, теперь же озабочены тем, чтобы покупали. И – как выяснилось – лучше покупателя, чем небогатый человек, нет. Некапризен, да и деваться ему некуда. Так что объекты эконом-класса появляются сегодня во многих местах Москвы – даже, страшно сказать, в ЗАО. И, видимо, эта тенденция к нам надолго.
