Подмосковные стройки, приостановленные в кризис, наконец оживают. Где-то девелоперы решили свои финансовые проблемы, в других случаях ситуация сдвинулась с мертвой точки под давлением общественности или с помощью городской администрации. Но результат в любом случае радует: наступила уверенная «оттепель».
Что, где, когда
Тенденции рынка первичной недвижимости Московской области повторяют столичные: начинается доведение долгостроев до ума. Так, в Балашихе ожили крупные проекты – например, мкрн «Никольско-Трубецкое», корп. 1, 5 («СпецВысотМонтаж»). Как рассказала Юлия Гераськина, директор департамента новостроек Est-a-Tet, объект долго стоял, продажи активизировались в начале 2010 года. Такая же ситуация наблюдалась в мкрн 27а, корп. 9, 9а, 9б (инвестор-застройщик — «Московское агентство недвижимости»). В течение полутора лет комплекс из трех башен простаивал из-за проблем с документами, которые сейчас получены, а стройка возобновлена. Не так давно было объявлено о выходе на реализацию ранее замороженного ЖК «Солнцеград» — он переименован в «Балашиха-Сити», завершением займется ФСК «Лидер». Объем строительства — 116 тыс. кв. м, первая очередь будет сдана в IV кв. 2011 года, весь проект – до 2015 года. Продажи стартовали с отметки 45 тыс. руб. за кв. м, но теперь цены несколько поднялись. Без движения в Балашихе остаются стройки в мкрн 21А и в мкрн Лукино.
В Люберцах, где когда-то девелоперы заявляли о введении 5-7 млн кв. м жилья, в позапрошлом году были заморожены большие объемы строительства. Сейчас на многих площадках заметно оживление – активизировались СУ-155 и ПИК. Так, стартовали работы в районе «Красная горка», мкрн 7-8, квартал 7 (140 400 кв. м), возводимого СУ-155. ПИК продолжил строительство мкрн 7-8, квартал 8а (всего более 630 тыс. кв. м, 40 корпусов).
В Щелкове начата реализация ЖК «Потапово-3А» на ул. Фрунзе, 8 («ЮИТ-Московия»). Сдача намечена на IV кв. 2010 года.
В Электростали остановленных объектов не более десяти, и судьба трех уже окончательно решена. «По строительным адресам ул. Ялагина, 8 и 9, в просторечье именуемым Ялагинским полем, возводятся монолитно-кирпичные многоэтажки, — рассказывает Александр Целыковский, генеральный директор «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис». — Девелопером и генподрядчиком выступило ЗАО «Молния-М» из Балашихи. Кризис застал оба объекта в одинаковой стадии: по семь этажей. В корпус 9 вложены средства дольщиков, поэтому руководство компании-застройщика приняло решение закончить его, что и было сделано к концу 2009 года. Корпус 8, который сооружался без использования средств физических лиц, в октябре 2008 года заморозили». В начале 2009-го было отмечено оживление спроса, девелоперу удалось привлечь кредит «Сбербанка», и в апреле 2010 года на Ялагина, 8 возобновилось активное строительство. Сегодня готов каркас 15 этажей. Сдать объект госкомиссии запланировано в начале осени.
На ул. Пушкина, 37 также начались работы. «Фирма «Технополис», местная строительная организация, выиграла тендер на участие в муниципальной программе переселения из пятиэтажных хрущевок. Намечалось возвести четыре панельных дома экономкласса в мкрн «Северный». В декабре 2008 года был залит фундамент десятиэтажки на 207 квартир с социальным и коммерческим жильем, после чего стройка встала. В апреле 2010-го появилось решение о размораживании этого корпуса. К сооружению остальных «Фирма «Технополис» пока не приступала. Судьба других проектов в Электростали тоже неясна. Так, на ул. Карла Маркса, 34, должна была появиться монолитно-кирпичная высотка от ООО «Стройтехнолоджигрупп». На это еще в 2006 году начали привлекать деньги дольщиков, причем продажи велись по демпинговым ценам. В середине 2008-го на уровне десяти этажей стройка остановилась. Сегодня администрация пытается внести ясность в перспективы проекта, рассматривается вопрос о расторжении договора аренды участка под строительство с недобросовестным девелопером, сообщает А. Целыковский.
Еще один крупный долгострой находится под Подольском, в поселке «Знамя Октября», мкрн Родники. Долгое время дело не двигалось дальше начального этапа, сейчас финансирование возобновилось, идут работы, 1-5-я очереди готовы, 6-8-я строятся. Другой известный объект непосредственно в самом Подольске – ЖК «Ренессанс» в районе Юбилейный, б-р Красногвардейский. Завершается сооружение первого корпуса, скоро стартует возведение второго, замороженного более трех лет. «В связи с отрицательной историей строительства квартиры здесь одни из самых дешевых в городе. Это было сделано целенаправленно — для привлечения людей и погашения негатива», — комментирует Ю. Гераськина.
В Одинцове компания «Рантект-МФД» возобновила работы по мкрн 2. Строительство здесь идет около трех лет, начинается возведение второй очереди, готовится площадка под корп. 16. Длительное время нулевая активность наблюдалась в Павшинской пойме, сейчас рабочие вернулись на площадку. Наконец, большой объект был заморожен «Главмосстроем» в Голицыне, на ул. Генерала Ремезова, – и сроки окончания строительства пока неизвестны.
Последствия заморозков
Понятно, что длительное простаивание незавершенного объекта под открытым небом в условиях нашего климата отрицательно сказывается на состоянии конструкций. По правилам, остановленную стройку нужно консервировать в соответствии со специальными нормами и требованиями, но многие девелоперы, внезапно оставшиеся без денег, пренебрегли этим. Они предпочитали изображать на площадке вялую деятельность, лишь бы не тратиться на консервацию. «Важно сохранить материалы и коммуникации (если они уже проведены), не допустить ржавчины, загнивания. Однако чаще всего на первое место выходит снижение расходов на поддержание таких объектов», — говорит Наталья Скачкова, директор департамента коммерческой недвижимости УК Facilicom. Наименьшему риску, по мнению эксперта, подвергаются те здания, которые постоянно находятся на балансе управляющей компании: «Преимущество подобного объекта заключается в том, что он гораздо быстрее и дешевле как переводится в режим заморозки, так и выводится из него. Правда, это возможно только при наличии у УК постоянного и достаточно многочисленного штата узких профессионалов. Сокращение расходов в этом случае возможно принципиальное — в разы. Кроме того, не нужно проверять состояние дома, поскольку оно хорошо знакомо УК».
У замороженных объектов возникает и другая серьезная проблема – недоверие потребителей. И девелоперам приходится преодолевать отрицательный имидж с помощью грамотной рекламной, маркетинговой и, главное, ценовой политики. «Ценообразование строится исходя из опыта, полученного на начальном этапе продаж. Учитывая существующий негатив к бренду, застройщики могут продавать квартиры по рыночной стоимости или чуть дешевле», — говорит Ю. Гераськина. Однако заметной коррекции на рынке эти процессы не вызовут. Как полагают в Est-a-Tet, возобновление продаж в ранее приостановленных проектах вряд ли окажет существенное влияние на первичку: лишь небольшая часть таких новостроек будет реализовываться по демпинговым ценам.
