«Сюрпризы» предварительного договора / 27 июля 2010
Более пяти лет (если точно, с 1 апреля 2005 года) в нашей стране действует закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». О его достоинствах и недостатках написаны тысячи статей. Но главную свою задачу он так и не выполнил: правила продажи новостроек частным лицам общепринятыми не стали. То есть правила-то есть, но только на бумаге. В реальности застройщики предпочитают работать совершенно по другим схемам.
Почему и сколько
Основные претензии застройщиков сводятся к тому, что 214-ФЗ ставит слишком много ограничений – работать по нему сложнее. Например, напоминает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet, привлечение средств частных лиц возможно только после получения полного комплекта разрешительной документации на строительство. В реальности эти процессы часто параллельны: девелопер все бумаги еще не собрал, но в деньгах уже нуждается. «Некоторые компании избегают пользоваться 214-м потому, что это более прозрачная схема, при которой сложнее сэкономить на налогах», — добавляет Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).
Что до статистики, то для Москвы более-менее общепринятой считается цифра 20% — столько девелоперов работают сегодня по 214-му. Остальные 80%, стало быть, закон обходят… Правда, в последние годы число «уклонистов» сократилось: раньше их было и 90%, и 95%. Оптимисты говорят о «росте правосознания застройщиков». Пессимисты – о том, что в кризис продажи сократились, возросла конкуренция, и фраза «Мы работаем строго по 214-му закону!» стала хорошей рекламой.
После дождичка в четверг
Переходим теперь непосредственно к сюрпризам, которые могут содержаться в договорах, оформленных по «обходным» схемам. Первый – нечетко сформулированные сроки. ФЗ-214, напомним, предписывает точно и ясно зафиксировать момент окончания строительства и дату, к которой на квартиру будет оформлена собственность покупателя. Более того, в законе говорится о штрафных санкциях (весьма, кстати, серьезных) при срыве сроков.
Теперь обратимся к тексту одного из реальных договоров. «Ориентировочный срок ввода ЖК в эксплуатацию – IV квартал 2013 года. Основной договор будет заключен Сторонами в срок не позднее 31 декабря 2015 года… В случае, если в течение данного срока Основной договор не будет заключен, срок… автоматически продлевается на один календарный год». И все. Как видим, собственные обязательства сформулированы «ориентировочно», предусмотрена возможность «продления» — и ни полслова об ответственности в том случае, если и новый срок будет сорван.
«Плюс-минус»
Нечетко сформулированная цена – вторая возможная проблема. Закон «Об участии в долевом строительстве…» требует, чтобы этот параметр фиксировался в договоре – и в дальнейшем никакой корректировке не подлежал. В «обходных» документах – иначе. Например, в упоминавшемся договоре записано, что «цена определяется как произведение суммарной проектной площади квартиры на стоимость одного кв. м, равную _ руб.». То есть если жилье окажется немного просторнее, придется доплатить.
Но это, в общем, довольно мягкий вариант. В других договорах все могло оказаться куда серьезнее. Например, стоимость номинировалась в валюте – соответственно, покупатель получал и риск того, что в случае резкого скачка курса он должен будет заплатить (в рублях) значительно больше. Еще вариант: цена устанавливается, но застройщик оставляет за собой право «изменить ее в зависимости от рыночной ситуации, но не более чем на 20%». Практически это значит, что оговоренные 20% придется отдать — уж объяснить, что «рыночная ситуация изменилась», застройщик сумеет…
Риск «двойных продаж»
В рыночной экономике «путь» большинства товаров от производителя к конечному потребителю долог и сложен – тут и посредники, и оптовые торговцы. Квартиры, конечно, товар специфический (на базе их не сложишь), но ситуация с ними похожая – переходы прав порой весьма замысловаты. Обычный покупатель в этом хитросплетении вряд ли разберется. Да покупателю, по большому счету, это и не нужно – ему важно, чтобы его собственность была окончательной и никем не оспаривалась. При оформлении по 214-ФЗ предусмотрена защитная мера: предварительная государственная регистрация. Хотя квартира формально еще не существует, регистрация фиксирует, что данный объект зарезервирован за таким-то человеком. «Обходные» схемы ничего подобного не обещают – поэтому, отмечает Н. Климов, «велика вероятность того, что право собственности на жилье последнему покупателю придется устанавливать в судебном порядке».
Квартира или деньги?
Одна из самых опасных для покупателей схем — «вексельная». Суть ее сводится к тому, что застройщик продает вексель – ценную бумагу, подразумевающую выплату ее предъявителю определенной суммы денег в определенный срок. И все. Никакого упоминания о том, что в реальности погашение векселя произойдет не деньгами, а квартирой. Сегодня, когда цены на недвижимость более-менее стабильны, девелоперам нет особого резона кидать клиентов, возвращая им деньги. Но несколько лет назад, в период активного роста рынка, искус был очень велик. Фактически, «вексельная схема» — это всего лишь честное слово застройщика, что покупатель получит именно жилье. «Мы не рекомендуем приобретать недвижимость по вексельным схемам, так как документы об оплате и документы по квартире никак не связаны, — говорит Ю. Гераськина. – Это две совершенно разные сделки, и даже судам зачастую сложно принять здесь какое-то решение».
Фатальная просрочка
В жизни возможны различные повороты – в том числе и не самые приятные. Подписав договор, предусматривающий регулярное внесение денег в течение определенного срока, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда он не в состоянии выполнить свои обязательства – к примеру, его уволили. «В договорах, которые заключаются не по 214-ФЗ, прописываются зачастую драконовские санкции за просрочку платежа, — комментирует Ю. Гераськина. – Также там часто предусмотрена возможность расторжения застройщиком договора в одностороннем порядке. Естественно, без какой-либо компенсации покупателю».
Гарантии – есть ли они?
Закон «Об участии в долевом строительстве…» очень серьезно подходит к вопросам качества – им посвящена ст. 7. Там, в частности, говорится, что гарантийный срок не может составлять менее пяти лет; при обнаружении дефектов застройщик обязан либо устранить их, либо снизить цену; «существенные нарушения» либо нежелание девелопера устранять выявленные дефекты – повод для расторжения договора, причем застройщик должен вернуть покупателю все уплаченные средства плюс штраф.
«Кривые» схемы, ничего подобного не предусматривают. Максимум, чего можно добиться от бракоделов, – устранения дефектов, причем опираться придется на Гражданский и Жилищный кодексы. Ни о каких компенсациях речи, само собой, идти не будет.
Что делать?
Дружная рекомендация экспертов – заключать договоры в строгом соответствии с 214-ФЗ. Так надежнее, лучше и т.д. Жизнь, однако, говорит другое. Если исходить из приведенной выше цифры 20% (количество застройщиков, работающих в Москве по правилам данного закона), то получается, что, выдвигая категорическое требование, мы сужаем диапазон поиска ровно в пять раз. Многовато… Так что вопрос о том, соглашаться или нет, каждый должен решать для себя сам. Единственное, что (на взгляд автора) совершенно бесспорно, так это меньшая защищенность тех, кто покупает по «обходным» схемам. То, что позиция ваша в таком случае окажется слабее, чем по 214-му закону, – сомнению не подлежит, что бы ни пели сладкоголосые продавцы…
