Московским квартирам посчитали потолок / 18 февраля 2010

Стоимость типовой квартиры в Москве, по подсчетам аналитиков портала "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), не должна превышать $2 тыс. за 1 кв. м, а справедливая цена комфортного жилья бизнес-класса находится в диапазоне от $3 тыс. до $5 тыс. Нынешние цены на недвижимость в столице в два раза превышают эти значения и вряд ли упадут в ближайшее время.

Аналитики IRN, поставившие перед собой задачу узнать, какова справедливая стоимость жилья на столичном рынке, пришли к выводу, что это $2 тыс. за 1 кв. м в панельных домах. Справедливый уровень цен для более дорогого жилья бизнес-класса находится в пределах $3—5 тыс. за 1 кв. м с учетом характеристик дома и его расположения. "На элитное жилье цены могут быть любыми, так как понятие справедливой стоимости здесь не очень-то уместно, говорится в исследовании IRN.

Ценовая утопия

При расчете показателя аналитики ориентировались на платежеспособный спрос (согласно соц опросам, большинство респондентов считают, что "однушка" должна стоить около 2 млн рублей), кроме того, именно по цене $2 тыс. за 1 кв. м хорошо продавались новостройки в Марфино в конце 2009 года.

В исследовании утверждается, что на таком же уровне была средняя стоимость жилья в Москве в 2004—2005 годах, а в прошлом году все макроэкономические показатели (курсы валют, цены на нефть, уровень развития ипотеки) вернулись на пять лет назад.

Впрочем, в отношении возможности снижения цен на столичном рынке недвижимости аналитики IRN иллюзий не питают. По их мнению, в Москве стоимость квартир будет оставаться выше ожидаемой довольно долго в силу высокого спроса и ограниченного предложения.

"Но в Подмосковье и остальной России покупатели еще могут надеяться на то, что цена приблизится к справедливым значениям", — считают аналитики.

Фантастика на втором этаже

К середине февраля 2010 года средняя стоимость 1 кв. м в Москве достигла $4,12 тыс., за вторую неделю февраля прирост составил 0,2%, следует из очередного обзора IRN.

Квартиры в монолитных и кирпичных домах прибавили всего 0,1%, панельные и блочные дома дорожали вдвое быстрее. Долларовые цены на московское жилье растут уже пять месяцев подряд, но темпы повышения несколько замедлились. По прогнозам IRN, в ближайшее время квартиры будут подниматься в цене примерно на 1% в месяц.

По данным Rway, за прошедшую неделю цены в долларах выросли только на 1,4%. Средневзвешенные цены предложения на вторичном рынке выросли как в эконом классе, так и в сегменте дорогого жилья, средняя же стоимость квадрата по городу составила $6,45 тыс. (Rway в отличие от IRN не учитывает корректировку к ценам реальных продаж, но рассматривает также элитное жилье).

Как сообщается в отчете Rway, панельные и блочные дома выросли в цене на 0,7%, до $4,85 тыс.

Средневзвешенные цены на одно и трехкомнатные квартиры за неделю, по оценке Rway, выросли на 1,5 и 1% соответственно, многокомнатные квартиры подорожали на 1,2%.

Нет в мире справедливости

"Объем предложения на столичном рынке недвижимости только на четверть превышает показатели января 2009 года, то есть рынок близок к балансу платежеспособного спроса и предложения. Наиболее вероятный уровень цен, при которых рынок начнет функционировать так же, как и до кризиса, составляет примерно 90-95% нынешних цен", — заметил "Газете" Андрей Бекетов, руководитель аналитического портала ARN.

По его мнению, учитывая огромный дефицит жилья в нашей стране, к тем значениям, о которых говорят аналитики IRN, рынок вряд ли придет в ближайшие пару лет.

"Понятия "справедливая цена" в теории оценки нет. Но разговоры о ней возникают в тот момент, когда цена на рынке — в нашем случае на рынке недвижимости — вроде рыночная, а сделок маловато", — сказал "Газете" Юрий Кочетков, аналитик рынка недвижимости.

По его словам, есть несколько подходов к этой проблеме на Западе, но ни один из них не работает у нас. "Например, аналитики смотрят на уровень доходов населения, и если доходы упали, а рыночная цена остается слишком высокой, то это несправедливо.

Второй подход связан со сравнением рынков аренды и купли-продажи. Если аренда активная (а этот сегмент активен даже в кризис), справедливая цена на квартиру равна 100 месячным платежам, если она выше, то о справедливости говорить не приходится. У нас в стране ни один из этих подходов не срабатывает", — говорит Кочетков.

Эксперт уверен, что рыночная цена 1 кв. м новостроек Москвы должна находиться в диапазоне 90—100 тыс. рублей, или $3-3,3 тыс. "Именно столько в среднем стоил 1 кв. м новостроек Марфино", — утверждает Кочетков.

По его словам, если бы нынешние цены на недвижимость в Москве были необоснованными, то продажи бы просто не проходили.

 

Иван Гидаспов

Газета, 18 февраля 2010 г