Котельники - город для жизни! / 14 декабря 2010
Полтора года назад журнал о недвижимости www.metrinfo.ru подробно рассказывал об этом городе: «Квартира в Котельниках: экономим на покупке до 4 миллионов рублей». Понятно, что с тех пор в городе что-то изменилось. Об этом мы и расскажем сегодня.
Город растет и совершенствуется
Сегодняшние Котельники, занимающие площадь в 3 кв. км – это пять жилых микрорайонов: Белая Дача, Ковровый, Парковый, Силикат и Южный, «и их инфраструктуре, спортивной, развлекательной и в особенности торговой, позавидует любой спальный район Москвы», – утверждает Ольга Гусева, директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель». Но город постоянно обновляется и совершенствуется. «Так, в сентябре 2009 г. состоялась закладка новой поликлиники площадью 5 тыс. кв. м, сдача которой запланирована на 2011 г. А в микрорайоне Белая Дача в середине 2011 г. ожидается открытие новой школы и детского сада», - сообщают в компании Est-a-Tet. «В сентябре 2011 г. ожидается прибавление и в полку торговых центров, - сообщает Ольга Гусева, - на месте белодачинских теплиц откроется аутлет-центр Outlet Village Belaya Dacha общей площадью 38 тыс. кв. м, специализирующийся на продаже одежды и обуви с большими скидками». А рядом с торговым комплексом запланировано строительство парковки на 4 тыс. автомобилей.
Улучшается и без того не самая ужасная транспортная ситуация. Недавно в Котельниках проводилась реконструкция Дзержинского шоссе на участке от железнодорожного переезда возле поворота к микрорайону Белая Дача до пересечения трассы с железнодорожной веткой, ведущей к нефтеперегонному заводу. Также на улице Железнодорожной строится новая автомобильная эстакада (ее открытие запланировано на 2011 г.), которая пройдет от дороги, разделяющей торговые центры «Мега 1» и «Мега 2», до ул. Железнодорожной. Одновременно с эстакадой должно начаться строительство транспортной развязки на 21-м км Новорязанского шоссе.
Одна же из основных проблем Котельников – низкое качество воды, и сегодня решается и она. Во-первых, проводится новый водовод от системы Мосводоканала, что улучшит ситуацию с водой на ВЗУ «Белая Дача» и «Ковровый» и даст городу возможность провести реконструкцию старых водозаборных узлов. А во-вторых, «в микрорайоне Силикат строится станция обезжелезивания подземных вод, что также будет способствовать повышению качества воды в городе», - рассказывают в Est-a-Tet.
Новенькая вторичка
В Котельниках, в микрорайонах Белая Дача, Силикат и Ковровый, есть островки старой застройки – в основном пятиэтажки, построенные в 60-е годы прошлого века. Это самое дешевое и невзрачное жилье в городе, квадратный метр в подобных объектах стоит в среднем 60-65 тыс. руб. Например, двушку площадью 45 м кв. на первом этаже пятиэтажного дома 1963 г. постройки (микрорайон Белая Дача), требующую ремонта, можно купить за 2,85 млн руб. Также в городе есть предложения в немногочисленном частном секторе, где цены немного выше (в зависимости от характеристик дома и участка). Но основной жилой фонд Котельников – это все же современные многоэтажные панельные и монолитно-кирпичные дома. За последние 10 лет в городе были построены целые новые кварталы и даже микрорайоны – Парковый и Южный, и активное строительство продолжается. Поэтому вторичный рынок постоянно пополняется новыми квадратными метрами сданных ГК и заселенных новостроек, например, совсем недавно в разряд вторичного жилья перешли очередные корпуса в микрорайонах Силикат и Белая Дача.
Здесь цена квадратного метра в отремонтированных и обжитых квартирах экономкласса может доходить до 93-95 тыс. руб., а в бизнес-классе – даже до 120-125 тыс. руб. Например, двухкомнатную квартиру площадью 64 кв.м (кухня 12,5 кв.м) в микрорайоне Белая Дача предлагают за 6 млн руб. Она расположена на 7-м этаже 12-этажного панельного дома и продается вместе с кухонной мебелью и техникой. А однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом гардеробной, большим холлом, встроенной кухней, бытовой техникой и теплыми полами на кухне площадью 56 кв.м в микрорайоне Силикат, расположенную на шестом этаже 14-этажного кирпичного дома, можно купить за 5,3 млн руб.
Правда, обжитые квартиры на вторичном рынке Котельников найти на самом деле не так уж и просто: подавляющее большинство предлагаемых объектов – это квартиры в недавно сданных домах без отделки. На них, пожалуй, приходится и наибольшая доля предложения в целом по Котельникам. Естественно, стоят они дешевле (около 65-75 тыс. руб./кв.м), но и требуют дополнительных вложений. Например, в настоящий момент УК «Домостроитель» ведет продажу квартир по переуступке прав требования в уже сданных и заселенных корпусах 5, 6, 9, 14, 15 ЖК «Парковый». «Средняя цена квадратного метра в этих домах составляет 82 523 руб. Например, однокомнатную квартиру площадью 47,3 кв. м на 10-м этаже кирпично-монолитной секции 17-этажного панельного дома можно купить за 3,848 млн руб., а 2-комнатную квартиру (площадь 65,5 кв. м), расположенную на 2-м этаже 17-этажного кирпично-каркасного дома, – за 5,05 млн руб.», - говорит Ольга Гусева. По данным компании Est-a-Tet, средняя же цена на рынке вторичной недвижимости в Котельниках (с учетом старого и недавно сданного жилья) составляет 82 309 руб./кв. м. Причем в кризис цены упали приблизительно на 18-20%, а рост начался только с начала этого года - в среднем на 0,6 % ежемесячно.
Рынок новостроек
На сегодня в Котельниках есть три строящихся объекта – это дом группы «Б» ЖК «Зеленый Остров» (микрорайоны Силикат и Южный) и новые корпуса - 16 и 17 - ЖК «Белая Дача» и корпус 4А ЖК «Озерный». Вообще, как сообщает Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», к концу III квартала 2010 г. число предлагаемых на продажу новостроек в Котельниках сократилось на 70%, так как с рынка ушло 8 объектов в микрорайонах Силикат и Белая Дача – там были реализованы последние квартиры.
Новый корпус ЖК «Зеленый Остров» - 10-секционный монолитно-кирпичный дом индивидуальной планировки и переменной этажности (15-17 этажей), который будет отличаться многофункциональностью. Помимо квартир здесь на первом этаже запланированы магазины продовольственных и промышленных товаров, офисные помещения, аптечный пункт и раздаточный пункт молочной кухни. Под домом же разместится подземная трехуровневая автостоянка на 662 машино-места. Во всех секциях предусмотрена установка двух лифтов, а высота потолков в жилых помещениях составит 2,76 м. Сегодня здесь можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью 51,57 - 117,41 кв.м. Стоимость квадратного метра, по данным Est-a-Tet, – 55 - 60 тыс. руб., а диапазон стоимости квартир - 3 107 400 - 6 500 450 руб. Бокс на автостоянке обойдется в 500 тыс. руб..
ЖК «Белая Дача» (ЖК «Озерный») тоже отличается многофункциональностью – первые этажи его монолитно-кирпичных корпусов предназначены для магазинов, центров детского творчества, салонов красоты, объектов бытового обслуживания и т.д. В новых корпусах 16 и 17, сейчас находящихся на «нулевом цикле», тоже предусмотрена собственная инфраструктура, а также благоустройство прилегающей территории: формирование газонов, высадка кустарников и деревьев. Для детей будут оборудованы детские и спортивные площадки. К корпусу 17, состоящему из двух 25-этажных зданий башенного типа, будет пристроена 5-этажная поликлиника, а под землей разместится двухуровневая автостоянка на 456 машино-мест. В 16 корпусе - 4-секционном 13-этажном доме – тоже будет двухуровневая подземная автостоянка, только на 196 машино-мест, и также запланирована трехэтажная пристройка для предприятий торгово-бытовой сферы. Здесь можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью 48,1 — 103,7 кв.м и пентхаусы, и несмотря на то, что корпуса только начали строиться, выбор уже ограничен, особенно двухкомнатных квартир. Цена квадратного метра находится в диапазоне от 46 до 60 тыс. руб., а квартиры, по данным Est-a-Tet, стоят от 2, 886 до 5,88 млн руб.
Еще одна новостройка Котельников – корпус 4А ЖК «Озерный», который представляет собой 22-этажный монолитно-кирпичный двухсекционный жилой дом с двухуровневой подземной автостоянкой. Проектом предусмотрены 1-3-комнатные квартиры площадью 54,8-113 кв.м и четыре пентхауса. Строительство тоже началось недавно, и выбор квартир здесь пока довольно большой, а цены при этом весьма демократичные: «Квадратный метр стоит от 39 700 до 51 930 руб., а квартиры от 2 657 800 до 5 161 275 руб.», - сообщает Денис Бобков руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet.
По данным www.irn.ru, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Котельников в III квартале 2010 года составляла примерно 51 тыс. руб. Причем из-за ухода с первичного рынка готовых новостроек с более высоким уровнем цен, чем в строящихся домах, стоимость жилья в новостройках Котельников снизилась на 21%.
Если же говорить обо всем рынке недвижимости Котельников (и вторичном, и первичном), то, по данным компани Est-a-Tet, средняя цена квадратного метра на сегодняшний день составляет 76 891 руб., при этом средняя стоимость квартиры - 5 027 022 руб. Это чуть выше, чем в соседнем городе Дзержинский, где квадратный метр в среднем стоит 71 000 руб., но дешевле, чем в граничащем с Москвой Реутове (там средняя цена квадратного метра 93,3 тыс. руб.) и в более удаленных от столицы Люберцах, граничащих с Котельниками (там квадратный метр оценивается в 82 тыс. руб.). И кстати, по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», Котельники относятся к населенным пунктам ближнего Подмосковья с самым низким уровнем цен на новостройки. Это прежде всего объясняется их невысокой стадией строительства. Стоит заметить, что последнее обстоятельство способствует популярности квартир в Котельниках, так как они доступны покупателям с небольшим бюджетом (а таких все же большинство), готовым ждать окончания строительства. Но в то же время Котельники популярны и у более обеспеченных покупателей, так как здесь высока доля нового готового жилья, и при этом город граничит с Москвой и отличается сравнительно демократичными ценами и развитой инфраструктурой.
Большинство экспертов считают Котельники инвестиционно привлекательным городом, по вполне понятным причинам: близость Москвы, прекрасная инфраструктура и т.д. Правда, есть и другое мнение: «При существующих условиях инвестиционная привлекательность не слишком высока, так как жилья в Котельниках построено уже достаточно много», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», больше, чем потенциальных покупателей, которых очень интересуют квартиры на самых начальных этапах строительства и меньше - готовое жилье.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Котельники отличаются сравнительно неплохой транспортной доступностью и экологией и превосходной инфраструктурой, особенно торгово-развлекательной, которая, кстати, привлекает в Котельники москвичей и жителей близлежащих городов Подмосковья. Еще одно неоспоримое достоинство Котельников – относительно новый жилой фонд, здесь можно купить и квартиры в обжитых домах нынешнего века, и квартиры без ремонта в недавно сданных ГК новостройках, и жилье на начальных этапах строительства – в общем, на любой вкус, причем по весьма демократичным для города-спутника ценам.
