Чем отличаются инвестор, девелопер и застройщик?

13 мая 2021


Три самых ходовых понятия в строительной сфере: девелопер, застройщик и инвестор — нередко путают между собой. Но на самом деле они имеют некоторые существенные различия, которые становятся важными при покупке недвижимости. Рассказываем, чем отличаются друг от друга эти участники строительства.


Инвестор

С ним все более-менее понятно. Это субъект предпринимательской деятельности, который вкладывает деньги в проект, то есть обеспечивает его финансирование. При этом средства могут быть как собственными, так и привлеченными. Инвестор может вложить либо свои деньги, либо привлечь заемные средства от организаций.

Зачастую инвестор — это собственник земельного участка, а участок — это и есть его вклад в проект. Инвестор привлекает к проекту строительные компании, которые обладают необходимыми компетенциями. Обычно это девелоперы, фи-девелоперы или несколько девелоперов, если участок достаточно большой.

Застройщик

Градостроительный кодекс определяет застройщика как юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему или другому правообладателю земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку соответствующей проектной документации.

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» со всеми поправками диктует более жесткие требования к понятию застройщик. Это юридическое лицо, обладающее правами на земельный участок и на привлечение денежных средств участников долевого строительства. При этом опыт компании в строительстве многоквартирных домов должен быть не менее трех лет, а общая площадь построенных домов — не менее пяти тысяч квадратных метров.

Таким образом, застройщик — это компания, имеющая права на землю, выделенную под застройку, и разрешение на строительство. Застройщик организует процесс строительства самостоятельно или с привлечением подрядных организаций. Он же несет ответственность за ход и безопасность строительства. А за эксплуатацию здания, после подписания актов приема-передачи дольщиками, отвечает управляющая компания. Единственное, у девелопера остается гарантийный срок на устранение недоделок.

Согласно закону, непосредственный покупатель может заключить договор только с застройщиком. И только на застройщика оформляется вся проектная и разрешительная документация. Деньги покупателей до момента передачи прав собственности хранятся на специальных счетах эскроу в банке.

Девелопер

В отличие от застройщика, такого понятия в законодательстве нет. Это некий сложившийся на рынке образ.

Само слово девелопер — производное от английского глагола to develop — развивать. То есть девелопер буквально — это тот, кто осуществляет развитие земельных активов или объектов недвижимости: занимается их созданием, реконструкцией, организацией всех сопутствующих процессов. Главная цель девелопера — добиться максимального увеличения доходов от реализации проекта.

Обычно девелопер участвует на всех этапах: экономический анализ инвестиций, проектирование, выкуп земли, получение разрешений и согласований, поиск строительной фирмы и агента для продажи готового объекта.

Девелоперы бывают разными. Так, различают fee-девелопмент — управление и строительство по заказу собственников объектов, когда сам девелопер не вкладывает средства в проект, а работает за гонорар. Финансирование проекта в этом случае осуществляют инвестор и банк.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. Девелопер инициирует проект и принимает на себя все риски. К примеру, это крупные девелоперские конторы Москвы, которые имеют возможность привлекать к проектам солидные инвестиции.

Хотя бывает и наоборот, speculative-девелопер вынужден стать fee-девелопером из-за факторов рынка. Например, из-за повышения цен на землю, финансового кризиса или огромных масштабов проекта.

На практике «застройщик» и «девелопер» используются как идентичные понятия. Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, так как статус компании важен при заключении договора.

Все участники строительства имеют общую цель — возведение и сдача в эксплуатацию объекта недвижимости. Но юридически ответственность перед покупателем за все этапы и результат стройки несет только застройщик.

Выбрать квартиру от надежного застройщика
Предыдущая статьяСледующая статья