Как менялась ключевая ставка, а вместе с ней ипотека: аналитика от Est‑a‑Tet

Центробанк России поднял ключевую ставку до 15%. Это уже четвертое повышение с конца июля, в итоге она выросла вдвое. Уточним, что ключевая ставка — это процент, под который ЦБ принимает от банков деньги на депозит или выдает им кредиты. В нашей статье расскажем подробнее, как изменилась ставка за 10 лет и как ее динамика влияет на ипотеку.

Динамика за десять лет

Ключевая ставка начала резко расти в 2013 году после долгого удержания на отметке в 5,5%. Уже в декабре она поднялась до 17%, что стало наибольшим показателем с 1998 года. После февраля 2015 года началось снижение и уже через год показатель достиг 11%, а в 2018 — 7,25% и продержался так около шести месяцев.

В 2020 году ключевая ставка снизилась до исторического минимума — 4,25%. Это было связано с необходимостью восстановить экономику после пандемии коронавируса.

Спустя семь месяцев ключевая ставка снова начала расти. Уже в первые месяцы 2022 года она приблизилась к отметке 9,5% годовых, а затем резко выросла до 20%. В конце апреля рубль укрепился, благодаря чему удалось снизить ее значение до 14%, а затем и до 7,5%. Такой показатель держался около семи месяцев.

В конце июля 2023 года Центробанк принял решение увеличить ставку до 8,5%, а уже в августе она выросла до 12%. Через месяц ее снова повысили, до 13%.

Как ключевая ставка влияет на ипотеку

Вместе с ключевой ставкой меняются и ипотечные программы: чем она выше, тем больше процент по кредиту. Но несмотря на сентябрьское повышение ключевой ставки, банки не стали увеличивать годовые по ипотекам с господдержкой. Благодаря этому решению выросла доля ипотечных сделок по льготным программам за третий квартал 2023 года. Так, объем сделок по семейной и госпрограмме стал на 3 п. п. выше, по IT — на 2 п. п.

В третьем квартале 2023 года около 40% спроса пришлось на ипотечные программы с господдержкой. Ипотечные условия для льготных кредитов сейчас такие:

• Госпрограмма — 2020: до 8%;
• Семейная: до 6%;
• IT-ипотека: до 5%;
• Военная: от 5%.

Однако другие банковские программы изменились. Так, ставка по стандартной ипотечной программе на данный момент составляет в среднем от 13,4% до 16,5%, а без первоначального взноса — до 16,7% годовых. Продолжает действовать субсидированная ипотека от застройщика со ставкой от 0,1 до 10%. По стандартным ипотечным программам структура спроса снизилась на 8 п. п. за третий квартал.

Департамент ипотечного кредитования компании Est-a-Tet прокомментировал, что повышение ключевой ставки на 2 п. п. скажется на росте стандартных ипотечных программ, увеличится стоимость вторичного жилья и апартаментов. Мало того, могут вырасти ставки и по государственным программам, по прогнозам — на 0,5 п. п. Если это произойдет, то спрос на новостройки скорее вырастет, так как клиенты могут быстро активировать одобренные кредиты или же взять новые, опасаясь очередных повышений.