Стоит ли спешить с покупкой квартиры на вторичном рынке? Правы ли те, кто говорит о больших скидках, на которые готовы пойти продавцы? И как найти свою, оптимальную стратегию?
Сегодня на рынке вторичной недвижимости сформировались уникальные условия для покупателей. Высокая ключевая ставка сдерживает ажиотажный спрос, ипотечные программы на вторичку становятся менее доступными. В этих условиях рынок постепенно переходит в фазу большей гибкости — продавцы становятся более открытыми к диалогу, а покупатели получают возможность внимательно выбирать и обсуждать условия покупки.
Несмотря на внешнюю стабильность цен в объявлениях, рынок показывает интересную динамику. Средневзвешенная цена предложения в Москве в старых границах по итогам первого квартала 2025 года выросла на 3,4%, при этом рост за год составил 7,6%. Наиболее интересные объекты находят своих покупателей первыми, а на витрине остаются предложения с максимальным ценником. В ЦАО, ЗАО и СЗАО рост особенно заметен, что говорит о сохраняющемся интересе к качественному жилью в престижных районах даже в непростых экономических условиях.
Покупательская активность остается стабильной, но теперь сделки все чаще сопровождаются торгом. Реальные цены продаж могут отличаться от заявленных на 15–20%, что открывает дополнительные возможности для экономии. Именно сейчас, когда выбор достаточно широк, а продавцы заинтересованы в сделках, можно приобрести жилье на максимально выгодных условиях. Рынок на стороне покупателя — и откладывать решение не всегда разумно.
Вторичный рынок Москвы оживает: за первые два месяца 2025 года в старых границах города прошло более 21 тысячи сделок — почти как в «спокойные» времена 2019 года. Люди снова покупают жилье — кто-то вкладывает свободные средства с депозитов, кто-то просто давно присматривался. При высоких ставках по вкладам копить получается быстрее, и это даёт многим шанс выйти на рынок без ипотеки — или хотя бы с хорошим первоначальным взносом.
Самое популярное предложение сегодня — квартиры в диапазоне от 10 до 15 миллионов рублей, именно таких лотов больше всего. Если чуть расширить бюджет — до 25 миллионов — то покрывается почти 60% всего рынка. Но постепенно растёт и сегмент дорогого жилья: лотов дороже 35 миллионов стало больше, и это говорит о базовом удорожании объектов недвижимости. Те вчерашние новостройки сегодня пополнили линейку предложений на вторичном рынке, и здесь вариантов для приобретения достаточно: как с ремонтом, так и без, но что интересно в одной локации стоимость за квадратный метр жилья может отличаться почти в два раза. А если смотреть по округам, то лидируют по росту бюджетов ЗелАО и ЦАО. Один — благодаря доступности, второй — статусу.
Выбор по планировкам и метражу — на любой вкус. Больше всего «классики» — двух- и трехкомнатных квартир, но при этом растет интерес к студиям: их сейчас на рынке около 5%, и часто это бывшие инвестиционные новостройки, которые сегодня выходят на вторичный рынок. Основной пул предложений — это квартиры от 25 до 85 квадратных метров, что идеально для комфортной жизни одному, парой или небольшой семьей. Рынок становится более разнообразным, а значит — проще найти именно то, что подходит именно вам.
Новая Москва в последние годы стала для многих покупателей компромиссом — здесь можно найти более доступные по цене варианты и сохранить все льготы московской прописки. Однако рынок «вторички» ТиНАО меняется: число доступных объектов за год сократилось на 19%. Самые привлекательные варианты разбирают быстро — особенно в диапазоне 6–10 млн рублей. На фоне доступных бюджетов и растущей стоимости экспозиции, покупка жилья в Новой Москве остается разумным вложением средств для достаточно значительной части покупателей, в том числе и инвесторов.
Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке Новой Москвы — 244,4 тыс. рублей, что почти в два раза ниже, чем в старых границах Москвы. При этом стоимость растет. В годовом выражении средневзвешенная цена предложения квартир увеличилась на 4,9%, а по апартаментам — снизилась на 13,7%.
Если вы планируете покупку в Новомосковском округе, то средняя цена будет около 256 тыс. за квадрат. За 13–14 миллионов рублей здесь можно найти просторную двухкомнатную или даже трехкомнатную квартиру — и при этом получить «московскую» инфраструктуру, поликлинику, школу рядом с домом и все городские льготы.
Особенность вторичного рынка Новой Москвы в том, что большая часть предложения здесь — это реальные квартиры для жизни, а не инвестиционные студии. Самые популярные форматы — однушки и «евродвушки» площадью 35–45 квадратных метров, но все востребованнее становятся просторные семейные варианты: квартиры с площадью от 75 квадратных метров и более.
Ведение переговоров с продавцом квартиры — особое искусство, здесь важно предельно корректно, объективно оценить свои возможности и готовность второй стороны идти на уступки.
Если в истории квартиры фигурирует маткапитал, а в собственниках числятся несовершеннолетние, это почти всегда сигнал: «будет долго и сложно». Чтобы продать такую квартиру, нужно получить согласие органов опеки, а если жилье в ипотеке — еще и разрешение банка. Даже если у продавца все подготовлено заранее, покупатель вправе переживать — вдруг все затянется? И вот тут логично просить скидку: не потому, что квартира хуже, а потому, что процесс сложнее.
Здесь главное орудие — это информация, у продавца подгорает альтернатива, а у вас — необремененная реальная сумма денег на покупку, а, следовательно, он готов сделать хорошее предложение по цене. Но здесь, как в хорошей игре, главное не передержать предложение. Продавец может потерять альтернативу или решит, что сможет приобрести, не продавая квартиру.
Перепланировка квартира может стать плюсом или юридической сложностью. Квартира с красивым, но неузаконенным ремонтом — это как машина без ПТС: смотреть приятно, но оформлять страшновато. Обычно специалисты советуют избегать квартир с неузаконенной перепланировкой. А если документы оформлены, их нужно проверить и тут самое время попросить скидку как компенсацию за риски и хлопоты.
Лучшее время для приобретение квартиры — сегодня! Здесь важно не следовать эмоциям и спонтанным решениям, но и не высиживать долго. Решение о приобретение нужно принимать осознанно и взвешенно, наподобие выбора профессии, вступления в брак и т. д.
Вот, что советует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Эксперты рынка недвижимости хорошо знают — идеальное время для покупки квартиры — то, когда она вам нужна. А сегодня в Москве сложилась очень благоприятная ситуация для покупателей на вторичном рынке, но с учетом ряда условий. Пройти весь путь — от идеи до получения ключей от заветной квартиры вам помогут в Est-a-Tet! Ждем вас на первой и бесплатной консультации!