Тенденции рынка жилой недвижимости г. Москва. Итоги 2017 года

В конце 2017 года первичный рынок жилой недвижимости продолжал свое планомерное развитие, однако анонсированный курс на переход от долевого строительства к проектному финансированию привнес долю неопределенности для большинства участников рынка. 

Ключевым событием стала реализация программы реновации. Уже подготовлены списки домов, вошедших в данную программу, и перечень первых площадок. Существенная доля потенциальных покупателей ожидает улучшения своих жилищных условий. По итогам реализации первых проектов в 2018 году возможна корректировка спроса в сторону его снижения. 

Центробанк РФ в течение 2017 года вел политику по снижению ключевой ставки, однако в ближайшей перспективе ожидается увеличение минимального первоначального взноса, а также повышение требований к ипотечным заемщикам, что повлияет на снижение уровня спроса. 

На первичном рынке жилой недвижимости Москвы в конце 2017 года доли проектов бизнес и комфорт-класса в общей структуре предложения практически сравнялись и составили 40,7 % и 38,6 % соответственно. 

По итогам IV квартала 2017 года снизилась доля апартаментов с 22,4 % в аналогичном периоде 2016 года до 19,5 %. В 2018 году ожидаются изменения в Жилищном кодексе РФ касательно данного формата недвижимости. Ключевым изменением является то, что в рамках законопроекта предполагается полностью приравнять апартаменты гостиничного типа к квартирам, это же касается налоговой нагрузки и величины коммунальных платежей для владельцев данного формата недвижимости. 

В 2017 году зафиксировано существенное увеличение влияния банков на первичном рынке, а также усиление контроля со стороны государства за деятельностью застройщиков, в том числе и за использованием средств дольщиков. В целом можно сказать об увеличении государственного влияния на рынке жилой недвижимости и строительной отрасли в целом. 

Интересным трендом этого года стало некоторое смещение сезонной деловой активности к концу лета, отразившееся в целом на структуре продаж всего второго полугодия.
Результаты продаж 2017 года позволили понять эффективность отделки в массовом сегменте, как фактора, положительно влияющего на уровень спроса. 

По итогам 2017 года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы составил 49,0 тыс. лотов в 6861 корпусах суммарной площадью 3,4 млн кв. м. Доля апартаментов находится на уровне 19,5 % от общего объема. 

В продажу в IV квартале 2017 года поступило 124,6 тыс. кв. м (21 корпус), что почти в 2 раза меньше, чем в предыдущем квартале. Новый объем предложения преимущественно состоит из комфорт-класса, его доля превышает 70 %.

Новое предложение IV квартала 2017 года

По сравнению с предыдущим кварталом объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы вырос на 1,5 %. Показатель увеличился преимущественно за счет пополнения предложения квартир (+3,2 % относительно III квартала 2017 года). За год объем предложения увеличился на 20,2 %, при этом квартиры выросли на 24,6 %, а апартаменты — на 5,0 % относительно IV квартала 2016 года.

За год во всех сегментах наблюдается положительная динамика показателя объема предложения. Наибольший прирост суммарной площади объектов в процентном соотношении произошел в эконом-классе (вырос в 1,5 раза). В премиальном классе объем увеличился на 40,0 %. В сегменте бизнес рост за год составил 20,6 %, в комфорт — 14,1 %. В элитном сегменте объем предложения изменился незначительно. Фактически в абсолютных величинах наиболее высокую динамику прироста объема предложения демонстрирует бизнес-класс. 

По сравнению с III кварталом 2017 года объем предложения в распределении по классам вырос во всех сегментах кроме бизнес-класса. По итогам IV квартала 2017 года (по сравнению с III кварталом 2017 года) в сегменте бизнес объем снизился (-2,2 %), что связано с высоким уровнем спроса на проекты данного класса, предложение в элитном и премиальном сегментах выросло на 0,7 % и 0,4 % соответственно. Комфорт-класс вырос на 5,9 %, в классе эконом увеличение объемов составило 6,7 %. Рост предложения обусловлен выводом в реализацию как новых проектов, так и новых очередей и корпусов в уже существующих комплексах.

По объему предложения в Москве первое место по итогам IV квартала 2017 года занимает бизнес-класс с долей в суммарной площади объектов — 40,7 %. На втором месте новостройки комфорт-класса с показателем 38,6 %, премиум-класс — 10,4 % в суммарной площади объектов. В IV квартале 2017 года бизнес-класс незначительно ослабил свои позиции, данный факт обусловлен активным вымыванием предложения. Доля элитного сегмента на первичном рынке недвижимости столицы составила 4,7 %.

Распределение объема предложения по округам остается традиционным — наибольшее количество новостроек выставлено на продажу в ЦАО с долей 17,1 % за счет проектов в ММДЦ «Москва-Сити» и на Пресне. Меньше всего представлено предложения в ЗелАО (1,1 %).

Средневзвешенная цена по итогам IV квартала 2017 года в Москве составила 231,5 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения), снижение в годовой динамике на 2,8 % (по сравнению с IV кварталом 2016 года). В формате квартир значение средневзвешенной цены снизилось на 1,4 %, в формате апартаментов отмечено уменьшение на 1,2 %. 

По сравнению с предыдущим кварталом средневзвешенная цена по рынку изменилась незначительно (+0,02 %). В сегменте квартир снижение составило 1,6 %, на апартаменты цены выросли на 6,6 % (за счет корректировки валютных прайсов отдельных проектов, а также вывода в реализацию новых объемов верхнего ценового сегмента).

По итогам IV квартала 2017 года суммарный реализованный спрос оказался на 14,6 % ниже показателя предыдущего квартала, что связано со смещением сезонной активности на рынке.

Уровень потенциального спроса выше показателя предыдущего года на 16,7 %. Уровень реализованного спроса в IV квартале 2017 на 10 % ниже, чем в аналогичном периоде 2016 года.

В общей структуре сделок на рынке жилья Москвы на первичный рынок приходится 32 %. В динамике за последние 5 лет данный показатель демонстрирует укрепление своих позиций. Тенденция связана с развитием рынка новостроек столицы: активным наращиванием объемов предложения, развитием сектора ипотечного кредитования и прозрачностью схемы регулировки проведения сделок в рамках № 214-ФЗ.