Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России долгое время ассоциировались с сомнительными сделками на рынке недвижимости. После того как пять лет назад были введены ограничения на строительство домов в формате ЖСК, ситуация начала меняться. Самоорганизация граждан для возведения многоквартирных домов пока не стала массовой. Но для 12 определенных законом категорий населения может сэкономить до 60% стоимости жилья, если, конечно, строительство будет удачно завершено.
Жилищно-строительным кооперативам почти 100 лет. Постановление о них было принято еще в 1925 году, и с тех пор главный их принцип не изменился. Это форма самоорганизации пайщиков для строительства жилья. В СССР в период активного использования ЖСК их доля в объеме жилищного строительства доходила до 10%. В период становления российской экономики относительная свобода регулирования действий ЖСК и последствия от столкновения граждан с неожиданно возникшими перспективами обогащения создали прочный стереотип, приравнявший кооператив к афере с непредсказуемыми последствиями. Сейчас в Москве и области в рамках ЖСК строится менее 1% всех корпусов, подсчитали в «Метриуме» на основании данных ДОМ. РФ.
До 2018 года кооператив с целью строительства жилья формально могли организовать все желающие, руководствуясь соответствующими положениями Жилищного кодекса. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», и привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома стало возможным только через два типа ЖСК: ЖСК с господдержкой, которые строят на земельных участках, предоставленных в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК, созданные в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве застройщика.
"Строительство домов через ЖСК в настоящее время не может быть массовым. Право на вступление в ЖСК дается однократно, и списки членов определяются органами государственной власти субъектов РФ",— поясняет директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Кооператив для своих
ЖСК получают землю под строительство бесплатно, за счет этого экономия на себестоимости строительства может достигать 60%, подсчитал директор ДОМ. РФ по жилищно-строительным кооперативам Павел Вараксин. «В конце прошлого года был введен в эксплуатацию 22-этажный многоквартирный жилой дом в 19,1 тыс. кв. м для сотрудников МЭИ на юге-востоке Москвы, недалеко от станции метро «Авиамоторная». Себестоимость строительства квадратного метра составила 88 тыс. руб. при среднерыночной стоимости в этом районе в 219 тыс. руб.",— привел пример он.
Экономия выглядит привлекательной, но не стоит исключать риски, связанные со строительством объекта. "Если себестоимость строительства увеличивается, членам ЖСК необходимо доплатить. Кроме того, в отличие от дольщиков члены ЖСК не защищены, так как сами отвечают по обязательствам кооператива в размере внесенного им пая«,— указывает господин Кочетков.
Списки граждан, которые могут быть приняты в ЖСК с господдержкой, должны быть составлены в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». На участие в ЖСК, согласно действующему законодательству, могут претендовать работники образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы, научно-педагогический состав высшей школы, молодые ученые, научные и инженерно-технические работники, госслужащие, сотрудники правоохранительных органов, многодетные семьи, сотрудники общероссийских спортивных федераций, госкорпораций и госкомпаний с долей РФ в размере более 50%. Состав ЖСК утверждается у работодателя или в органах исполнительной власти на основании поданных заявок. После этого чиновники ходатайствуют в ДОМ. РФ о предоставлении земельного участка, а гражданам, включенным в списки, необходимо создать ЖСК. По закону в ЖСК должно входить минимум пять человек.
Кроме обязательного соответствия участников категориям, указанным в законе, в остальном ЖСК создается в стандартном порядке по государственной регистрации юридического лица: с проведением общего собрания учредителей и принятием решения о создании ЖСК, сбором комплекта документов и подачей их в налоговую. "Затраты на регистрацию ЖСК минимальны — 4 тыс. руб. на оплату госпошлины. Размеры, порядок и сроки внесения вступительных и паевых взносов членами ЖСК фиксирует устав ЖСК. Его типовая форма утверждена постановлением правительства десять лет назад",— отмечает юрист Amulex. ru Ольга Сухова.
После оформления ЖСК нужно подать заявление в ДОМ. РФ о передаче участка в безвозмездное пользование и заключение договора для целей строительства. После того как получено положительное решение, ЖСК самостоятельно или с привлечением технического заказчика заключает договор на строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры с подрядчиком, соответствующим законодательным требованиям. Стоимость строительства, выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения и технологического присоединения в совокупности не может превышать сумму паевых взносов. После завершения строительства ЖСК обязан уведомить ДОМ. РФ о получении разрешения о вводе дома в эксплуатацию, потом земельный участок переходит в долевую собственность членов ЖСК.
Риски за свой счет
Ключевая проблема современных ЖСК — отсутствие кредитов на финансирование. "Если собранных с пайщиков средств окажется недостаточно, стройка может замедлиться или остановиться, так как проектного финансирования или ипотечного кредитования у таких проектов нет",— предостерегает коммерческий директор—партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. Рассматривая вступление в ЖСК, стоит учитывать эти особенности. "В условиях текущих законодательных ограничений со сбором средств нет проблем. Но такие проекты на рынок не выходят: они не коммерческие",— подчеркивает господин Моребис.
Сейчас в рамках Московской агломерации реализуются 16 проектов ЖСК с общим градостроительным потенциалом 187 тыс. кв. м — как многоквартирные дома, так и объекты индивидуального жилищного строительства. Площадки под ЖСК на безвозмездной основе ДОМ. РФ предоставляет с 2013 года. За это время 104 ЖСК было передано более 955 га земли, 30 проектов уже реализованы.
Популярность кооперативов сдерживает отсутствие ипотеки на покупку квартиры в рамках ЖСК. "Особенно остро эта проблема проявляется сейчас, когда ставки по потребительским кредитам — как альтернатива ипотеке — достигают 17–20%, что заметно выше, чем проценты по ипотеке с господдержкой",— указывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
По словам Павла Вараксина, для популяризации ЖСК необходимо, чтобы федеральные и региональные власти провели тотальную ревизию земельных участков, которые не используются или используются не по назначению и которые можно вовлечь в жилищное строительство для дальнейшей передачи кооперативам. "Когда появится земельный фонд, из которого ЖСК смогут выбирать, где им строить жилье, механизм ЖСК наверняка станет массовым",— убежден господин Вараксин.