В минувшем году впервые по всей стране одновременно прошел пересмотр кадастровой стоимости зданий и помещений (годом ранее — земельных участков). Динамика разная в зависимости от типа недвижимости и региона, но, к примеру, в Москве по итогам переоценки кадастровая стоимость жилья выросла в среднем на 21%, говорит президент саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. В некоторых регионах, пишут риелторы в профильных telegram-каналах, кадастровая стоимость увеличилась вдвое.
На это нужно обратить внимание продавцам квартир. Дело в том, что кадастровая стоимость может повлиять на сумму налога, который продавец должен заплатить государству после сделки.
Если необходимый минимальный срок владения имуществом выдержан (пять лет, а в некоторых случаях три года), то этот налог платить вообще не нужно, подчеркивает руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Но если жилье продают до истечения этого срока, то придется заплатить налог, который рассчитывается от большей из двух стоимостей: либо от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи, либо от 70% кадастровой стоимости. «Если стоимость объекта в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, то налоговая, видя это, может доначислить налог, рассчитывая его от сумм вплоть до 100% от кадастровой стоимости», — говорит Ананьева.
Если сделка готовилась в конце года, но завершилась в январе, налоговая будет учитывать новую увеличенную кадастровую стоимость, отмечают риелторы. Те, у кого рыночная цена была или оказалась значительно ниже кадастровой, или же те, кто пытался минимизировать налоги, искусственно занизив сумму сделки в договоре, могут столкнуться с требованием доплатить налоги.
На практике мы сталкиваемся с ситуациями, когда кадастровая стоимость оказывается выше рыночной, отмечает Ананьева. Чаще всего такая ситуация встречается при продаже земельных участков и домов на вторичном рынке, которые ранее не были оформлены в собственность, и их оформление в собственность происходит прямо перед сделкой.
Большинство сделок совершается по рыночной стоимости, которая указана в договоре купли-продажи, отмечает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. В Московском регионе, в частности, рыночная стоимость выше кадастровой. Однако продавцам необходимо обязательно учитывать кадастровую стоимость объекта и рассчитывать, сколько составляет 70% от нее, советует Дымова. «Если кадастровая стоимость объекта выше рыночной, необходимо ее оспорить, скорректировать. Для этого обращаются в специальную комиссию или суд. Если этого не сделать, то сумма налога для оплаты будет очень значительной», — отмечает риелтор.
Основные риски возникают у тех, кто не запрашивает свежую выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) при продаже объекта или не сравнивает цену продажи с реальной кадастровой стоимостью, отмечает замруководителя юридического департамента компании «Этажи» Сергей Чужаков. Налог начисляется, отмечает он, на фактически полученный доход, поэтому важна кадастровая стоимость объекта на момент его продажи — фактической передачи денег от покупателя продавцу.
Случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной, нередки, говорит президент саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. Это объясняется тем, что при кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности недвижимости, уникальные характеристики. Не исключается и проблема с квалификацией специалистов, добавляет Кулаков. «После каждой кадастровой оценки происходит оспаривание результатов. За минувший год в судах по всей России инициировано 7879 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 14 134 объектов недвижимости. Из них 4200 исков направлены юридическими лицами, а 3600 — физическими. Судами было рассмотрено 3624 иска, и по 3309 требования истцов были удовлетворены», — рассказывает он.
Самый простой вариант — проверить кадастровую стоимость своей недвижимости через МФЦ, Росреестр или через портал госуслуг, и в случае несогласия подать заявление на оспаривание в уполномоченный орган региона, но проще — опять же в МФЦ или на портале госуслуг, говорит Чужаков. Для оспаривания нужны выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, копия документа о правах на недвижимость и отчет об оценке рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость недвижимости редко совпадает с рыночной, отмечали ранее эксперты Роскачества. Для определения кадастровой специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья. Соответственно, две квартиры одного типа в одном доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона. Но эти нюансы, напротив, учитываются при определении рыночной стоимости жилья, по которой квартиру можно продать.