Сейчас на рынке недвижимости один из главных инфоповодов — скидки, которые доходят местами до непривычно огромных значений. Но насколько это оправданно и полезно и что дает застройщику, покупателю и рынку в целом?
По итогам октября в старых границах Москвы скидки предлагали в половине проектов на рынке. Дисконт могли предоставлять как на все объекты проекта, так и на отдельные корпуса или же на отдельный пул квартир.
В комфорт-классе доля проектов, в которых предлагаются скидки, составляет 74%, в бизнес-классе — 55%, в премиум-классе — 24%, в элитном сегменте — 2%. Эти данные есть в открытых источниках, в том числе на сайтах застройщиков. В элитном и премиальном сегментах скидки оформляют в индивидуальном порядке и обсуждают их непосредственно с покупателем при визите в офис продаж.
Дисконт достигает беспрецедентных значений. Один из крупных застройщиков объявил о 30-процентной скидке в своих проектах, вслед за ним многие застройщики стали предлагать снизить цену на 20–25%. В начале ноября большинство девелоперов не только сохранили размер октябрьских дисконтов, но и увеличили его.
В среднем в октябре при полной оплате или не субсидированной ипотеке скидка составила 10–15%. Для сравнения: в сентябре этот показатель был на уровне 7–10%, а в конце прошлого года — только 2–5%.
Но минимальный запас прочности проекта, то есть возможность снижения цены, — это порядка 20%. Такой показатель закладывался в финансовую модель проектов до февраля 2022 года. То есть в проектах, которые запущены до указанного времени, скидка в 20% — безрисковая.
У новых проектов ситуация несколько иная — запас прочности у них должен быть существенно выше. Получается, застройщику нужна возможность сильно корректировать цену без ущерба для дальнейшего строительства, чтобы сохранить надежность и при больших скидках.
Сегодняшний дисконт на квартиры отражает два основных параметра: надежность финансовой модели и конкретную ситуацию девелопера. Если ему нужно заполнять эскроу-счета, а запас средств на них невелик, то скидка на лоты проекта может достигать почти демпинговых значений (30%), в чем-то шокируя рынок и вызывая значительный приток покупателей. При этом прибыльность застройщика в короткой перспективе снизится, но зато такая мера может позволить сделать проект устойчивым перед банком и сэкономить на ставке проектного финансирования по проекту (чем больше средств дольщиков на эскроу-счетах, тем ниже кредитная ставка для застройщика).
Но здесь есть важный момент: нужно тщательно просчитать, от какой цены дается такая привлекательная скидка. Не исключено, что дисконту предшествовал рост стоимости объекта.
Предложение приобрести квартиру с существенной скидкой заставляет покупателей искать подвох. Хватит ли у застройщика средств на воплощение в реальности красивых рендеров? Или же скидку предоставляют за счет снижения качества конечного продукта?
Для покупателя дисконт до 20% в проектах, запущенных до февраля этого года, теоретически безопасен — при нем застройщик не выйдет за рамки финансовой модели. Но при оценке надежности компании-продавца нужно учитывать и другие факторы, в том числе репутацию застройщика, соответствие темпов строительства заявленным в документации проекта.
А если девелопер не дает большую скидку? Вполне вероятно, что конкретный застройщик использовал этот инструмент еще раньше, просто растягивал во времени, или давал дисконты при индивидуальной работе с покупателем, не делая открытого предложения на сайте. Если проект изначально находился в правильном ценовом коридоре и девелопер готов снижать стоимость, но не обесценивать свой проект, то это с большой вероятностью говорит о нацеленности компании смотреть в будущее дальше, чем на один шаг.
Кроме того, скидки на новостройки вряд ли будут действовать постоянно. Крупные компании активно используют сценарный подход при реализации проектов, и тот инструмент, который используется сегодня, завтра может уже прекратить действие. В любом случае годы существования новейшего российского рынка недвижимости говорят о том, что если жилищный вопрос есть, его нужно решать. Сейчас вариантов для этого много как никогда.
Автор — коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис