Микроинвестиции в доходные парковки: почему это новый «тихий актив»
В агентство недвижимости Est-a-Tet обратился Илья К. — опытный инвестор с внушительным портфелем банковских вкладов, который задумался о диверсификации активов. Мужчина решил вложить около 1,5 млн рублей в парковочное место. Специалисты агентства посоветовали Илье рассмотреть покупку машиноместа в подземном паркинге жилого комплекса «Детали» в Новой Москве.
Здесь машиноместо площадью 13 квадратных метров можно приобрести за 1,3 млн рублей. Новый квартал со своей закрытой территорией и собственной инфраструктурой станет местом для жизни тех, кто ценит комфорт и будет заинтересован в удобном паркинге, спуститься в который можно на лифте прямо со своего этажа.
Рассказываем о сегменте, который сегодня эксперты называют «новым тихим активом» — доходных парковках.
Почему машиноместа — это инвестиция?
За последние пару лет спрос на машиноместа в новостройках вырос значительно. Наибольшая цена машино-места на данный момент наблюдается в премиум-классе и составляет 4,7 млн рублей. В бизнес-классе цена на июнь 2025 г. составляет 3,7 млн рублей, а в комфорт-классе это значение составило 2,7 млн рублей.
В Новой Москве цена составила 2,3 млн рублей, комфорт-класса — 1,9 млн рублей.
Самые дорогие лоты находятся в Хамовниках и в «Москва-Сити», они стоят до 27 миллионов и 25 миллионов рублей соответственно.
Свободных бесплатных парковочных мест в Москве становится все меньше, паркинги все более востребованы и без них не обходится строительство новых жилых комплексов, начиная от комфорт-класса.
Покупка машиномест стала таким же закономерным инструментом инвестиций, как и жилая недвижимость. Среди преимуществ вкладов в паркинги:
- Низкий порог входа. Машиноместо стоит в 8–10 раз дешевле самой малогабаритной квартиры. При этом его аренда может приносить до 12% годовых, а в комплексах высокого класса — до 25%.
- Пассивный доход. Например, парковка в центре Москвы сдается за 25 000 рублей в месяц, что эквивалентно 300 000 рублей в год.
- Устойчивость к кризисам. Спрос на охраняемое машиноместо в теплом подземном паркинге устойчив вне зависимости от макроэкономических колебаний.
Как выбрать объект?
По словам Романа Родионцева, директора по развитию Est-a-Tet, успех вложений в парковочные места зависит от нескольких факторов:
● Уровень комфорта. Так, другому клиенту агентство предложило выбрать машиноместо в жилом комплексе «Сердце Одинцово», где реализован механизированный паркинг. В нем шаттл-роботы поднимают машину и ставят ее в свободную ячейку. По запросу автомобиль возвращается в кабину за 3–4 минуты. Стоимость машиноместа — 1,2 млн рублей.
Подробнее об этом чуде техники можно почитать в нашей статье «Роботы научились парковать автомобили: что такое механизированные парковки?»
● Управляющая компания. Важный фактор — управляющая компания от застройщика — она продолжит управлять объектом после окончания строительства, организует сдачу машиномест в аренду и обеспечивает их бесперебойную эксплуатацию.
● Качество застройщика. Ликвидные паркинги в новых жилых комплексах — это не просто бетонные коробки, а технологичные пространства с умным въездом по номеру, зарядками для электрокаров, видеоконтролем, автомойками и прямым лифтом от квартир. Покупатели квартир в комплексах высокого класса стремятся, чтобы их окружал комфорт во всем, включая удобный паркинг, до которого можно быстро и без труда добраться. Поэтому машиноместа в комплексах бизнес-класса и выше, а все чаще и комфорт-класса очень востребованы.
Почему именно сейчас?
Вот, что говорит Роман Родионцев, насколько доходной может быть такая инвестиция?
«В таблице выше показаны ТОП-15 районов Москвы по величине средней арендной ставки на машиноместо в подземном паркинге. Наибольшая цена наблюдается в Таганском районе — 39,0 тыс. руб./мес. При этом в районах могут наблюдаться и более высокие цены на машино-места в отдельных жилых комплексах. К примеру, в ЖК Capital Towers стоимость аренды машиноместа в подземном паркинге составляет 55 000 руб./мес.
В районе Пресненский на данный момент стоимость машиноместа в среднем составляет 6,2 млн рублей (ЖК Republic).
По поводу цен в Новой Москве: наибольшая средняя ставка наблюдается в Щербинке — 17 900 руб./мес. При этом в поселениях могут наблюдаться и более высокие цены на машиноместа. К примеру, в ЖК «Бунинские Луга» арендная ставка может составлять 25 000 руб./кв. м.
В поселении Сосенское на данный момент машиноместо можно приобрести от 1,7 млн рублей (ЖК «Бунинские кварталы). В проектах бизнес-класса цены начинаются от 2 млн рублей за машиноместо (ЖК "Дзен-Кварталы")».
Вопросы и ответы
Почему машиноместа считают выгодной инвестицией?
У них низкий порог входа: машиноместо стоит в 8–10 раз дешевле самой малогабаритной квартиры, а аренда может приносить до 12% годовых, в комплексах высокого класса — до 25%. Это пассивный доход (например, парковка в центре Москвы сдаётся за 25 000 рублей в месяц — 300 000 рублей в год) и устойчивость к кризисам: спрос на охраняемое место в тёплом подземном паркинге стабилен вне зависимости от макроэкономических колебаний.
Сколько стоят машиноместа в разных сегментах и районах Москвы?
В премиум-классе — 4,7 млн рублей, в бизнес-классе — 3,7 млн, в комфорт-классе — 2,7 млн. В Новой Москве — 2,3 млн, в комфорт-классе Новой Москвы — 1,9 млн. Самые дорогие лоты — в Хамовниках (до 27 млн) и «Москва-Сити» (до 25 млн).
Как выбрать объект для инвестиций в паркинг?
Важны три фактора: уровень комфорта (например, механизированный паркинг в ЖК «Сердце Одинцово», где роботы-шаттлы поднимают машину и возвращают её за 3–4 минуты, а место стоит 1,2 млн рублей), управляющая компания от застройщика (организует сдачу в аренду и обеспечивает эксплуатацию) и качество застройщика (умный въезд по номеру, зарядки для электрокаров, видеоконтроль, автомойки, прямой лифт от квартир).
Какие районы Москвы лидируют по арендным ставкам на машиноместа?
Наибольшая средняя ставка — в Таганском районе (39,0 тыс. руб./мес.), в отдельных ЖК цены выше: например, в ЖК Capital Towers аренда машиноместа в подземном паркинге составляет 55 000 руб./мес. В Новой Москве лидирует Щербинка — 17 900 руб./мес., а в ЖК «Бунинские Луга» ставка может доходить до 25 000 рублей. В Пресненском районе машиноместо в среднем стоит 6,2 млн рублей (ЖК Republic). В поселении Сосенское машиноместо можно купить от 1,7 млн рублей (ЖК «Бунинские кварталы»), в бизнес-классе — от 2 млн рублей (ЖК «Дзен-Кварталы»).
Вклады в машиноместа — эффективный инструмент неспешных, «тихих» инвестиций. Эксперты рынка недвижимости помогут сделать взвешенный выбор, основанный на аналитике рынка, предоставят юридическое сопровождение и помощь в выборе объекта.
Где искать выгодные предложения и как избежать рисков? Узнайте у экспертов Est-a-Tet — агентства, которое превращает недвижимость в актив.
