В октябре 2025 года рынок ипотечного кредитования подошел к ключевому рубежу. Банк России в пятницу 24 октября принял решение снизить ключевую ставку до 16,5% годовых — это четвертое подряд снижение после серии удержаний и подъемов.
Это решение стало важным сигналом для всех участников рынка недвижимости: ставка вышла на уровень, на котором могут начаться более заметные изменения условий кредитования. Однако внимание остается прикованным к дальнейшим шагам: что будет со ставкой и как на это отреагируют банки и покупатели жилья? А главное — что будет с льготной ипотекой?
Уже сегодня можно выявить тенденции и сделать выводы, что ждет рынок вплоть до конца 2025 года и в начале 2026-го. Ниже — подробности.
Если говорить простыми словами, ключевая ставка (КС) — это минимальный процент, под который Центральный банк России выдает кредиты коммерческим банкам и принимает у них средства на депозиты. Этот инструмент появился в 2013 году и с тех пор менялся более 50 раз — в среднем по 4–5 раз в год.
ЦБ устанавливает ключевую ставку, анализируя экономическую ситуацию, темпы роста цен и прогнозы инфляции. Целевой уровень инфляции в России — 4%:
По сути, ключевая ставка — это базовый ориентир для всей финансовой системы. Коммерческие банки получают деньги у ЦБ под этот процент, а населению выдают кредиты — включая ипотеку — уже по ставкам выше КС, чтобы сохранить прибыль. Поэтому, когда ключевая ставка растет, дорожает и ипотека; когда снижается — банки постепенно смягчают условия. Это объясняет, почему колебания ключевой ставки напрямую влияют на доступность жилья в кредит.
За последние три года ключевая ставка пережила несколько «штормов»:
Несмотря на первые признаки стабилизации, говорить о «штиле» пока рано. Экономика все еще чувствительна к инфляции, а решения ЦБ остаются инструментом балансировки между ростом цен и активностью заемщиков.
Первая половина октября показала: ипотека остается главным драйвером сделок на рынке жилья. Несмотря на то, что ключевая ставка все еще находится на высоком уровне, спрос поддерживают льготные программы — прежде всего «Семейная ипотека».
По данным экспертов по ипотеке Est-a-Tet, на рынке наблюдается одновременно рост доли сделок по семейной ипотеке и увеличение числа кредитов по стандартным программам. Последнее стало возможным благодаря небольшому снижению ключевой ставки: по рыночным ипотекам сегодня можно получить ставку от 17,9% годовых.
Однако ситуация остается неоднозначной. Банки пересматривают условия выдачи «семейки», чтобы сократить ее долю в своих портфелях и увеличить доходность за счет дополнительных продуктов.
Среди ключевых изменений — рост первоначального взноса:
Кроме того, банки стали строже проверять платежеспособность заемщиков. Возможность оформить семейную ипотеку через функцию по двум документам без справки о доходах практически исчезла. То же самое касается кредитной истории: банки жестко анализируют кредитную нагрузку клиентов, и либо снижают размер одобряемого кредита, либо отказывают по заявке.
Правительство активно корректирует правила льготных ипотек, чтобы они стали максимально адресными. Теперь такие кредиты доступны преимущественно тем, кто реально нуждается в собственном жилье. Проще говоря, уменьшается возможность приобретения квартир на льготных условиях с целью инвестиций — для сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков прокомментировал ситуацию:
«Абсолютно правильно, потому что фактически берут две ипотеки, чтобы бизнес делать. Ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не для того, чтобы бизнес делать: купить за льготный кредит квартиру, потом ее продать подороже и заработать на этом. Поэтому один ипотечный кредит на семью. Это правильно».
Мы собрали и подробно разобрали основные нововведения в семейной ипотеке, которые вступят в силу уже в следующем году, — чтобы вы могли заранее спланировать покупку и сохранить для своей семьи лучшие условия.
С 1 февраля 2026 года вступает в силу важное изменение в правилах оформления семейной ипотеки. Теперь оба супруга будут обязательными созаемщиками по ипотечному договору. Исключение предусмотрено только для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Это значит, что больше не получится оформить льготный кредит только на одного из супругов — участие обоих становится обязательным. В сочетании с уже действующим правилом «одна льготная ипотека — в одни руки» новое требование лишает семьи возможности получать две семейные ипотеки, оформляя их по отдельности на мужа и жену.
Все ипотечные договоры, заключенные до 1 февраля 2026 года, останутся в силе на прежних условиях. То есть если сейчас один из супругов уже оформил семейную ипотеку, а второй не указан в договоре, — у второго все еще есть возможность воспользоваться льготой и оформить собственный кредит до вступления новых правил.
Отдельно стоит отметить последствия для тех, кто оформляет ипотеку в браке, но позже разводится. В случае развода оба супруга продолжают нести солидарную ответственность перед банком. Чтобы исключить бывшего супруга из числа созаемщиков, потребуется переоформление договора или раздел долга. При этом воспользоваться программой повторно уже не получится: семейная ипотека считается использованной.
На обсуждении также находится модель дифференцированных ставок, которые будут напрямую зависеть от количества детей до семи лет в семье. Предлагаемые параметры выглядят следующим образом:
Таким образом, льготный уровень будет сохраняться преимущественно для многодетных семей, тогда как для большинства участников ставка фактически станет рыночной.
По данным исследований Domclick Сбербанка и Росстата, более 55% российских семей воспитывают одного ребенка, еще 33% — двоих, и лишь 12% семей имеют трех и более детей. Из 11,6 млн семей с ребенком младше 7 лет примерно 4 млн подходят под действующие условия программы только по первому ребенку. Это означает, что около 2,8 млн семей могут потерять доступ к максимально льготным ставкам после введения новых правил.
По сути, предлагаемые изменения направлены на снижение нагрузки на бюджет и точечную поддержку многодетных семей, но при этом существенно сокращают охват программы. В результате рынок может столкнуться с перераспределением спроса: часть семей с одним ребенком будет вынуждена переходить на рыночные ипотечные продукты, что повысит роль банковских программ с внутренним субсидированием.
Также планируется ввести запрет на участие «третьих лиц» в качестве созаемщиков по семейной ипотеке. Это изменение фактически закрывает так называемую схему донорской ипотеки — практику, когда к сделке привлекали родственника или знакомого, подходящего под условия программы (например, родителя с малолетним ребенком), чтобы получить льготную ставку. Ранее мы писали об этом: Как получить семейную ипотеку, если у вас пока нет детей: нюансы и риски.
Такие схемы позволяли расширить круг получателей программы, но при этом создавали риски для банков и искажали статистику использования господдержки. Новый порядок делает семейную ипотеку инструментом исключительно для реальных родителей, воспитывающих детей, а не для тех, кто использовал льготу как способ снизить ставку.
Ожидается, что отказ от участия «ипотечных доноров» повысит прозрачность программы, но одновременно сократит объем сделок, оформляемых под семейную ипотеку. Это особенно заметно отразится на сегменте новостроек, где подобные схемы применялись чаще всего.
Главный вывод прост: окно возможностей по семейной ипотеке постепенно закрывается, и совсем скоро оформить льготный кредит станет куда сложнее. Если вы планировали покупку квартиры с использованием ипотеки, действовать стоит уже сейчас. Специалисты агентства Est-a-Tet помогут подобрать оптимальную программу и банк, рассчитать условия и подготовить документы. Мы работаем напрямую с крупнейшими ипотечными партнерами, поэтому наши клиенты получают выгодные ставки и индивидуальные решения даже в период изменений на рынке.