В 2025 году условия получения ипотечного кредита претерпевают изменения. Требования, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам, меняются и каждый кейс проходит тщательную проверку. Тем не менее, рынок ипотеки растет в объеме — в августе 2025 года российские банки объем выданных кредитов физическим лицам вырос на 8,7% (+75,6 млрд руб. к июлю 2025), сообщает исследование Frank RG. И это означает, что шанс получить кредит есть у многих — важно только учесть все особенности и вооружиться полной информацией.
Также в ноябре 2025 года ожидается ряд изменений в условиях выдачи льготных ипотечных кредитов: ожидается снижение компенсаций от государства и перерасчет субсидий. Вместе с экспертом — руководителем департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Марией Авровой — подготовили для вас подробный гид: от описания образа идеального кандидата до экспертных советов, которые помогут вам повысить шансы на одобрение ипотеки. Подробно разберем, какие документы стоит подготовить и на какие параметры банк обращает внимание.
В 2025 году банки усилили требования: теперь минимальный первоначальный взнос по льготным программам у крупнейших игроков рынка (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) может быть увеличен до 30–50%, а формат «по двум документам» применим только к тем клиентам, кто готов пройти тщательную проверку. Подтверждение дохода, стаж и прозрачность финансовой истории стали обязательным условием.
Руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова подтверждает: «Для получения семейной ипотеки требования стали несколько жестче, чем по обычной рыночной программе. Практически все банки проверяют наличие официального трудоустройства, кто-то по семейной ипотеке рассматривает только заемщиков с "белым" доходом, кто-то ужесточил требование к размеру минимального первоначального взноса».
По словам эксперта, кредитно-денежная политика стала жестче, чем, 2-3 года назад, но тем не менее, если заемщик соответствует основным критериям, то шансы получить положительное решение по ипотеке достаточно высоки. Созаемщиков по ипотеке по умолчанию, или «просто чтобы был» банки не требуют. Необходимость в этом возникает, как правило, в процессе рассмотрения заявки, если по основному заемщику банк выявляет какие-либо факторы риска, тогда да, как альтернативу могут попросить привлечь платежеспособного созаемщика. Большая часть сделок проходит с одним участником, и как правило, если созаемщиков добавляют, то это родственники, для наделения их долей в квартире.
Каждый заемщик обладает своим неповторимым кейсом, однако если обобщать, то идеальным кандидатом для получения одобрения ипотеки в банке сегодня считается человек с подтвержденным официальным доходом (согласно результатам исследования Национального бюро кредитных историй, размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотечного кредита по Москве — 223 900 рублей, в Московской области — 140 500 рублей), хорошей кредитной историей и первоначальным взносом не менее 20–30% от стоимости жилья.
По словам Марии Авровой, «для того чтобы получить одобрение нужно соответствовать следующим критериям: наличие официального трудоустройства, достаточная платежеспособность, подтвержденная документами, и положительная кредитная история без просрочек и исполнительных листов».
Однако одобрение ипотеки возможно и для одиночек или самозанятых. «Что касается самозанятых, то проблем в рассмотрении не возникнет в том случае, если самозанятость оформлена официально, и предоставлена справка от налоговой. Дело в том, что просто не все банки рассматривают данную категорию заемщиков, но на ипотечном рынке выбор банков достаточно широкий», — отмечает эксперт.
Семьи с детьми имеют определенные преимущества. Им доступна семейная ипотека с пониженной ставкой (от 6%), возможность использовать материнский капитал на первый взнос и более лояльные условия при рождении второго или третьего ребенка.
Согласно информации ряда СМИ, с 1 ноября 2025 года Центробанк России планирует снизить компенсацию для банков, которые выдают кредиты по семейной ипотеке.
Мария Аврова отмечает, что требования к заемщикам для получения семейной ипотеки действительно стали несколько жестче, чем по обычной рыночной программе. Практически все банки проверяют наличие официального трудоустройства, кто-то по семейной ипотеке рассматривает только заемщиков с «белым» доходом, кто-то ужесточил требование к размеру минимального первоначального взноса. Что касается размера компенсационной выплаты, то пока прогнозировать здесь какие-либо определенные изменения здесь сложно — «эксперты рынка» и банки ожидали снижение компенсации еще в июле, но информация не подтвердилась.
Что касается ожиданий некоторых экспертов относительно студий, на покупку которых теперь нельзя будет получить ипотеку, то подобная информация пока появляется на уровне слухов и обсуждений. Студии, в силу своей стоимости — самый доступный вид квартир, поэтому спрос на них достаточно высокий, в том числе и по семейной ипотеке. Далеко не все заемщики покупают студии для инвестиции с последующей перепродажей или сдачей. Как раз-таки многие покупатели смотрят в будущее и покупают студии для своих детей.
Для того чтобы получить одобрение нужно соответствовать трем основным критериям. Вы должны быть официально трудоустроены и предоставить документы, показывающие, что вы работаете в найме, как ИП или самозанятый. Второе — важно показать вашу платежеспособность и подтвердить это документами (справки с места работы, выписки СФР, декларации и т. д.). Кроме того, важно наличие положительной кредитной истории, отсутствие просрочек, задолженностей и исполнительных листов.
Что обычно запрашивают банки:
Чтобы не терять время и шанс на успешное одобрение, лучше заранее подготовить базовый набор этих бумаг.
При этом существуют сервисы, где путь можно пройти заметно быстрее. Например, проект «Ипотека за 20 минут» от Дом.РФ позволяет получить предварительное решение в онлайн-формате, причем часть данных банк подтягивает самостоятельно. Это снижает риск отказа из-за отсутствия «какой-то бумажки» и экономит время заемщика. Поэтому утверждение, что «с минимумом документов ипотеку не дадут», не верно. Важно понимать, что короткий список возможен — особенно на стадии одобрения, а полный пакет обычно потребуется уже на оформлении сделки.
В 2025 году банки значительно усилили требования к заемщикам. Процедура одобрения стала более тщательной, и чтобы получить положительное решение, кандидату необходимо соответствовать нескольким ключевым критериям.
«Идеальный кандидат» для банка сегодня — это человек с:
Официальным и подтвержденным доходом. Размер рекомендованного семейного дохода для комфортного обслуживания ипотеки в Москве составляет около 223,9 тыс. рублей, в Московской области — 140,5 тыс. рублей . По данным других источников, минимальный доход для покупки квартиры на первичном рынке должен быть не менее 191 тыс. рублей, а на вторичном — от 136 тыс. рублей в месяц (при условии отсутствия других кредитов).
Хорошей кредитной историей без просрочек и судебных взысканий.
Первоначальным взносом не менее 20–30% от стоимости жилья. Из-за новых ограничений Центробанка с 1 июля 2025 года, получить ипотеку с взносом менее 20% стало значительно сложнее.
Ужесточение требований и новые лимиты ЦБ: С 1 июля 2025 года Центробанк ввел макропруденциальные лимиты, которые ограничивают долю «рискованных» ипотечных кредитов в портфелях банков . В группе риска оказались заемщики с:
Первоначальным взносом менее 20%.
Показателем долговой нагрузки (ПДН) более 50% (то есть те, кто тратит на платежи по всем кредитам более половины дохода).
Сроком кредита более 30 лет.
Рост ставок и платежей: Средние ипотечные ставки остаются высокими. По данным на октябрь 2025 года, примерный ежемесячный платеж по кредиту на 30 лет составляет 95,3 тыс. рублей для первичного жилья и 68,2 тыс. рублей для вторичного . Это на 65% выше, чем два года назад.
Изменения в льготных программах: Требования к заемщикам по «Семейной ипотеке» также стали жестче. Банки требуют подтверждения «белого» дохода и могут запросить первоначальный взнос до 30–50% . Однако ставка по этой программе значительно ниже рыночной (например, 6% годовых), что делает ежемесячный платеж более доступным.
Улучшите свою кредитную историю. Проверьте ее на наличие ошибок, закройте все неиспользуемые кредитные карты и погасите текущие долги, включая штрафы и задолженности по ЖКХ.
Увеличьте первоначальный взнос. Старайтесь внести минимум 30% от стоимости жилья — это значительно снизит риски для банка .
Привлеките платежеспособного созаемщика. Если ваш доход или кредитная история вызывают вопросы, банк может рассмотреть кандидатуру родственника или даже третьего лица с высоким доходом и хорошей историей.
Снизьте долговую нагрузку. Погасите другие кредиты и займы, чтобы ваш ПДН был не выше 30-40%.
Рассмотрите более доступную недвижимость или увеличьте срок кредита, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Банки готовы учитывать не только официальную зарплату, но и дополнительные источники дохода (совместительство, фриланс, сдача имущества в аренду), при условии их регулярности и документального подтверждения. Если ваша заявка нестандартная (например, вы самозанятый), стоит обратиться за консультацией к специалистам, которые помогут подобрать банк с подходящими условиями.
Шансы получить положительное решение по ипотеке даже в период изменений требований достаточно высоки. Важно учесть все детали и обратиться в подходящий банк. Специалисты агентства Est-a-Tet помогут на каждом этапе — мы сотрудничаем со всеми надежными банками и ежедневно помогаем нашим клиентам в поиске лучших программ и условий для покупки квартир.