Одобрение ипотеки в 2025 году: как стать идеальным кандидатом и повысить шансы на кредит

Что происходит на рынке ипотеки в сентябре 2025 года?

В 2025 году банки усилили требования: теперь минимальный первоначальный взнос по льготным программам у крупнейших игроков рынка (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) может быть увеличен до 30–50%, а формат «по двум документам» применим только к тем клиентам, кто готов пройти тщательную проверку. Подтверждение дохода, стаж и прозрачность финансовой истории стали обязательным условием.

Руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова подтверждает: «Для получения семейной ипотеки требования стали несколько жестче, чем по обычной рыночной программе. Практически все банки проверяют наличие официального трудоустройства, кто-то по семейной ипотеке рассматривает только заемщиков с "белым" доходом, кто-то ужесточил требование к размеру минимального первоначального взноса».

По словам эксперта, кредитно-денежная политика стала жестче, чем, 2-3 года назад, но тем не менее, если заемщик соответствует основным критериям, то шансы получить положительное решение по ипотеке достаточно высоки. Созаемщиков по ипотеке по умолчанию, или «просто чтобы был» банки не требуют. Необходимость в этом возникает, как правило, в процессе рассмотрения заявки, если по основному заемщику банк выявляет какие-либо факторы риска, тогда да, как альтернативу могут попросить привлечь платежеспособного созаемщика. Большая часть сделок проходит с одним участником, и как правило, если созаемщиков добавляют, то это родственники, для наделения их долей в квартире.

Идеальный кандидат: кому точно одобрят ипотеку на жилье

Каждый заемщик обладает своим неповторимым кейсом, однако если обобщать, то идеальным кандидатом для получения одобрения ипотеки в банке сегодня считается человек с подтвержденным официальным доходом (согласно результатам исследования Национального бюро кредитных историй, размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотечного кредита по Москве — 223 900 рублей, в Московской области — 140 500 рублей), хорошей кредитной историей и первоначальным взносом не менее 20–30% от стоимости жилья.

По словам Марии Авровой, «для того чтобы получить одобрение нужно соответствовать следующим критериям: наличие официального трудоустройства, достаточная платежеспособность, подтвержденная документами, и положительная кредитная история без просрочек и исполнительных листов».

Однако одобрение ипотеки возможно и для одиночек или самозанятых. «Что касается самозанятых, то проблем в рассмотрении не возникнет в том случае, если самозанятость оформлена официально, и предоставлена справка от налоговой. Дело в том, что просто не все банки рассматривают данную категорию заемщиков, но на ипотечном рынке выбор банков достаточно широкий», — отмечает эксперт.

Семьи с детьми имеют определенные преимущества. Им доступна семейная ипотека с пониженной ставкой (от 6%), возможность использовать материнский капитал на первый взнос и более лояльные условия при рождении второго или третьего ребенка.

Ужесточение правил ипотеки в 2025 году: что изменится с 1 ноября?

Согласно информации ряда СМИ, с 1 ноября 2025 года Центробанк России планирует снизить компенсацию для банков, которые выдают кредиты по семейной ипотеке.

Мария Аврова отмечает, что требования к заемщикам для получения семейной ипотеки действительно стали несколько жестче, чем по обычной рыночной программе. Практически все банки проверяют наличие официального трудоустройства, кто-то по семейной ипотеке рассматривает только заемщиков с «белым» доходом, кто-то ужесточил требование к размеру минимального первоначального взноса. Что касается размера компенсационной выплаты, то пока прогнозировать здесь какие-либо определенные изменения здесь сложно — «эксперты рынка» и банки ожидали снижение компенсации еще в июле, но информация не подтвердилась.

Что касается ожиданий некоторых экспертов относительно студий, на покупку которых теперь нельзя будет получить ипотеку, то подобная информация пока появляется на уровне слухов и обсуждений. Студии, в силу своей стоимости — самый доступный вид квартир, поэтому спрос на них достаточно высокий, в том числе и по семейной ипотеке. Далеко не все заемщики покупают студии для инвестиции с последующей перепродажей или сдачей. Как раз-таки многие покупатели смотрят в будущее и покупают студии для своих детей.

Есть ли шанс получить ипотеку с минимумом документов?

Для того чтобы получить одобрение нужно соответствовать трем основным критериям. Вы должны быть официально трудоустроены и предоставить документы, показывающие, что вы работаете в найме, как ИП или самозанятый. Второе — важно показать вашу платежеспособность и подтвердить это документами (справки с места работы, выписки СФР, декларации и т. д.). Кроме того, важно наличие положительной кредитной истории, отсутствие просрочек, задолженностей и исполнительных листов.

Что обычно запрашивают банки:

• паспорт гражданина РФ
• справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка)
• выписку из ЕГРН для подтверждения прав на недвижимость

Чтобы не терять время и шанс на успешное одобрение, лучше заранее подготовить базовый набор этих бумаг.

При этом существуют сервисы, где путь можно пройти заметно быстрее. Например, проект «Ипотека за 20 минут» от Дом.РФ позволяет получить предварительное решение в онлайн-формате, причем часть данных банк подтягивает самостоятельно. Это снижает риск отказа из-за отсутствия «какой-то бумажки» и экономит время заемщика. Поэтому утверждение, что «с минимумом документов ипотеку не дадут», не верно. Важно понимать, что короткий список возможен — особенно на стадии одобрения, а полный пакет обычно потребуется уже на оформлении сделки.