Ключевая ставка и ипотека: какие сейчас реальные возможности для покупки квартиры?
Не секрет, что ключевая ставка ЦБ напрямую диктует проценты по кредитам. С августа 2023 года ключ только повышался, а вместе с ним и ставки по ипотеке. И когда в июле 2024 года показатель стал 18%, условия для многих заемщиков стали попросту заградительными.
Но даже в этих реалиях клиенты продолжают покупать квартиры, а все потому что на смену пришли альтернативные варианты приобретения жилья. В этой статье вместе с экспертом Est-a-Tet Алексеем Новиковым мы разберем, какие сейчас тенденции на ипотечном рынке и какие механизмы помогут вам приобрести жилье?
Ветер перемен: как изменился ипотечные рынок
До июля 2024 года рынок жилья спасали льготные госпрограммы с привлекательными ставками: «Госпрограмма 2020» — до 8%, «Семейная ипотека» — до 6%, «IT-Ипотека» — до 5%. На них приходилось львиная доля — около 70% всех ипотечных сделок. Да и стандартные программы работали бойко, предлагая ставки до 17%. В итоге, на пике, ипотека обеспечивала целых 60% всех продаж новостроек, тогда как рассрочка скромно занимала лишь 4%.
Но июль 2024 года стал переломным. Произошло сразу три важных события: резко подорожали стандартные программы, закрылась основная «Госпрограмма 2020», а условия по «Семейной» и «IT-Ипотеке» ухудшились. Результат не заставил себя ждать: доля ипотеки начала падать. И к концу года, когда ключевая ставка взлетела до 21%, она составляла уже только 25%. Зато рассрочка набрала обороты, достигнув 15-20%.
Правила получения ипотеки ужесточились. Банки начали гораздо строже проверять заемщиков на наличие официального дохода. Приоритет отдается тем, кто получает зарплату на счет в этом же банке, а также использует смешанные кредитные схемы, когда часть кредита выдается по рыночной ставке. А еще: накопив ПВ побольше, у вас будет больше шансов получить одобрение на выдачу кредита.
Что происходит с ипотечным рынком прямо сейчас?
Сейчас ситуация несколько стабилизировалась. Давайте разберем, какие сейчас правила игры.
- Доля ипотеки составляет около 30%, рассрочки — в пределах 15-20%. Главным игроком на ипотечном поле стала «Семейная ипотека» — на нее приходится 80% всех ипотечных сделок!
- Те, кому нужны относительно небольшие суммы (до 4 млн рублей), планируют быстро погасить кредит или не попадают под льготы, вынуждены выбирать: либо рыночные программы под ставку от 22%, либо потребительские кредиты. Правда, потребительские кредиты часто проигрывают из-за коротких сроков и высоких платежей — а заемщики сейчас как раз хотят платить поменьше ежемесячно, пусть и дольше по времени.
- Рост доли рассрочки — понятная реакция на дорогую ипотеку. Многие видят в ней временное решение, надеясь позже, когда ставки упадут, перейти на классическую ипотеку. Это, конечно, риск, но и выход.
- Еще один популярный ход — комбинировать кредиты: потребительский берут на первый взнос (ведь программ без него сейчас просто нет), а остальное покрывают ипотекой.
Что ожидает ипотечный рынок в ближайшем будущем: мнение эксперта?
Операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков отмечает:
На сегодня рынок недвижимости находится в ожидании перемен-улучшения условий кредитования, так как ипотека остается основным инструментом в покупке недвижимости и улучшения жилищных условий. Чего же мы ждем?
Очевидно, улучшения условий. Ипотека была и остается главным двигателем продаж. И первые ласточки уже прилетели! Во-первых, 06.06.2025 ЦБ наконец-то снизил ключевую ставку — сразу на 1%. Крупные банки уже отреагировали, начав снижать проценты по своим стандартным продуктам, и дальше этот тренд, скорее всего, продолжится.
Во-вторых, банки активно начали отменять обязательные комиссии по «Семейной ипотеке». Это уже сказывается на рынке, сдерживая рост цен на жилье.
В-третьих, президент РФ Владимир Путин дал поручение: до 15 июня подготовить предложения по увеличению возраста детей в рамках «Семейной ипотеки» — с нынешних 6 лет и 11 месяцев до 14 лет. Если это произойдет, пул потенциальных заемщиков может вырасти в полтора-два раза!
В-четвертых, есть поручение проработать расширение льготной ипотеки под 2% для участников СВО на всю Россию. Сейчас эта льгота действует только на Дальнем Востоке, в Арктике и на новых территориях. В других регионах участникам СВО доступна лишь стандартная ставка от 22%. Расширение программы позволит бойцу купить квартиру по льготной ставке именно там, где он живет.
И, в-пятых, всерьез обсуждается запуск новой льготной программы под 5% для учителей, ученых и медработников. Идея не нова — кое-где (например, в Белгородской и Самарской областях) уже были локальные попытки, правда, на других условиях. Теперь же, в русле указаний президента о точечных программах, шансы на федеральный запуск очень высоки.
Что в итоге? Вторая половина 2025 года обещает быть жаркой. Мы явно увидим и новые кредитные продукты, и расширение старых программ, и всплеск активности застройщиков на фоне этих изменений. Рынок замер в предвкушении позитивных сдвигов.
Выгодная ипотека: что стоит купить прямо сейчас?
Сегодня для клиентов Est-a-Tet есть уникальные предложения по ипотечному кредитованию.
Например, в жилом комплексе «Детали» действует программа «Легкий старт» — для клиентов у которых нет первого взноса, возможно взять кредит от 6% годовых на весь срок.
Есть привлекательные предложения и для тех, кто рассматривает покупку апартаментов или ищет проекты с дополнительными бонусами. Например, в проекте «М1 Сколково» можно оформить ипотеку с льготной ставкой от 14% на весь срок кредита, а в первый год воспользоваться ставкой всего от 2,98% — идеальный вариант для тех, кто хочет снизить нагрузку на семейный бюджет в самом начале.
В новом квартале в Красногорске, поблизости от московского района Строгино, совместно с «Совкомбанком» запущена специальная программа кредитования со сниженными платежами и кэшбэком в конце льготного периода, а еще отсрочкой первого взноса.
Кроме того, на всех проектах Est-a-Tet действует льготная ставка по «Семейной ипотеке» от 3,5% годовых на весь срок кредита.
Выбор есть для каждого — и для семей с детьми, и для инвесторов, и для тех, кто только начинает свой путь в мире недвижимости.
И сегодня, в период, когда рынок недвижимости подвержен множеству вызовов и перемен, эксперты могут подобрать для каждого покупателя индивидуальный план и условия. Добро пожаловать в агентство Est-a-Tet, мы работаем со всеми видами недвижимости, самыми надежными банками и застройщиками. Ждем вас на бесплатную первую консультацию!
