Порог входа на рынок недвижимости стал ощутимо выше. По данным Дом.РФ, средний размер первоначального взноса (ПВ) по ипотеке достиг 30% (2024г) — это на 6 п. п. больше, чем годом ранее. А в Москве средний ПВ и вовсе поднялся до 32%, став рекордным за последние несколько лет.
Заметно изменилась и структура ипотечных сделок с недвижимостью, говорят аналитики Est-a-Tet. Снизилась доля кредитов с первоначальным взносом от 20% до 40% — с 61% до 48%. Доля кредитов с первоначальным взносом от 15% до 20% выросла на 2 п. п. Существенно выросла доля кредитов со взносом от 40 до 60% — на 11 п. п. или с 21% до 32%.
А какие же варианты есть сейчас, если денег на первый взнос нет? Итак, рассмотрим, чем можно воспользоваться, и на какие объекты недвижимости применить, разбираемся с экспертом Est-a-Tet Алексеем Новиковым.
Существует ли программа «Ипотека без первоначального взноса»?
Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к эксперту — операционному директору Est-a-Tet Алексею Новикову. Он прокомментировал:
«На рынке недвижимости, по сути, нет специализированной программы "Ипотека без первоначального взноса". Ранее такой продукт работал в банке "Сургутнефтегазбанк" в рамках рыночной стандартной программы — ставка от 18%. После ввода ипотечного стандарта, такие продукты перестали существовать. Но варианты приобретения квартиры с минимальными вложениями существуют».
Это значит, что полноценные программы с ПВ 0% банки больше не предлагают. Такие продукты вытеснили единые ипотечные стандарты и требования ЦБ, направленные на снижение рисков в банковском секторе.
Тем не менее, покупателям без накоплений все еще доступны альтернативные пути входа в ипотеку. Некоторые застройщики предлагают специальные продукты с отсрочкой платежа или внутренним субсидированием. Можно также использовать маткапитал, оформить залог или взять потребительский кредит на сумму взноса — у каждого из этих вариантов есть свои особенности и риски.
Совмещение потребительского и ипотечного кредита
Это самый распространенный способ для тех, кто не успел накопить нужную сумму. Суть — в получении дополнительного потребительского кредита, средства из которого идут на ПВ по ипотеке.
«В рамках нашей компании можно получить решение по потребительскому кредиту от таких банков, как: "Дом.РФ", "Синара Банк", "Совкомбанк", "Альфа-банк". Но важно понимать, что клиент несет двойную нагрузку по кредитам. 2 графика платежей: потреб и ипотека. Если дохода клиента достаточно, чтобы сопровождать данные кредиты, то смело можно рассматривать этот вариант. Распространяется на все продаваемые проекты нашей компании, процентные ставки зависят от банков-кредиторов и программы ипотечного кредитования (от 6%)», — отметил Алексей Новиков.
Плюсы:
- Быстрое решение — можно «войти» в сделку в течение 1–2 недель;
- Подходит для вторичек и новостроек.
Минусы:
- Двойная долговая нагрузка;
- Потребительские займы не субсидируются государством;
- Высокие требования к доходу и кредитной истории.
Кредит под залог имеющейся недвижимости
Можно использовать другое недвижимое имущество как залог для банка. Такое решение подходит покупателям, у которых нет ПВ, но есть активы в виде квартиры, дома, земельного участка, коммерческой недвижимости.
«Важно помнить, что банк определяет процент в зависимости от стоимости закладываемой недвижимости. Как правило, процентные ставки по таким кредитам приближены к рыночным стандартным программам. Сейчас от 23%. Данный вариант также можно использовать на любой продаваемый нашей компанией объект», — подчеркивает эксперт Est-a-Tet.
Плюсы:
- Можно обойтись без ПВ;
- Подходит для дорогих объектов;
- Банки часто дают более лояльную ставку, чем при потребкредите.
Минусы:
- Риск потерять сразу две недвижимости при просрочке;
- Дополнительные расходы на оценку, оформление и страхование залога.
Кредит с отсрочкой оплаты первого взноса
Вариант позволяет оформить ипотечный договор сразу, даже если на руках еще нет всей суммы первоначального взноса. Алексей рассказал, что такой спецпродукт уже запущен в банке-партнере «Совкомбанк». По его условиям, клиент может оплатить первый взнос по кредиту не сразу, а перед вводом дома в эксплуатацию:
«Суть продукта: клиенту предоставляется льготный срок, в течение которого он должен оплатить первый взнос. Еще на данный период действует сниженный ежемесячный платеж, а также банк дает определенную сумму кешбэка в конце льготного периода. Ставка после окончания льготного периода — 23,99%».
В портфеле Est-a-Tet два проекта, по которым возможно применить данную программу:
ЖК «Времена года». Проект расположен в зеленой, экологичной Апрелевке, всего в трех минутах пешком от МЦД-4 «Победа». Доехать до метро «Аминьевская» можно за 38 минут, до «Белорусской» — за 58. Комплекс представляет собой малоэтажную застройку, не выше 9 этажей. На территории уже работает детский сад, строится школа на 620 учеников.
ЖК «Квартал Строгино». Новый жилой комплекс в Красногорске. В продаже — квартиры от инвестора: от студий до 3-комнатных. В проекте — школа, детский сад, поликлиника. До метро «Строгино», «Мякинино» — всего 5 минут на транспорте, в будущем рядом откроется станция «Липовая роща».
Плюсы:
- Можно оформить сделку, не дожидаясь накоплений;
- Удобно при продаже старой квартиры, когда выручка будет позже;
- Часто сочетается с другими льготами.
Минусы:
- Повышение ставки и дополнительные условия по договору по окончанию льготного периода.
Спецпродукты от застройщика
Некоторые застройщики разработали специальные продукты, которые позволят приобрести квартиру с минимальным капиталом. Эксперт рассказал, что сейчас клиентам Est-a-Tet доступно уникальное предложение:
- ЖК «Детали» — «Легкий старт». Рассрочка 0% — возможность оформить покупку без первоначального взноса.
Предложения действуют только на ограниченное количество квартир — не упустите шанс приобрести квартиру своей мечты на выгодных условиях!
Плюсы:
- Минимальные стартовые вложения.
- Упрощенный вход в сделку.
Минусы:
- Ограниченный выбор квартир.
- Финансовая нагрузка может со временем вырасти.
- Не всегда совместимо с другими скидками и субсидиями.
Материнский капитал как первоначальный взнос
Материнский капитал — один из самых популярных и доступных способов компенсировать или полностью покрыть первоначальный взнос по ипотеке. Его можно использовать даже без дополнительных вложений собственных средств, если размер субсидии покрывает требования банка.
В 2025 году размер материнского капитала составляет:
- 676,3 тыс. руб. на первого ребенка;
- 893,8 тыс. руб. на второго ребенка;
- 217,4 тыс. руб., если ранее семья получала выплату на первенца.
Эти суммы можно направить на оплату ПВ при покупке квартиры в ипотеку, а также для частичного или полного погашения уже оформленного кредита.
Однако использование маткапитала возможно только при соблюдении ряда условий:
- недвижимость должна быть оформлена в собственность родителей и детей (доли выделяются обязательно);
- объект должен находиться на территории России;
- сделка проходит с участием банка и оформляется по официальным правилам ПФР.
Плюсы:
- Не нужно брать потребкредит;
- Возможность использовать господдержку;
- Можно применять в большинстве банков и у большинства застройщиков.
Минусы:
- Требуется официальное оформление всех документов через ПФР;
- Если ребенку нет 3 лет — покупка возможна только с использованием кредитных средств;
- Затягивание сроков: оформление может занять до 2–3 месяцев.
Частые вопросы и ответы
Существует ли программа «Ипотека без первоначального взноса»?
Специализированной программы «Ипотека без первоначального взноса» на рынке, по сути, нет. Ранее такой продукт работал в «Сургутнефтегазбанке» по стандартной рыночной программе со ставкой от 18%, но после ввода ипотечного стандарта такие продукты перестали существовать. Однако варианты приобретения квартиры с минимальными вложениями всё же есть.
Как изменился размер первоначального взноса по ипотеке ?
Порог входа на рынок недвижимости вырос. По данным Дом.РФ, в 2024 году средний размер ПВ по ипотеке достиг 30% — на 6 п. п. больше, чем годом ранее. В Москве средний ПВ поднялся до 32%, став рекордным за последние несколько лет. Доля кредитов со взносом от 40 до 60% выросла с 21% до 32%.
Можно ли совместить потребительский и ипотечный кредит?
Да, это самый распространённый способ для тех, кто не успел накопить на ПВ. Суть — получить дополнительный потребительский кредит и направить его на первоначальный взнос. В Est-a-Tet решения по таким кредитам предоставляют «Дом.РФ», «Синара Банк», «Совкомбанк», «Альфа-банк». Плюсы: быстрое решение (1–2 недели), подходит для вторичек и новостроек. Минусы: двойная долговая нагрузка, потребкредиты не субсидируются, высокие требования к доходу.
Как работает кредит под залог имеющейся недвижимости?
Можно заложить другое недвижимое имущество (квартиру, дом, участок, коммерческую недвижимость) для получения кредита на ПВ. Банк определяет процент в зависимости от стоимости залога, ставки приближены к рыночным — сейчас от 23%. Плюсы: можно обойтись без ПВ, подходит для дорогих объектов, ставка часто лояльнее потребкредита. Минусы: риск потерять сразу две недвижимости при просрочке, дополнительные расходы на оценку, оформление и страхование.
Что такое кредит с отсрочкой оплаты первого взноса?
Клиент может оплатить первый взнос не сразу, а перед вводом дома в эксплуатацию. В льготный период действует сниженный ежемесячный платёж и начисляется кешбэк, а после его окончания ставка составляет 23,99%. Плюсы: сделка без ожидания накоплений, удобно при продаже старой квартиры. Минус: повышение ставки после льготного периода.
Какие спецпродукты предлагают застройщики?
Некоторые застройщики разработали продукты для покупки квартиры с минимальным капиталом. Сейчас клиентам Est-a-Tet доступно уникальное предложение: ЖК «Детали» — «Лёгкий старт», рассрочка 0% без первоначального взноса. Плюсы: минимальные стартовые вложения, упрощённый вход в сделку. Минусы: ограниченный выбор квартир, финансовая нагрузка может вырасти, не всегда совместимо с другими скидками и субсидиями.
Как использовать материнский капитал для первоначального взноса?
Маткапитал — один из самых популярных способов покрыть ПВ по ипотеке. В 2025 году его размер составляет: 676,3 тыс. руб. на первого ребёнка, 893,8 тыс. руб. на второго, 217,4 тыс. руб. — если семья уже получала выплату на первенца. Условия: недвижимость оформляется в собственность родителей и детей, объект должен быть в России, сделка проходит через банк и ПФР. Плюсы: не нужен потребкредит, господдержка, работает в большинстве банков. Минусы: официальное оформление через ПФР, при ребёнке до 3 лет — только с кредитными средствами, сроки оформления до 2–3 месяцев.
Отсутствие накоплений — не повод отказываться от мечты о собственном жилье. Обращайтесь в Est-a-Tet — мы поможем купить квартиру даже без первоначального взноса.
