Выбрав квартиру, которая соответствует всем вашим пожеланиям и целям, не спешите заключать сделку — вам предстоит процесс проверки всех документов. Поручить его стоит экспертам проверенного агентства недвижимости и работающим там юристам. Но все же, как покупатель, вы должны представлять, какие документы нужно будет изучить. Рассказываем!
Это самый важный документ, который содержит сведения о праве на недвижимость, о наличии обременений и ограничений (залоги, ипотеки, аресты и т.д.). Проверка выписки из ЕГРН поможет убедиться в том, что квартира не является предметом каких-либо споров, обременений или судебных разбирательств.
С марта 2023 года нельзя получить выписку с персональными данными собственников. Это может сделать только сам владелец квартиры. Важно попросить предоставить свежую, не старше месяца, выписку из ЕГРН. А еще одну владелец должен запросить непосредственно перед сделкой купли-продажи.
Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года. Сведения о том, кто владел квартирой до 1998 года можно получить в местной администрации или в бюро технической инвентаризации.
Юристы из вашего агентства недвижимости проверят все документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договоры купли-продажи, передачи, дарения, ренты (подразумевает передачу прав на владение квартирой в обмен на обязательство обеспечить содержание собственника), долевого участия, завещание, решение суда или внесудебное соглашение о разделе имущества.
В свидетельстве о собственности указаны данные текущего владельца, характеристики квартиры, ее местоположение, площадь. Сведения, указанные в этом документе, должны соответствовать характеристикам квартиры.
В этом документе содержатся сведения о технических характеристиках квартиры, о ее площади, количестве комнат, наличии балкона, кладовой. Данные, указанные в техпаспорте, не должны отличаться от фактического состояния квартиры.
Если при осмотре квартиры вы видите, что была выполнена перепланировка, уточняйте, была ли она согласована и отражены ли изменения в техпаспорте.
Перед сделкой нужно убедиться в том, что в квартире никто не зарегистрирован. Это можно сделать благодаря выписке из единой жилищной книги (ЕЖД) — если речь идет о Москве и Московской области. Выдавать документы о зарегистрированных в квартире лицах могут в зависимости от региона МФЦ, местные администрации, управляющие компании.
Каждый регион самостоятельно устанавливает перечень документов жилищного учета, форму их заполнения и порядок выдачи.
ЕЖД является альтернативой для целого перечня документов, среди которых:
Особенно осторожным нужно быть, если в квартире «прописаны» дети или иные социально незащищенные лица. Важно, чтобы перед сделкой в квартире не был никто зарегистрирован.
Важно учесть, если квартира текущим владельцем приобреталась с использованием материнского капитала. Соответствующая доля должна быть выделена каждому из детей.
Любые сделки с совместно нажитым недвижимым имуществом должны производиться только с разрешения супруга или супруги. При этом квартира может находиться в общей собственности даже после развода. Право общей собственности сохраняется в течение трех лет.
Согласие на продажу квартиры супруга или супруги продавца, заверенное нотариально — один из важных документов. Покупателю, состоящему в браке, также понадобится согласие на сделку от супруга или супруги.
Если квартира, которую вы намерены купить, приобреталась предыдущим владельцем в ипотеку, важно убедиться в том, что кредит погашен. Сделать это можно, изучив кредитный договор и справку о погашении ипотеки с печатью банка и номером договора.
Редко, но иногда покупатели готовы перенять обязательства по кредиту от предыдущего владельца и тогда они обращаются в тот банк, в котором тот брал ипотеку за переоформлением договора.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров позволяют получить уверенность в дееспособности продавца и в том, что он осознает последствия всех совершаемых им действий.
Доскональная проверка документов перед покупкой квартиры на вторичном рынке станет гарантией надежности и безопасности сделки. Обратившись в агентство недвижимости с хорошей репутацией, вы избавляете себя от рисков возможной потери денег, времени и квартиры.
Ждем вас в Est-a-Tet — за годы работы на рынке недвижимости мы изучили все подводные камни и знаем, на что обратить внимание при проверке каждого документа.