В банке можно получить лучшие условия по ипотечному кредитованию, если заемщик будет не один. Для этого и нужен созаемщик: это второй участник договора, у которого такие же обязательства, как и у первого. При этом его наличие повышает шансы получить кредит, потому что это гарантия для банка, что обязательства будут выполнены.
Рассказываем, кто подойдет на роль созаемщика, какие к нему будут требования у банка и какие обязанности он разделит с основным заемщиком.
Законодательство не ограничивает вас в выборе созаемщиков. Это может быть и ваш супруг, и родители, и более дальние родственники, и даже близкие друзья. При этом муж или жена становятся созаемщиками автоматически, если не заключали брачный договор.
Суть такого подхода в том, что обязанность выплачивать кредит основной (или титульный) заемщик делит с созаемщиком. Для банка это означает, что, если по каким-то причинам первый перестанет вносить платежи, это продолжит делать второй, а значит, больше шансов, что ипотеку погасят в срок. Однако если кто-то один не внесет платеж вовремя, это испортит кредитную историю обоим.
Как правило, банк принимает клиента в созаемщики при соблюдении всего трех условий:
Однако отметим, что финансовые организации будут учитывать и внутренние регламенты работы. Это значит, что к созаемщику могут выдвигать и дополнительные требования, например, к уровню доходов или к кредитной истории.
В сфере ипотечного кредитования есть еще одна сторона в договорах — поручитель. Он отличается от созаемщика своими обязанностями: гарантирует банку, что заемщик выплатит кредит. Однако покрывать платежи он будет только в отдельных случаях, если возьмет на себя такую обязанность. В отличие от созаемщика, доходы поручителя не влияют на сумму ипотеки и размер ежемесячных платежей.
Отметим, что супруги становятся созаемщиками автоматически согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ. Отказаться от этого обязательства можно только в случае, если заключен брачный договор, есть нотариально заверенный отказ от участия в сделке или брак расторгнут и одна сторона выходит из договора.
В остальных случаях можно привлекать созаемщика для того, чтобы:
Увеличить сумму кредита или срок ипотеки. Участники предоставляют справки о доходах, банк их суммирует и на основании этого может увеличить сумму займа. Кроме того, если основной заемщик не подходит по возрасту для ипотеки, он может взять в созаемщики кого-то младше.
Снизить ипотечную ставку. К примеру, у созаемщика есть специальные условия от банка: он зарплатный клиент или планирует им стать. В таком случае процент снижают.
Оформить ипотеку иностранцу. Банк может одобрить такой кредит только в случае, если созаемщиком будет гражданин Российской Федерации.
Использовать государственную выплату. Например, женщина в декретном отпуске планирует вложить материнский капитал в недвижимость. Ипотеку она оформить не может, так как не работает. Зато заем выдадут созаемщику, если он трудоустроен.
Второй заемщик по ипотеке не только обязуется вносить ежемесячные платежи, если основной не сможет. У него есть и права:
Однако отношения между созаемщиком и основным заемщиком регулирует договор. В нем можно указать, какие у кого права и обязанности.
Кроме того, созаемщик может и выйти из ипотеки. Для этого нужно обратиться в банк и подготовить пакет документов. Титульный заемщик продолжит вносить ежемесячные платежи. За изменения в договоре ипотечного кредитования банк может взимать комиссию.
Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Приведем базовые бумаги, которые запрашивает большинство организаций:
После этого банк проверяет созаемщика и заемщика и выносит решение. Если все стороны согласны с условиями, подписывают договор, получают ипотеку, покупают квартиру и оформляют право собственности в Росреестре.
Риски есть у обеих сторон. Самый главный, помимо финансовых — испортить отношения с близким человеком, если начнутся финансовые проблемы и не выйдет вовремя вносить платежи.
Кроме того, отметим и другие неприятные аспекты.
Риск испортить кредитную историю. Даже если вы в роли созаемщика, а платеж просрочил основной, кредитная история в итоге испортится у обоих.
Сложности с новым кредитом. Если понадобится обратиться в банк за займом на машину или для покупки дорогой техники, могут отказать, пока не закроете предыдущий.
Обязанности по платежам. Если у основного заемщика возникнут трудности и он не сможет выполнять обязательства по выплатам, это перейдет на созаемщика. Кроме того, у второй стороны нет права отсудить у титульного часть от выплат, как может сделать поручитель. Поэтому советуем хорошо подумать перед тем, как становиться созаемщиком, или просить долю в квартире.
Сложности с выходом из сделки. Расторгнуть обязательства перед банком не так просто, это можно сделать только по веским причинам — например, при разводе. Во многих других случаях банк может отказать.
Кто такой созаемщик по ипотеке и чем он отличается от поручителя?
Созаемщик — это второй участник договора ипотеки, у которого такие же обязательства, как и у основного заемщика: он делит с ним обязанность выплачивать кредит. Поручитель же только гарантирует банку, что заемщик выплатит кредит, и покрывает платежи лишь в отдельных случаях, если возьмет на себя такую обязанность. При этом доходы поручителя не влияют на сумму ипотеки и размер ежемесячных платежей, а доходы созаемщика — влияют.
Кто может стать созаемщиком и при каких условиях супруги становятся им автоматически?
Законодательство не ограничивает выбор созаемщика: им может быть супруг, родители, более дальние родственники и даже близкие друзья. Муж или жена становятся созаемщиками автоматически, если не заключали брачный договор — согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ. Отказаться от этого обязательства можно только при наличии брачного договора, нотариально заверенного отказа от участия в сделке или если брак расторгнут и одна сторона выходит из договора.
Какие основные требования банк предъявляет к созаемщику?
Как правило, банк принимает клиента в созаемщики при соблюдении трех условий: официальное трудоустройство, возраст от 18 до 75 лет и дееспособность. При этом финансовые организации учитывают и внутренние регламенты, поэтому могут выдвигать дополнительные требования, например к уровню доходов или к кредитной истории.
В каких случаях стоит привлекать созаемщика?
Созаемщика привлекают, чтобы увеличить сумму кредита или срок ипотеки (банк суммирует доходы участников), снизить ипотечную ставку (например, если созаемщик — зарплатный клиент банка), оформить ипотеку иностранцу (тогда созаемщиком должен быть гражданин РФ), а также использовать государственную выплату — например, женщина в декретном отпуске может вложить материнский капитал в недвижимость, оформив заем на трудоустроенного созаемщика.
Какие права есть у созаемщика по ипотеке?
Созаемщик обязуется вносить ежемесячные платежи, если основной заемщик не сможет, но у него есть и права: на долю в квартире (он не становится полноправным владельцем, но может претендовать на часть жилья), на досрочное погашение ипотеки, на рефинансирование, а также на получение информации об истории платежей, просрочках и пенях. Отношения между созаемщиком и основным заемщиком регулирует договор, в котором можно указать права и обязанности каждого.
Может ли созаемщик выйти из ипотеки и как это сделать?
Да, созаемщик может выйти из ипотеки: для этого нужно обратиться в банк и подготовить пакет документов, после чего титульный заемщик продолжит вносить ежемесячные платежи. За изменения в договоре ипотечного кредитования банк может взимать комиссию. При этом расторгнуть обязательства перед банком непросто — это можно сделать только по веским причинам, например при разводе, во многих других случаях банк может отказать.
Какие документы нужно подготовить созаемщику?
Пакет документов зависит от требований банка, но базово большинство организаций запрашивают: заявление на выдачу ипотеки, паспорт, справку о доходах по форме 2-НДФЛ (лучше взять за 30 дней до обращения в банк), СНИЛС, копию трудовой книжки или договора с работодателем, а также правоустанавливающие документы на недвижимость, если ее будут использовать в качестве залога.
Какие риски несет ипотека с созаемщиком?
Риски есть у обеих сторон. Главный, помимо финансовых, — испортить отношения с близким человеком при проблемах с платежами. Также есть риск испортить кредитную историю: даже если просрочил основной заемщик, история испортится у обоих. Могут возникнуть сложности с получением нового кредита, пока не закрыт предыдущий. Кроме того, обязанности по платежам переходят на созаемщика, если основной заемщик не сможет платить, при этом у второй стороны нет права отсудить у титульного часть от выплат, как может сделать поручитель. Еще одна сложность — выход из сделки: расторгнуть обязательства перед банком можно только по веским причинам.
Ипотека с созаемщиком может быть действительно выгодной, но важно выбрать надежного человека и не забывать о своих обязанностях. Если вы планируете покупать квартиру и ищете выгодные условия, советуем обратиться в Est-a-Tet, специалисты по недвижимости помогут получить кредит.