Вторичный рынок недвижимости меняется, и неопытному продавцу он кажется сложным и немного хаотичным. Как не упустить выгоду? И как при этом действовать рационально, не пуститься в «гонку за ценой»: когда покупатели и продавцы начинают состязаться друг с другом, пытаясь угадать лучший момент для сделки.
Кто-то постоянно анализирует рынок, выбирая нужный момент, кто-то откладывает решение квартирного вопроса на «более спокойное время». Но здесь кроется главный парадокс: стабильности на рынке недвижимости не существует в принципе. Он не знает пауз или затиший — только движение, в котором слишком долгое ожидание может превратиться в упущенные возможности и рост издержек.
Именно поэтому решать жилищные вопросы, особенно на вторичном рынке, нужно тогда, когда есть реальная потребность. Нет идеального момента — есть актуальный. Когда вы понимаете, что новая квартира нужна вам именно сейчас или, наоборот, вам нужно продать имеющуюся недвижимость, важно не увязнуть в анализе трендов, а действовать осознанно и оперативно. Конечно же, важно принимать решение при поддержке экспертов рынка, как это принято во всех цивилизованных странах. Ведь настоящая выгода заключается не в погоне за ценой, а в решении задачи здесь и сейчас, с трезвым расчетом и ясной целью.
Анализировать текущее состояние рынка вторичного жилья Москвы непросто — он демонстрирует разнонаправленную динамику. Однако ключевой тренд последних лет, ставший особенно заметным сейчас, — растущий разрыв в цене за квадратный метр между старым и новым жилым фондом.
Наблюдается небольшое оживление: предложение сокращается, интерес покупателей растет. Особенно активно с рынка уходят ликвидные квартиры — с качественным ремонтом, удачной планировкой, в районах с устоявшейся инфраструктурой. Те, кто долго ждал снижения цен, все чаще возвращаются на рынок, понимая: ожидание часто оборачивается упущенной возможностью. За год цены в целом по Москве выросли на 7,6%, а в наиболее востребованных округах — еще выше: например, в ЗАО — сразу на 14,3%, сообщают аналитики Est-a-Tet.
Большая часть квартир, предлагаемых на рынке, — 27% — это квартиры стоимостью от 10 до 15 млн рублей, при этом основной объем предложения (57%) составляют лоты по цене 10-25 млн руб.
В Новой Москве спрос тоже активизировался — в первую очередь за счет более доступного бюджета. За год объем предложения здесь сократился на 19%, а цены выросли на 4,3%. Средневзвешенная цена достигла 244,4 тыс. рублей за квадратный метр, а средний бюджет сделки составил 13,3 млн руб. (+6,8%).
В некоторых районах Москвы разница достигает практически двукратного размера.
Старый фонд может стоить около 350 тыс. руб./кв. м, в то время как новый фонд — 600-700 тыс. руб./кв. м (готовые объекты).
При владении любым объектом критически важно оценить его ликвидность:
Естественно, собственнику выгоднее владеть недвижимостью, которая либо дорожает, либо как минимум не теряет актуальности и сохраняет ликвидность и комфорт.
Основной интерес покупателей сегодня сосредоточен на новостройках. Старый фонд также имеет свою привлекательность, прежде всего из-за развитой инфраструктуры.
Классификация объектов вторички
На вторичном рынке всегда присутствует категория квартир «под ремонт» — это объекты, требующие полного обновления. Часть из них сильно устарела, есть и те, что попали на рынок в запущенном состоянии: без отделки, после аварий, пожаров или с другими особенностями. Их чаще всего покупают инвесторы или флипперы, для которых ремонт — не обуза, а способ заработать. Для обычного покупателя такие квартиры редко становятся оптимальным решением: при текущих ценах на материалы и работу сделать ремонт недорого и быстро довольно сложно.
Вторая категория — квартиры с уже сделанным ремонтом, чаще всего — как раз после флипперов. Это объекты с новой отделкой, чистыми стенами, нейтральными цветами и минималистичной мебелью. Их выбирают те, кто хочет переехать и жить сразу, без дополнительных затрат. Да, это чуть дороже, но экономия времени, нервов и отсутствие «стройки в жизни» — весомые аргументы. Здесь покупателю остается лишь выбрать локацию, планировку и обстановку, которая устраивает. Особенно востребованы такие квартиры в сегменте до 15–20 млн рублей, когда хочется удобства, но не переплаты за премиум.
И, наконец, самый массовый сегмент — так называемый «середнячок». Это квартиры, в которых жили, может быть делали косметику пару, а может и 10 лет назад. В таком варианте может быть рабочая кухня, качественные плитка и ламинат, но все уже немного устаревшее.
По словам директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, именно таких квартир сегодня на рынке больше всего. Эксперт отмечает, что продавцы и покупатели такие объекты оценивают по-разному и без профессиональной поддержки здесь верно оценить рыночную стоимость или представить квартиру на рынке бывает сложно. Здесь важны правильная оценка, грамотный подход к презентации и хоумстейджинг — легкая подготовка к показам, уборка, нейтральный декор и хорошие фото. Все это ускоряет продажу и помогает выйти на реальную рыночную цену.
Самый простой путь, по мнению Юлии Дымовой — это апгрейд вторички до новостройки: продаем квартиру в среднем состоянии (например, за 13–15 млн рублей), правильно ее оцениваем, фиксируем стоимость, получаем если нужно ипотечное одобрение на недостающую сумму и покупаем более современное, просторное или удачно расположенное жилье в новом комплексе. Особенно эффективно работает семейная ипотека — она позволяет сократить платеж и выйти, например, на ежемесячные 70 тысяч рублей за квартиру стоимостью около 25–30 млн. Это не требует сверхусилий, но важно все сделать вовремя: не переоценить свою старую квартиру и грамотно организовать сделку.
Второй путь — стратегическая замена с переосмыслением целей. Допустим, у вас есть трехкомнатная квартира в старом доме на окраине за 22 млн рублей. Вы хотите не расшириться, а эффективно инвестировать. Продавая такой объект, можно купить студию или однушку в новом жилом комплексе с хорошей инфраструктурой и сдавать ее за те же 60–80 тысяч рублей в месяц — иногда даже дороже. Это решение особенно актуально для тех, кто хочет получить дополнительный доход.
Наконец, третий вариант — временный выход в «кэш»: продать объект, зафиксировать средства, разместить их на депозите или в гособлигациях. Юлия Дымова отмечает: «Но это — решение скорее для опытных игроков, потому что поймать момент повторного входа очень сложно. Когда рынок идет вверх, профессионалы, которые работают на рынке недвижимости каждый день, узнают об этом первыми — покупатели же сталкиваются уже с новыми ценниками, которые за считанные месяцы могут вырасти на 20–30%. Поэтому если вы рассматриваете покупку жилья, особенно на вторичке, важно действовать вовремя — не ждать "лучшего времени", которого на рынке, как правило, не бывает».
Примите решение: Четко определите, что вы хотите купить взамен и какая сумма для этого нужна.
Установите реалистичный срок для решения задачи.
Правильно оцените объект:
Рынок вторичной недвижимости — это не только про старые квартиры и компромиссы. Это про возможности. Возможности улучшить свои жилищные условия, грамотно обменять одну квартиру на другую, выгодно вложить накопления или просто сделать шаг вперед. Любой, даже самый «уставший» объект может стать трамплином к новому уровню комфорта — главное не бояться считать, планировать и действовать. На каждом этапе вам помогут эксперты агентства недвижимости Est-a-Tet — нас вдохновляют сложные задачи и счастливые глаза наших клиентов!