Второе полугодие 2025 года стало временем перемен для рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. После периода затишья рынок начал оживать. Главный стимул — снижение ключевой ставки Банка России, за которым последовало уменьшение ипотечных ставок. Это стало сигналом для покупателей, которые вернулись на рынок.
Снижение ставок сделало ипотеку немного доступнее, а застройщики подхватили этот тренд, запуская программы с дополнительными скидками и субсидиями. В результате активность покупателей заметно выросла, особенно в конце лета — осенью. На рынке вновь появилась уверенность — и у девелоперов, и у их клиентов.
В третьем квартале 2025 года наступил переломный момент: рынок перешел от «вынужденного ожидания» к активным продажам. Покупатели начали принимать решения быстрее, особенно те, кто следил за колебаниями ипотечных ставок и цен в новостройках. Что еще происходит на рынке — изучаем свежий аналитический отчет Est-a-Tet вместе!
После затишья на рынке новостроек Москвы спрос в третьем квартале вырос на 21%, а доля ипотечных сделок достигла 55,5% — почти как год назад. Это важный сигнал: покупатели снова готовы приобретать квартиры, особенно с использованием льготных и семейных ипотечных программ.
Застройщики активно поддержали этот интерес. На рынке появились скидки, акции, рассрочки и ипотека, субсидируемая девелоперами. Такие инструменты помогли многим семьям принять решение о покупке уже сейчас, не дожидаясь дальнейшего снижения ставок.
Рост спроса зафиксирован не только в Москве, но и в Подмосковье: там продажи увеличились на 13,6%, а доля ипотечных сделок выросла на 1 п.п. В Новой Москве активность осталась стабильной — спрос не снизился, что подтверждает устойчивость интереса к этому направлению.
Директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев, анализируя самые востребованные округа столицы, отмечает, что в структуре предложения по округам первое место сохранилось за ЮАО, однако его доля за третий квартал снизилась с 16,4% до 15,7%. На второе место вышел ЦАО — его доля увеличилась с 14,1% до 15%. Третье место занял ЗАО, доля которого снизилась с 15,3% до 14,2%. В годовой динамике цены выросли во всех округах, рост составил от 8,2% в ВАО до 32,9% в ЦАО.
Пока покупатели активизируются, новых проектов выходит все меньше. В старых границах Москвы объем нового предложения снизился на 34,4% по сравнению с прошлым годом. Это означает, что в продаже все чаще остаются квартиры из старых очередей и завершенных проектов.
Похожая ситуация наблюдается и в Новой Москве: общий объем предложения упал на 19,3%, а количество новых проектов — сразу на 73% по сравнению со вторым кварталом. Таким образом, покупатели все чаще сталкиваются с ограниченным выбором квартир и растущими ценами.
Исключением стала Московская область, где застройщики, наоборот, увеличили активность. Объем нового предложения вырос на 29%, а общая экспозиция — на 14% в годовом выражении. Особенно заметно оживление в дальнем Подмосковье, где раньше наблюдался дефицит жилья.
Цены на новостройки продолжают уверенно расти. В Москве средняя цена квадратного метра достигла 778,1 тыс. руб. (+26,9% за год). Без учета элитного сегмента показатель составил 606,9 тыс. руб./кв. м (+3%). В Новой Москве рост цен составил 15,8%, в Московской области — 11,0%.
Главная тенденция — сокращение доли недорогого жилья. Если год назад доля квартир стоимостью до 8 млн рублей составляла около 4%, то сейчас достигает всего 1%. В структуре спроса преобладают квартиры бизнес- и комфорт-класса с бюджетом от 20 до 40 млн рублей.
На этом фоне усиливается роль государства, которое обеспечивает доступным жильем, который реализует проекты реновации и долгостроев. Доля этого сегмента пока невелика — 1,2%, но в комфорт-классе она уже достигает 5,4%. Государство берет на себя задачу строительства массового жилья, а частные девелоперы сосредотачиваются на более дорогих проектах.
На вторичном рынке по-прежнему ощущается нехватка ликвидных квартир. За третий квартал объем предложения сократился на 1,6%, а за год — почти на 18%. Много покупателей просто не находят подходящий вариант, особенно в комфортном ценовом диапазоне.
Активность покупателей летом снизилась — в июле и августе спрос был на 10% ниже, чем год назад. Это связано с тем, что часть клиентов переключилась на новостройки, где застройщики предлагают более гибкие условия покупки.
Цены на «вторичке» немного снизились — всего на 0,6% за квартал, но остались на высоком уровне: в среднем 561,2 тыс. руб. за квадратный метр. Основная масса предложений приходится на квартиры стоимостью от 10 до 25 млн рублей — именно этот диапазон пользуется наибольшим спросом.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает: «Максимальную долю предложения (26%) составляют лоты дороже 35 млн руб. и стоимостью от 10 до 15 млн руб. (24%), при этом основной объем предложения (55%) составляют квартиры стоимостью 10-25 млн руб. В структуре предложения сократилась доля лотов стоимостью до 15 млн руб. (с 31% до 29%) в пользу более высоких бюджетов. В годовой динамике вымывание объектов стоимостью до 15 млн руб. еще более заметно (на 8 п. п.)».
На фоне снижения ставок ипотека снова стала рабочим инструментом покупки жилья. На первичном рынке Москвы доля ипотечных сделок достигла 55,5%, в Новой Москве — 68,2%, а в Подмосковье — 72,6%. Это самые высокие значения за последний год.
По данным Департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в III квартале 2025 года 84% сделок закрывалось по программе семейной ипотеки. Доля стандартных ипотечных программ за квартал снизилась с 16% до 15%.
Большинство покупателей выбирают кредиты на сумму от 12 до 20 млн рублей, с первоначальным взносом от 20% до 40%. Все больше клиентов оформляют долгосрочные кредиты на 25–30 лет, чтобы снизить ежемесячный платеж и «вписаться» в комфортный бюджет.
Рынок недвижимости Московского региона оживает. Снижение ключевой ставки и активность застройщиков поддержали спрос, а ограниченное предложение подтолкнуло цены вверх.
Основные тенденции остаются прежними:
Для покупателей сейчас важно принимать решения взвешенно, но не откладывать надолго. На фоне постепенного роста цен и снижения ставок именно ближайшие месяцы могут стать удачным временем для покупки квартиры. Недвижимость, как и прежде, остается надежным способом сохранить и приумножить капитал.
Собираетесь решить квартирный вопрос, но не знаете, с чего начать? Ждем вас на первой консультации в агентстве Est-a-Tet — мы работаем на рынке недвижимости Московского региона с 2008 года и знаем о нем все.