Жилищное законодательство постоянно видоизменяется, отвечая на запросы времени. В ближайшие месяцы в нем появится ряд изменений. По мысли законодателей, новые поправки призваны защитить права дольщиков и покупателей недвижимости.
12 мая 2021 года депутаты Госдумы в первом чтении рассмотрели новый законопроект № 1134552-7 о внесении изменений в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Какие изменения предлагаются?
В настоящее время закон сформулирован так (п.5 ст.8 214-ФЗ):
«Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего ФЗ».
Согласно новому законопроекту, будет такая формулировка:
«Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 настоящего ФЗ».
В новой версии не указано право дольщиков отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком проблем. Это значит, что квартиру с недостатками дольщик примет, но зафиксирует в специальном акте все несоответствия для последующего устранения. То есть недостатки, указанные собственником, будут обязательно устранены, но после подписания акта.
Пока процедура передачи квартир проходит следующим образом: застройщик отправляет уведомления дольщику, и если покупатель лично не подписывает документы в указанные сроки, то сделку оформляют в одностороннем порядке. Покупатель квартиры в новостройке может отказаться подписывать передаточный акт, пока застройщик не приведет ее в порядок.
Статья 9 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков...» получила следующие дополнения, касающиеся деятельности Фонда защиты дольщиков: «25. В случае принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, Фонд передает участнику строительства равнозначные жилые помещения и иные объекты недвижимости. Под равнозначным жилым помещением в данном случае понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат объекта долевого строительства, предусмотренных ДДУ».
Данные изменения предоставляют Фонду защиты дольщиков право менять заключенные договоры долевого участия (ДДУ). Все это будет возможно в случае банкротства компании-застройщика, если обязанности за строительство перейдут к Фонду защиты дольщиков.
После ввода дома в эксплуатацию девелопер заинтересован в том, чтобы передать квартиры собственникам как можно скорее. Пока дольщик не подписал договор, расходы по оплате ЖКУ берет на себя застройщик. Новый законопроект призван ускорить процесс передачи квартир при соблюдении прав покупателей. Таким образом, снизится вероятность споров между застройщиком и покупателями. При этом, как и раньше, все недочеты, выявленные собственниками, будут устранены.
Застройщики по-прежнему будут обязаны устранять недостатки в квартирах. Суть законопроекта в том, что эта процедура переносится на период после подписания акта приема-передачи. Покупатель получает квартиру, берет на себя оплату ЖКУ и другие расходы, а девелопер уже после подписания документов устраняет в ней недостатки. Законодатели обещают назвать регламентированный период, в который застройщики будут обязаны привести квартиру в порядок.
В Госдуме пока не приняли решение о том, как будут реализовывать проект. Существует практика, когда ответственность за ремонтные работы берет на себя управляющая компания. Она устраняет недоделки и получает за это деньги от застройщика. Для этого на счетах девелопера планируют замораживать сумму, которой достаточно на шесть лет гарантийного обслуживания дома. Подписывают подобные договоры с управляющими компаниями и сейчас, но такая практика пока не стала массовой. В случае возникновения спорной ситуации дольщики и застройщики могут обратиться в суд на основании таких документы, как договор о долевом участии, проект дома, акты осмотра квартиры, проектно-сметная документация, копии платежных документов.
Одна из целей нового законопроекта — устранение споров между застройщиками и покупателями. Недостатки в отделке квартир в новостройках по-прежнему должны будут устранять строительные компании, но уже после передачи жилья собственнику.