Юридическая чистота: как читать выписку из ЕГРН и избегать обременений

Виды выписок из ЕГРН: какие бывают и когда нужны

По данным Росреестра, около 15% объектов на вторичном рынке имеют обременения, о которых покупатели могут не знать.

Пример из жизни: Алексей купил участок под ИЖС, но не проверил сервитуты. В выписке ЕГРН обнаружилось, что через участок проходит охранная зона ЛЭП — строительство дома ограничено.

Выписка из ЕГРН — это цифровой паспорт недвижимости. Она показывает:

• Текущих и прошлых собственников (с 1998 года);
• Залоги, аресты, аренду;
• Границы участков и ограничения (сервитуты, санитарные зоны).

Помните: Даже новостройки требуют проверки. В 2022 году 5% дольщиков столкнулись с проблемами из-за ошибок в документации застройщиков (данные Ассоциации юристов России).

Все выписки делятся на открытые — доступные всем, их может запросить буквально каждый, предоставив паспорт и закрытые — их могут запрашивать только собственники объектов недвижимости и официально уполномоченные лица, например, нотариусы.

Открытые выписки из ЕГРН:

1. Об основных характеристиках и зарегистрированных правах — самая популярная, нужна для большинства сделок.
2. О переходе прав — позволяет узнать историю смены собственников.
3. Об объекте недвижимости — расширенная версия первой, с дополнительными сведениями.
4. О кадастровой стоимости — пригодится для налогов или оценки при продаже.
5. О зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ) — если покупаете новостройку.

Закрытые выписки из ЕГРН:

1. О правоустанавливающих документах — если утрачены оригиналы.
2. О правах конкретного лица — чтобы доказать отсутствие или наличие недвижимости.
3. Справка о лицах, получавших сведения об объекте — нужна для защиты личных данных.
4. О недееспособности правообладателя — обязательна при сделках с участием недееспособных граждан.

Когда нужна выписка из ЕГРН: примеры сделок

Открытые выписки:

1. Основные характеристики + права — для большинства сделок. Пример: проверка перед покупкой квартиры.
2. Переход прав — история владения с 1998 года. Кейс: клиент узнал, что продавец получил квартиру по наследству 2 месяца назад — возможны споры с другими наследниками.
3. Кадастровая стоимость — актуально для налога. Интересно: В 2025 году кадастровая стоимость недвижимости в Москве корректируется с учётом рыночных цен (ФЗ № 237 от 03.07.2016).

Закрытые выписки:

• О недееспособности — обязательно при сделках с пожилыми. По данным Судебного департамента при ВС РФ, 12% исков о признании сделок недействительными связаны с вопросами дееспособности.

Юридическая чистота сделки: на что смотреть в выписке

Выписка из ЕГРН — не просто список характеристик. Это способ выявить «подводные камни». Какие сведения важны:

1. Собственник: здесь указываются ФИО или название организации. Важно: если выписка закрытая, этих данных может не быть.

2. Вид права
   
   Этот пункт показывает статус владения недвижимостью: собственность, долевая собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение.
   
   Например, если у объекта несколько владельцев — нужна нотариально оформленная сделка с каждым.

3. Основание возникновения права
   
   Это документы, на основании которых была зарегистрирована собственность — договор купли-продажи, дарения, судебное решение.
   
   Если квартира получена по дарственной от пожилого человека — запросите справку о дееспособности на момент сделки.

4. Обременения и ограничения
   
   Ипотека, арест, аренда, запрет на действия без участия владельца — все это будет указано в выписке и должно вас насторожить.
   
   Например, если объект в залоге у банка, его продажа невозможна без согласия кредитора. Все остальные обременения обсуждайте с риелтором или юристами агентства недвижимости.

5. Сведения о судебных исках
   
   Если идет спор по квартире — сделка небезопасна. Лучше подождать завершения судебного процесса или подобрать другой вариант.

6. Запрет регистрационных действий
   
   Такой запрет может поставить собственник, чтобы обезопасить себя от мошенников. Но если вы покупатель — это сигнал о необходимости тщательной проверки.
   
   Пример: собственник установил запрет после утери паспорта — сделка возможна только после его снятия через суд.
   
   Кейс: Риелтор Ирина помогла клиенту избежать покупки арестованной квартиры — в выписке нашли решение арбитражного суда о банкротстве продавца.

Как заказать выписку из ЕГРН онлайн: пошаговая инструкция

Где заказать? Заказать выписку из ЕГРН сегодня можно только на официальных ресурсах: на сайте Госуслуг или офлайн в МФЦ. Любые сайты-«двойники» — под запретом, их услуги могут привести к штрафу и другим печальным последствиям.

Как заказать выписку через портал Госуслуг:

1. Зайдите в свою подтвержденную учетную запись.
2. Перейдите в раздел «Услуги» → «Недвижимость» → «Выписка из ЕГРН».
3. Выберите вид выписки:
   ○ Для собственников — онлайн-выписка (бесплатно, за 10 минут).
   ○ Для посторонних — запрос сведений (от 290 до 870 рублей).
4. Введите кадастровый номер или адрес недвижимости.
5. Оплатите пошлину.
6. Готовая выписка придет на вашу почту в течение 1–3 рабочих дней.

Онлайн-выписка заверяется цифровой подписью Минцифры. Ее принимают даже в банках и суде.

Как заказать выписку через МФЦ (если нужна бумажная выписка с печатью):

1. Придите в МФЦ с паспортом, адресом или кадастровым номером объекта, доверенностью (если действуете от имени другого человека).
2. Заполните заявление с оператором.
3. Получите квитанцию, оплатить в терминале или через онлайн-банк.
4. Через 3–5 дней вы сможете получить выписку.

Стоимость бумажной выписки — от 460 до 2080 рублей, в зависимости от объема и вида сведений.

Частые вопросы и еще раз о том, зачем нужна выписка из ЕГРН

Сколько действует выписка из ЕГРН?
Выписка должна быть не старше 10 дней на момент совершения сделки.

Можно ли получить сведения о чужой квартире?
Да, но без указания ФИО собственника. Только он, его представитель или ограниченный круг лиц могут получить полные сведения.

Можно ли получить выписку бесплатно?
Да, если вы — собственник и запрашиваете онлайн-выписку через Госуслуги.

Подводя итоги, обобщаем, зачем нужна выписка из ЕГРН.

Выписка ЕГРН — ваша юридическая броня. Агентство недвижимости Est-a-Tet за 17 лет работы предотвратило сотни рискованных сделок благодаря экспертной проверке документов. Не играйте в рулетку — доверьтесь профессионалам!

P. S. Хотите проверить квартиру за 10 минут? Закажите бесплатную консультацию наших юристов.