Покупка квартиры на первый взгляд может показаться достаточно простым процессом: нашли подходящий вариант, проверили документы, заключили сделку, зарегистрировали право собственности. Но на практике даже самая «чистая» с виду квартира может таить в себе юридические риски, которые могут привести к финансовым и моральным издержкам. По данным судебной статистики, споры о недвижимости — одни из самых сложных в гражданском судопроизводстве. Потому как для большинства людей данный актив является самым дорогим в их пользовании.
Только за прошлый год российские суды рассмотрели десятки тысяч дел о выселении, оспариванию прав по различным основаниям. Многие из этих конфликтов возникли не потому, что стороны хотели умышленно нарушить закон, а лишь по причине нарушения стандартных правил по анализу документов на объект.
В этой статье мы вместе с Юлией Дымовой, директором департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, разберем, какие юридические риски могут скрываться за обычной сделкой купли-продажи квартиры. Расскажем, как не купить жилье с «пропавшим» наследником, невыездными жильцами или скрытым залогом. А главное — объясним, какие документы нужно проверить перед покупкой и какие вопросы обязательно задать продавцу, чтобы не оказаться в затруднительном положении.
Начнем с видов правоустанавливающих документов: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор пожизненного содержания с иждивением, договор долевого участия, брачный договоры или решение суда.
На сегодня с учетом упрощения документооборота и цифровизации может возникнуть ложное представление, что кто-то там с ИИ и GPT все за вас проверит. На самом деле, вся цифровизация и оптимизация — это лишь упрощения документооборота между разными ведомствами, а никак не оценка рисков по отдельно взятому объекту.
Первично нужно запросить актуальную выписку из ЕГРН, где отражена информация по правоустанавливающим документам, а также информация по существующим арестам и запретам по объекту и прочим обременениям.
Нужно обязательно прочитать правоустанавливающие документы на предмет особенных или рисковых пунктов, а также на предмет соответствия формы договора законодательству РФ.
В зависимости от типа таких документов нужно запросить дополнительный пакет для проверки:
Договор купли-продажи:
Договор пожизненного содержания с иждивением:
Одним из самых спорных видов правоустанавливающих документов является договор ренты. Как правило, его заключают с пожилыми людьми: за квартиру они получают пожизненное содержание или уход. Основной риск для покупателя здесь связан с возможными претензиями наследников. Уже после смерти получателя ренты родственники могут попытаться оспорить договор, заявив, что «бабушка под конец жизни была недееспособна» или не понимала, что именно подписывает.
Покупка квартиры, доставшейся продавцу по наследству, требует тщательной проверки всех документов со стороны агентства недвижимости и/или опытных юристов. Даже если прошло несколько лет после оформления наследства, всегда есть вероятность, что объявятся «скрытые» наследники. Это могут быть дальние родственники, которые не знали о смерти наследодателя, или наследники имеющие обязательную долю (несовершеннолетние, нетрудоспособные), про которых забыли.
Сделки с участием несовершеннолетних собственников находятся под строгим контролем органов опеки. Если квартира или ее доля принадлежит ребенку, для продажи обязательно нужно разрешение опеки, а также нотариальное удостоверение сделки. Это необходимо для защиты прав ребенка — например, чтобы ему было предоставлено равноценное жилье или средства от продажи были зачислены на специальный счет. Если эти условия нарушены, сделка может быть признана недействительной даже спустя годы. Кроме того, особое внимание стоит уделять квартирам, приобретенным с использованием материнского капитала — в этом случае в объекте недвижимости часто закрепляют доли за детьми, и их права тоже требуют защиты.
Чтобы получить информацию о зарегистрированных в квартире лицах, нужно заказать выписку из домовой книги через региональные порталы государственных услуг, такие как mos.ru для Москвы или uslugi.mosreg.ru для Подмосковья, при наличии подтвержденной учетной записи.
Также выписку выдают доверенным лицам в МФЦ, где нужно заполнить заявление и документы на собственность. В некоторых случаях информацию можно получить в управляющей компании, ТСЖ или в местной администрации, особенно если речь идет об архивных данных или о жилье в малых населенных пунктах. Запрашивать выписку вправе только собственник, зарегистрированные лица или их представители по нотариальной доверенности.
Особенный риск: по лицам в местах лишения свободы, эти лица имеют право вернуться в Объект.
Для чистоты сделки перед покупкой квартиры рекомендуется потребовать снятие всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета, а также уточнить, сохраняют ли временно отсутствующие жильцы какие-либо права на жилье.
Некоторые лица могут сохранять право пользования квартирой даже после ее продажи. Это, например, отказники от приватизации, получатели ренты (по договору пожизненного содержания с иждивением), граждане с завещательным отказом, супруги по брачному договору или соглашению о разделе имущества, а также несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой у государства. Такие права могут не отражаться в стандартной выписке из домовой книги, поэтому необходимо дополнительно изучить историю квартиры по выписке из ЕГРН, запросить у продавца архивные документы, нотариальные отказы от приватизации, договоры ренты, завещания и проверить судебные решения, которые могут подтверждать право проживания.
Перед покупкой квартиры есть перечень сайтов, на которых можно самостоятельно проверить информацию по квартире:
https://mos-gorsud.ru/mgs/services/cases
https://fssp.gov.ru/
https://fedresurs.ru/?attem=
https://msk.arbitr.ru/?id_sec=348&id=703841
https://minjust.gov.ru/ru/pages/reestr-inostryannykh-agentov/
Важно проверить, не участвует ли собственник в судебных спорах, связанных с имуществом, вводя Ф.И.О. и другие данные продавца.
Если собственник — предприниматель или юрлицо, проверку проводят через «Картотеку арбитражных дел». Анализ судебных дел помогает выяснить, не фигурирует ли квартира в наследственных спорах, разделе имущества, банкротстве или других процессах, которые могут повлиять на право собственности. Также стоит проверить продавца в «Банке данных исполнительных производств» ФССП на предмет долгов и неисполненных обязательств, поскольку наличие значительной задолженности может привести к аресту имущества и отмене сделки.
Покупка недвижимости у пожилого продавца сопряжена с юридическими рисками, связанными с возможной последующей недееспособностью.
Если впоследствии будет установлено, что продавец в момент сделки страдал деменцией, психическим заболеванием или не понимал сути своих действий, суд может оспорить сделку.
Это приведет к потере права собственности и возможной утрате вложенных средств. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется убедиться в дееспособности продавца через добровольное психиатрическое освидетельствование, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, запрос сведений в Росреестре о наличии ограничений и проведение сделки у нотариуса, который фиксирует процесс на видео и оценивает вменяемость сторон.
Исключения возможны, если имущество было получено продавцом до брака, по наследству, в порядке приватизации или предусмотрено брачным договором. В спорных ситуациях рекомендуется получить письменный отказ супруга от претензий. При наличии брачного договора важно запросить его подлинник, проверить условия распределения имущества и при необходимости приложить копию к пакету документов для Росреестра.
Проверка дееспособности и семейного положения продавца — важнейшие этапы безопасной покупки недвижимости. Особое внимание требуется при сделках с пожилыми людьми, где повышен риск давления со стороны третьих лиц или недопонимания условий сделки. Также необходимо убедиться в отсутствии супругов с правами на объект или в получении их согласия. Игнорирование этих вопросов может привести к длительным судебным спорам, отмене сделки и финансовым потерям. Для минимизации рисков покупателю рекомендуется требовать официальные подтверждения, не ограничиваясь формальным пакетом документов.
На первичном рынке недвижимости в настоящее время все расчеты проводятся через эскроу-счета — надежный инструмент защиты интересов покупателя. Деньги перечисляются не напрямую продавцу, а на специальный банковский счет, где они блокируются до выполнения всех условий сделки. Продавец получает доступ к средствам только после регистрации перехода права собственности в Росреестре или, в случае новостроек, после сдачи дома в эксплуатацию. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, застройщик обанкротится или квартира не будет передана покупателю), банк возвращает деньги покупателю. Это исключает риск двойных продаж, мошенничества или потери средств при недобросовестных действиях продавца.
Нотариальное оформление сделки купли-продажи квартиры в ряде случаев является обязательным, например, при продаже долей, участии несовершеннолетних или недееспособных собственников. Даже когда нотариус не обязателен, его участие значительно снижает риски: он проверяет дееспособность сторон, отсутствие ограничений на квартиру, разъясняет последствия сделки, фиксирует процесс на видео.
Чтобы защитить себя от подобных проблем, важно не ограничиваться формальной проверкой документов, а привлекать экспертов рынка недвижимости. Работа с агентством Est-a-Tet позволяет пройти все этапы сделки под контролем юристов и специалистов по безопасности, минимизируя риски и гарантируя юридическую чистоту покупки.