Современные онлайн-платформы позволяют легко и быстро подобрать подходящее жилье. Достаточно использовать определенные фильтры — локацию, метраж, цену — и получить сотни, а иногда и тысячи подходящих объектов.
До искусственного интеллекта не редки были случаи фейковых объявлений. Сейчас же модерацию проходить стало сложнее. Запросы обрабатывает как программа, так и человек. Но несмотря на это, мошенники могут создавать фишинговые сайты и выдавать, к примеру, липовые объявления.
В итоге за привлекательной ценой может скрываться судебный спор, а за красивыми фото — незаконная перепланировка.
В этой статье мы разбираемся в признаках проблемных квартир и даем рекомендации, как грамотно купить квартиру.
Все, что вы видите в карточке квартиры, — это слова продавца. А продавцы, как известно, умеют недоговаривать, сглаживать острые углы и приукрашивать детали.
Да, формально каждое объявление перед публикацией проходит модерацию. Сотни специалистов вычитывают тексты объявлений, проверяют фотографии, отлавливают явные нарушения правил.
Звучит внушительно, но есть нюанс: проверка ориентирована на формат и правила площадки, а не на защиту покупателя. Модераторы отсекают фейки и откровенные мошеннические объявления, но не проверяют правовой статус квартиры, не выявляют несогласованные перепланировки и не оценивают фактическое состояние объекта. Поэтому даже после «жесткой» модерации в выдаче может остаться квартира с арестом, аварийными перекрытиями или криминальной историей.
Фраза «юридически чистая квартира» в объявлении звучит как гарантия безопасности, но на деле — это чаще всего самодекларация продавца. Как мы говорили, крупные площадки не имеют доступа к закрытым базам и не проводят полноценную проверку истории собственности. Максимум — сверяют общедоступные данные Росреестра, и то не всегда.
Почему это опасно:
На фото квартира может выглядеть как картинка из Pinterest. Но фото в объявлениях — это отдельная индустрия обмана: широкоугольные объективы делают маленькую комнату вдвое больше, фильтры убирают темные пятна на обоях, а проблемные зоны просто не попадают в кадр.
Что может скрываться:
Техническая экспертиза объекта перед публикацией объявлений не проводится. Если продавец умолчал о дефектах, узнать о них можно только на просмотре или уже после покупки квартиры.
В карточке объекта вы можете увидеть раздел «История квартиры» — когда и за сколько она продавалась. Но это лишь половина правды. Сервисы не обязаны и не могут публиковать факты, которые способны сформировать у покупателя негативное отношение к квартире.
Что обычно остается за кадром:
Квартиры с «токсичной» историей часто продаются дешевле рыночной цены, но разница в стоимости может обернуться потерей комфорта или невозможностью быстро перепродать жилье в будущем.
Отдельная категория проблем на рынке — «квартиры-приманки». Это объявления, которые не имеют никакого отношения к реальным объектам, но выглядят как мечта покупателя: удачное расположение, свежий ремонт, цена заметно ниже рыночной. Цель таких публикаций — не продать конкретную квартиру, а привлечь внимание и собрать контакты потенциальных клиентов.
Как это работает:
Чем это опасно:
Фейковые лоты нередко успевают собрать десятки звонков за первые часы после публикации. Даже при активной модерации отследить и заблокировать их мгновенно невозможно, а недобросовестные риелторы быстро создают новые объявления с измененными деталями.
Вы ввели параметры поиска, открыли список предложений, и на экране — десятки квартир с ценами и фото. Но прежде чем звонить по понравившимся вариантам, важно отсеять объявления, которые могут оказаться фейковыми. Это сбережет ваше время, нервы и деньги.
На что обратить внимание еще до звонка:
Самый надежный способ проверить предложение — лично позвонить человеку, который его разместил, и задать несколько вопросов:
Сообщите модераторам платформы, если заметили один или несколько из этих признаков мошенничества:
Помните, что мошенничество — уголовное преступление, предусмотренное статьей 159 УК РФ. Виновные могут быть привлечены к ответственности и наказаны в соответствии с законом.
Полезно провести предварительную проверку объекта и собственника. Для этого используйте:
Дополнительно проведите анализ истории объявления. На некоторых площадках можно отследить, как менялись цена и описание объекта. Например, на ЦИАН есть раздел «История цены». Резкие скачки стоимости или противоречивые изменения в характеристиках — подозрительный признак.
И не забудьте проверить продавца через социальные сети или поисковые системы. По открытым профилям и отзывам на форумах о недвижимости легко понять, стоит ли иметь дело с человеком.
Кейс 1: «Квартира-призрак» с красивыми фото. Оксана искала квартиру в Москве для дочери-студентки. Увидела объявление: светлая двухкомнатная квартира у метро «Чистые пруды», цена — 12 млн рублей, что на 8-10 млн ниже аналогичных предложений.
Продавец — женщина по имени Марина — отвечала только в мессенджере и сразу поставила условие: «Покажу квартиру после внесения 50 тыс. рублей на карту — это бронь. Без предоплаты не выезжаю, слишком много несерьезных покупателей». Оксана почувствовала подвох и решила проверить фото через поиск по картинке в Яндексе. Результат оказался неожиданным: те же снимки были размещены на шведском сайте по аренде жилья в Стокгольме. По указанному в объявлении адресу в Москве стоял старый кирпичный дом с облупленным фасадом. Оксана обратилась в службу поддержки площадки, отправила переписку и скриншоты. Через день объявление удалили, а аккаунт мошенницы заблокировали.
Чтобы не тратить время на очередной «сюрприз», Оксана обратилась в Est-a-Tet. Мы подобрали проверенный вариант в том же районе — без скрытых условий и предоплат. Сделку провели за две недели, а дочь заехала в новую квартиру к началу учебного года.
Кейс 2: Скрытые юридические проблемы с наследством. Андрей и Ирина нашли трехкомнатную квартиру в Хорошево-Мневниках. Помогал знакомый риелтор. Документы выглядели идеально: свежая выписка из ЕГРН, отметка об отсутствии обременений, чистая история перехода прав.
Через полгода — повестка в суд. Оказалось, что у прежнего владельца был взрослый сын от первого брака, который проживал в другом городе и не знал о продаже. Поскольку он имел право на долю в наследстве, суд признал сделку недействительной. Квартиру вернули в наследственную массу, а покупатели смогли получить только 70% уплаченной суммы — остальное бывший владелец уже потратил. Возврат длился почти год, с нервами, адвокатами и тратами, которых можно было избежать, если бы проверка документов была глубже.
Пока государство не введет единые стандарты проверки объявлений, онлайн-площадки не будут выступать гарантом безопасности сделок. Для покупателей это значит одно: проверка объекта — их собственная обязанность. Если вы хотите быть уверены в безопасности и прозрачности сделки, обращайтесь в Est-a-Tet. Наши специалисты защищают ваши интересы на всех этапах покупки недвижимости.