Что сегодня выгоднее — покупать или продавать недвижимость? А если покупать, то что — новостройку или вторичку? И с чего начать, когда предстоит продать квартиру и найти новое жилье?
По данным агентства Est-a-Tet, большая часть сделок на вторичном рынке недвижимости сегодня — 70-80% — являются альтернативными. Это значит, что одновременно с продажей имеющейся квартиры идет оформление покупки новой — на первичном или вторичном рынке. По мнению директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, сегодня выбор в пользу альтернативной сделки оправдан — депозиты уже не приносят такой же динамичный доход, как еще год назад. Инфляция, продолжающийся период экономических перемен, рост цен — все это делает «альтернативу» самым популярным и эффективным инструментом на рынке недвижимости.
Рассказываем, как получить максимальную выгоду и пройти через альтернативную сделку без нервов и потерь.
Рынки первичной и вторичной недвижимости проходит период динамичных перемен.
Средний бюджет предложения на вторичном рынке Новой Москвы превысил 13 млн рублей, показав рост 7,6% за год. В продаже все больше дорогих объектов: доля квартир до 12 млн рублей уменьшилась с 57% до 48%, а доля лотов дороже 20 млн руб. выросла с 7% до 11%.
На рынке первичного жилья в старых границах Москвы предложение продолжает сокращаться: суммарная площадь квартир снизилась за год на 1,8%, а количество предложений уменьшилось на 6% соответственно. А средневзвешенная цена предложения достигла 739,6 тыс. рублей за квадратный метр, рост за год — более 30%.
На фоне большой разницы в динамике роста цен на первичном и вторичном рынках, особенностями ценообразования в разных сегментах, разнообразии специальных программ от девелоперов заниматься продажей и покупкой недвижимости сегодня стоит при поддержке экспертов. Иначе можно упустить варианты, которые позволят выгодно и безопасно решить ваш квартирный вопрос.
Каждый владелец принимает решение о продаже квартиры, исходя из своей личной ситуации. Универсального совета о том, когда лучше выходить на сделку, не существует: эксперт рынка недвижимости всегда подчеркнет, что в приоритете остаются обстоятельства конкретной семьи и поиск оптимального решения именно под них. Однако, если обобщать, то по словам Юлии Дымовой, оптимальный цикл проживания в собственной квартире составляет около трех лет.
Почему именно три года? Цены на московскую недвижимость исторически не снижаются, и рынок развивается волнообразно, проходя фазы роста. Если правильно выбрать момент покупки и выхода на продажу, можно заработать даже на той квартире, в которой живешь. Алгоритм прост: покупаешь квартиру, делаешь ремонт, наслаждаешься комфортом, но со временем интерьер устаревает, износ становится заметен, и жилье перестает радовать. В этот момент естественно возникает мысль о смене жилья.
Таким образом, продажа через три года позволяет не только обновить место проживания, но и получить финансовую выгоду. За время владения квартира дорожает, а владелец фактически живет в собственном доме без дополнительных затрат на аренду. После продажи можно приобрести новое жилье, сохранив и комфорт, и прирост капитала. При этом важно помнить: вторичное жилье не просто «продают», а грамотно реализуют, извлекая максимум пользы из вложений.
Сегодня альтернативные сделки на рынке недвижимости — самый распространенный формат. Вторичный рынок всегда связан с жизнью «здесь и сейчас», поэтому оптимально продавать не в абстрактный момент, а под конкретную цель, например, под покупку нужной квартиры — большей площади, в другой районе и т. д. Обналичивать сумму и держать деньги на депозите сегодня не так выгодно, как это было еще недавно: рынок изменился, и в актуальных условиях безопаснее сразу связывать продажу с покупкой.
Механика альтернативы проста: параллельно с выставлением своей квартиры на продажу вы подбираете объект для покупки — это может быть как новостройка, так и объект на вторичном рынке. Такой подход позволяет избежать риска остаться без жилья или потерять время, ожидая подходящего варианта уже после продажи. Сейчас рынок достаточно комфортен для проведения таких сделок: покупатели и продавцы все чаще действуют именно по этой схеме.
Исключения бывают, когда у владельца нет задачи сразу приобретать новое жилье. Например, если квартира досталась по наследству или продается доля в объекте, тогда можно просто продать и зафиксировать сумму. В таких случаях деньги могут быть направлены на депозит или использованы позже, но это скорее частные ситуации. Для большинства же семей альтернатива остается самым надежным способом обновить жилье, сохранив комфорт и финансовую стабильность.
Покупка квартиры в новостройке начинается с брони — это ключевой шаг, который позволяет зафиксировать цену объекта и спокойно планировать дальнейшие действия. Особенно удобно, когда застройщик предлагает длительные программы бронирования или трейд-ин: благодаря этому можно зарезервировать квартиру и одновременно подготовиться к продаже существующего жилья. Такой подход снижает риски и дает вам время для взвешенного выбора.
В Est-a-Tet работа по покупке новостройки часто строится на тесном взаимодействии двух офисов продаж: новостроек и вторичного рынка. Оба подразделения находятся в постоянном контакте — информируют друг друга об этапах сделки. Такой процесс помогает соблюдать сроки и обеспечивает синхронизацию.
Юлия Дымова рекомендует после того, как новая квартира для покупки забронирована и начинается определенный период, в который необходимо выйти на сделку, стоит всерьез отнестись к продаже имеющегося объекта и той цене, которую за него предлагают. Обычно последующие предложения могут быть ниже предыдущих, поэтому зафиксировать выгодные условия на старте — наиболее разумно.
Что такое «альтернативная сделка» с недвижимостью?
Это одновременная продажа вашей текущей квартиры и покупка нового жилья (на первичном или вторичном рынке). Такой формат выбирают 70–80% покупателей на вторичном рынке, так как это позволяет избежать риска остаться без жилья и потерять время.
Почему сейчас выгодно проводить именно альтернативную сделку, а не продавать квартиру отдельно?
Во-первых, держать крупную сумму на депозите стало менее выгодно из-за инфляции и экономических перемен. Во-вторых, рынок активно растёт: цены на «квадрат» в новостройках выросли за год более чем на 30%. Альтернатива позволяет зафиксировать выгодную цену при покупке и не упустить подходящий вариант, пока вы ищете покупателя на своё жильё.
Правда ли, что переезжать каждые три года выгодно?
Эксперты отмечают, что оптимальный цикл владения квартирой для получения выгоды составляет около трёх лет. За это время жильё обычно дорожает, а владелец успевает насладиться комфортом без затрат на аренду. Продав квартиру через три года, можно обновить интерьер и локацию, сохранив прирост капитала.
С чего начать, если я планирую альтернативную сделку?
Первый и ключевой шаг — бронирование новой квартиры, чтобы зафиксировать её цену. Особенно удобно, если застройщик предлагает длительное бронирование или программу трейд-ин. После этого нужно сосредоточиться на продаже своего объекта, при этом важно серьёзно отнестись к первому предложению от покупателя — последующие могут быть ниже.
Какие риски есть при альтернативной сделке и как их снизить?
Главный риск — не успеть продать свою квартиру в срок, установленный для покупки новой. Чтобы этого избежать, эксперты рекомендуют сразу заручиться поддержкой профессионального агентства. Например, в Est-a-Tet одновременно работают два отдела (новостроек и вторичного рынка), что позволяет синхронизировать все этапы сделки, а юристы решают вопросы «под ключ».
Подходит ли альтернативная сделка всем?
Этот формат оптимален для большинства семей, которые хотят улучшить жилищные условия. Исключение — частные случаи, например, продажа унаследованной квартиры или доли, когда нет цели сразу покупать новое жильё. В таких ситуациях можно просто продать объект и распорядиться деньгами позже.
Продать квартиру — не всегда простая задача. Поддержка профессионального агентства недвижимости полного цикла, такого как Est-a-Tet, позволяет ускорить процесс и делает его безопасным. У компании обширная база объектов на вторичном рынке и партнерские программы со всеми ведущими застройщиками Московского региона, что позволяет предлагать клиентам особые условия. К тому же все юридические вопросы решаются «под ключ» — вы экономите время и минимизируете риски. Обращайтесь — обсудим ваши возможности!