Квартиры с так называемым «бабушкиным ремонтом» — это особая категория жилья на рынке недвижимости. Под этим термином обычно понимают устаревший интерьер с коврами на стенах, пожелтевшими обоями, массивной старой мебелью и характерным запахом, накопившимся за десятилетия. Часто такие квартиры достаются по наследству или продаются пожилыми владельцами. По данным Est-a-Tet, квартиры с «бабушкиным ремонтом» в среднем продаются на 15% дешевле аналогов с современным ремонтом. Это делает их заметными на фоне рынка: цена привлекает, но состояние вызывает сомнение у многих покупателей.
Продавцы далеко не всегда готовы тратить деньги и время перед продажей и часто соглашаются на дисконт до 20%. Разбираемся, стоит ли продавцам вкладываться в ремонт, а покупателям — рассматривать такие квартиры как выгодную инвестицию.
Термин «бабушкин ремонт» прочно вошел в разговорный язык профессионалов рынка недвижимости. Под ним понимают жилье с интерьером, сохранившимся с советских или постсоветских времен без значительных обновлений. В 70% случаев подобные квартиры требуют полной замены инженерных систем — труб, электропроводки, стояков и сантехники — чтобы соответствовать современным стандартам безопасности и комфорта.
Для продавцов и покупателей такие объекты нередко становятся испытанием. Продавцы сталкиваются с затяжными сроками экспозиции, необходимостью генеральной уборки или вложений, чтобы поднять цену. Покупатели — с риском не увидеть скрытые дефекты: плесень под обоями, сгнившие полы, трещины в стенах. Нередко в старых домах встречаются неузаконенные перепланировки. При этом процент квартир с таким ремонтом на рынке значителен и его не стоит игнорировать.
Чтобы правильно оценить состояние квартиры, важно не ограничиваться визуальным осмотром. Эксперты советуют приглашать специалиста по инженерным системам или строителя, чтобы провести детальную диагностику. Это поможет заранее выявить реальные масштабы ремонта и рассчитать затраты.
Одним из главных плюсов квартир с «бабушкиным ремонтом» является их цена. Такие объекты, как правило, стоят на 10–20% ниже аналогов с современным ремонтом. Кроме того, большинство таких квартир расположены в обжитых, центральных районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и зелеными дворами. Для многих это — отличная база для реализации дизайнерских идей и перепланировок.
Однако вместе с преимуществами «бабушкин ремонт» несет и ряд существенных минусов. В первую очередь это инженерные риски: старые трубы и проводка, изношенные стояки, плесень в ванных комнатах и возможные протечки. Под старыми покрытиями нередко скрываются повреждения, которые требуют срочного вмешательства.
Финансовые риски также нельзя недооценивать. Полноценный капитальный ремонт однокомнатной квартиры с «бабушкиным ремонтом» обойдется в сумму от 1 млн и выше, особенно высоки затраты, если требуется замена всех инженерных коммуникаций.
Квартиры с «бабушкиным ремонтом» находят свою аудиторию, несмотря на то, что они по ряду параметров уступают объектам с современной отделкой. По словам директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, такие варианты чаще всего выбирают невзыскательные арендаторы или те, кто готов самостоятельно улучшить жилье частично — заменить мебель, обновить покрытие или освежить интерьер. В чистом виде «бабушкин ремонт» выглядит устаревшим и проигрывает конкурентам на рынке, однако для некоторых арендаторов он становится бюджетным компромиссом в хорошей локации.
Отдельную категорию составляют молодые арендаторы — так называемые зумеры. Они подходят к вопросу аренды более гибко и минималистично. Часто такие жильцы договариваются с собственниками о возможности убрать лишнюю мебель или облегчить интерьер, превращая старую квартиру в более нейтральное и удобное пространство для жизни. Этот формат позволяет арендодателю не тратиться на полноценный ремонт, а арендаторам — получить жилье в хорошем районе по сниженной цене, адаптировав его под свои нужды.
Что касается покупки, то основной спрос на квартиры с «бабушкиным ремонтом» формируют флипперы и хоумстейджеры. Первые полностью разбирают жилье до основания и делают капитальный ремонт с целью последующей перепродажи или сдачи по более высокой ставке. Вторые, наоборот, сосредотачиваются на косметическом обновлении: приводят квартиру в порядок, удаляют лишнее, делают минимальные улучшения, чтобы повысить привлекательность без серьезных вложений. Такой подход позволяет быстро вывести объект на рынок и заработать на разнице в стоимости, не вкладывая миллионы в полный редизайн.
Юлия Дымова рекомендует: «Если вы собираетесь сдать или продать квартиру с "бабушкиным ремонтом", первым шагом всегда должна стать ее базовая подготовка. Квартира должна быть чистой, ухоженной, без сломанной мебели, все обои поклеены, полы целые, а фасады кухонь — на месте. Особое внимание стоит уделить санузлам: современные методы позволяют привести сантехнику в аккуратный, рабочий вид при минимальных затратах. Также имеет смысл убрать лишнюю мебель, особенно винтажные элементы, которые могут отпугнуть арендаторов. Цель проста — создать ощущение свободного и нейтрального пространства, где будущий арендатор или покупатель видит потенциал, а не старые предметы с "чужой энергетикой"».
При продаже «бабушкиной квартиры» важно правильно определить стратегию ценообразования. Если объект интересен флипперам, его можно продавать ниже рынка, не расчищая полностью квартиру — для инвесторов это возможность приобрести жилье с потенциалом ремонта. Альтернатива — минимальная подготовка: улучшение санузла, пола, стен, расхламление и частичное обновление мебели. Такой подход повышает привлекательность квартиры для арендаторов и позволяет немного поднять стоимость, не требуя глобальных вложений. Полное удаление отделки и старых материалов обычно не рекомендуется, если квартира еще пригодна для сдачи, ведь тогда ремонт станет дорогостоящим и снизит рентабельность сделки.
Полноценный капитальный ремонт — вариант для тех, кто планирует продать квартиру с максимальной прибылью или сдать после полного обновления. Такой подход требует серьезных вложений, поэтому перед началом работ важно составить детальную смету и рассчитать окупаемость через аренду или повышение цены продажи. В то же время флиппинг остается высокодоходной стратегией: квартиры с «бабушкиным ремонтом», особенно недооцененные или ниже рынка, в удачных локациях с развитой инфраструктурой остаются интересными объектами для инвесторов, способными принести прибыль при правильной реализации проекта.
Нашли интересный вариант, но сомневаетесь? Или решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Или хотите поручить экспертам поиск квартиры вашей мечты? В Est-a-Tet вам помогут решить любой вопрос, ждем вашего звонка!