Каждое руководство по покупке квартиры начинается с совета проверить, нет ли у объекта недвижимости обременений, например, погашена ли ипотека, прописаны ли там дети, либо третьи лица, имеющие пожизненное право пользования Объектом. Но что делать, если подходящий вам вариант — это как раз и есть квартира с обременением? Не стоит отказываться от покупки — нужно лишь внимательно изучить все детали, заручиться поддержкой экспертов и принять взвешенное решение.
По данным Росреестра, около 34–35% сделок с недвижимостью в России в 2025 году совершаются с обременениями — в первую очередь ипотечными залогами и ограничениями по регистрации прав. В агентстве Est-a-Tet отмечают, что рынок «обремененных» объектов продолжает расти, а значит, вопрос безопасности таких покупок становится все более актуальным.
Мы спросили у Юлии Дымовой, директора департамента вторичной недвижимости Es-a-Tet, как купить квартиру с обременением без риска: что нужно проверить перед сделкой, как безопасно перевести деньги, какие документы запросить у продавца и каких схем лучше избегать.
Покупка квартиры с обременением всегда сопряжена с большим количеством дополнительных проверок и большого времени подготовки. Например, при продаже квартиры, ранее приобретенной с использованием материнского капитала, обязательно должны быть выделены доли детям, если в квартире прописаны недееспособные лица, — такие сделки проверяются дополнительно и тщательно.
По данным Росреестра не проходит регистрацию около 3–5% сделок с недвижимостью и примерно половина из них связана именно с обременениями.
При этом порой сделка расторгается тогда, когда покупатель не знает о зарегистрированных обременениях — например, при скрытом залоге или праве бессрочного проживания. В таких ситуациях Росреестр приостанавливает оформление или отклоняет заявку, а вернуть внесенные деньги удается только через суд. Здесь речь идет о бесстрашных покупателях, которые готовы отдать большой задаток или львиную сумму за объект до регистрации перехода права собственности. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо не только запрашивать актуальную выписку из ЕГРН, но и запрашивать сведения о зарегистрированных в объекте лицах, а также справки об использовании материнского капитала и иные документы. Деталей много и лучше всего заручиться поддержкой профессионального агентства недвижимости с собственной юридической службой.
Покупка квартиры с обременением требует не только юридической внимательности, но и четкого понимания последовательности действий. Покупатели часто задаются вопросами вроде: «Как действовать, если при покупке квартиры текущий владелец использовал материнский капитал?» или «Можно ли доверять продавцу, который спешит избавиться от ипотечной квартиры?». Такие сомнения оправданы — малейшая ошибка в документах или пропущенное согласование может обернуться потерей времени и денег. По данным Est-a-Tet, около 90% сделок с обременениями проходят успешно, если покупатели заранее проводят юридическую проверку и согласовывают условия с банком или другими участниками процесса. Ниже представлен пошаговый гид, который поможет безопасно приобрести квартиру с любым видом обременения.
Можно ли купить квартиру с действующей ипотекой, не погашая долг продавца?
Да, но только с согласия банка-залогодержателя. Чаще всего банк участвует в расчетах и контролирует перевод денег.
Что делать, если при покупке квартиры использован маткапитал, но доли детям не выделены?
Сделку можно провести только после распределения долей. Без этого органы опеки не дадут разрешение, а Росреестр приостановит регистрацию.
Можно ли купить квартиру, где есть доли несовершеннолетних?
Да, но необходимо разрешение органов опеки и попечительства, подтверждающее, что права детей не нарушаются.
Как проверить наличие обременений?
Запросите выписку из ЕГРН через сайт Росреестра. В ней указаны все зарегистрированные ограничения: ипотека, арест, сервитут и т. д.
Стоит ли покупать квартиру после снятия ареста или суда?
Да, но только если в ЕГРН нет активных ограничений и есть официальное определение суда о снятии ареста.
Покупка квартиры с обременением — сделка, требующая повышенного внимания и грамотного подхода. Главное — заранее проверить документы, согласовать условия с банком или органами опеки. А чтобы избежать ошибок и финансовых потерь, обращайтесь в агентство Est-a-TeT — наши эксперты проведут вас по каждому этапу сделки и помогут в любом вопросе.