Флиппинг квартир-новостроек: как заработать на перепродаже недвижимости?
В 2025 году отечественный рынок недвижимости демонстрирует устойчивость, несмотря на высокие процентные ставки и инфляционные риски. Поэтому снова становится популярной тема перепродажи квартир как бизнеса.
Такая инвестиционная модель называется флиппингом. Инвестор покупает объект ниже рыночной стоимости, делает в нем ремонт и продает с прибылью. В отличие от классических вложений в аренду, здесь оборот капитала выше, а результат можно получить в течение 3–6 месяцев.
В этой статье подробно разбираемся, что такое флиппинг квартир, как он работает и главное — с чего начать. А наш эксперт Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, расскажет, какие два проекта особенно привлекательны для флиппинга и какую чистую прибыль они могут принести.
Флиппинг квартир — что это?
Простыми словами, флиппинг — это покупка квартиры, ее обновление и продажа по более высокой цене. Далеко не всегда это «убитые» варианты, требующие капитального ремонта. Под флиппинг могут подойти как лоты с «бабушкиным» ремонтом, так и в хорошем состоянии. Последние часто выставлены на продажу с дисконтом из-за того, что собственнику срочно нужны деньги или он переезжает в другой город / страну.
Важно разобраться и в том, кто такие перекупщики квартир. В рамках флиппинга — это частные инвесторы и даже компании, которые специализируются на покупке и перепродаже недвижимости. Их цель — заработать на росте стоимости объекта за счет улучшения его характеристик и грамотного позиционирования на рынке.
Флипперы квартир действуют по отлаженной схеме. У них свои строительные бригады и прорабы, доступ к дешевым отделочным материалам и четкое понимание, как создать «инстаграмный» ремонт, который продается по рыночной цене или выше нее.
Как появился флиппинг в России?
А теперь вернемся в начало 2000-х. Тогда флиппинг в России носил спонтанный характер. В условиях бурного роста цен на жилье инвесторы и частные лица покупали квартиры на ранней стадии строительства и перепродавали их ближе к вводу в эксплуатацию. Зачастую это были спекулятивные сделки, основанные на дефиците предложения и росте спроса, особенно в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург.
Во второй половине 2000-х и начале 2010-х появились первые игроки, которые стали подходить к перепродаже недвижимости более системно. Они привлекали профессиональных строителей и разрабатывали дизайн-проекты. Благодаря им становится актуальной классическая модель флиппинга «купил — отремонтировал — продал».
После кризиса 2014 года флиппинг в недвижимости стал более продуманным инструментом. Инвесторы начали оценивать стоимость входа в сделку, объем необходимых вложений, среднюю цену аналогичных объектов на рынке. Формируется прослойка «профессиональных флипперов» — специалистов и команд, которые ставят ремонт и перепродажу на поток, используют собственные прорабские службы, налаженную логистику и стандартизированные шаблоны ремонта.
Пандемия COVID-19 стала переломным моментом. Вырос спрос на квартиры с ремонтом «под ключ», в том числе в пригородах и новых ЖК. На фоне этого флиппинг получил новый виток развития: количество игроков выросло, появились онлайн-курсы и сообщества флипперов, формат «инстаграмных» квартир стал доминирующим.
Что такое хоумстейджинг в флиппинге?
Хоумстейджинг — это предпродажная подготовка квартиры и один из этапов флиппинга. Часто без него не обойтись, ведь визуальная привлекательность лота — ключевой фактор, влияющий на решение покупателя.
В отличие от капитального ремонта, хоумстейджинг не решает технические задачи, но:
- повышает визуальную привлекательность объекта;
- укоряет продажу;
- помогает выделиться среди аналогичных лотов.
Его цель — воздействие на эмоции покупателя. Создается привлекательный и универсальный интерьер, чтобы человек мог сразу представить, как начнет счастливо жить в новой квартире. Часто достаточно небольших, но правильных преобразований, чтобы существенно улучшить восприятие пространства. Например, можно заменить старые обои на современные, окрасить стены в светлые тона, заказать химчистку дивана и заменить фасады кухонного гарнитура. Такая подготовка жилья к продаже способна повысить его рыночную стоимость на 1–5%.
Как начать заниматься флиппингом квартир: практическое руководство
Шаг 1. Анализируем рынок и выбираем локацию.
Первостепенная задача — определить районы, где:
- высокий спрос на «въездные» квартиры с ремонтом;
- ограничено предложение аналогичных объектов;
- наблюдается стабильный рост цен или высокий арендный потенциал.
При этом учитывайте:
- транспортную доступность — близость метро, МЦК, шоссе;
- инфраструктуру — школы, магазины, парки;
- потенциал роста — планы развития района, строительство станций метро, объектов соцкультбыта.
Шаг 2. Отбираем объект недвижимости.
Советуем выбирать объекты с потенциалом роста и возможностью добавить ценность через ремонт. Идеальные параметры лота:
- площадь — 40–60 кв. м;
- этаж — не первый и не последний;
- цена — ниже рынка на 10–20% (например, срочная продажа, унаследованное жилье, недобросовестный ремонт).
Шаг 3. Оцениваем состояние объекта и планируем ремонт.
Вместе с прорабом зафиксируйте объем работ. Затем составьте смету.
Шаг 4. Ищем подрядчиков и контролируем ремонт.
Обращайтесь к проверенным строительным бригадам, которые могут посоветовать, например, другие инвесторы. В договоре сразу фиксируйте сроки выполнения работ и штрафы за их срыв. Не оставляйте объект без внимания. Регулярно приезжайте и проверяйте, как движется ремонт, делайте фотофиксацию прогресса.
Шаг 5. Разрабатываем стратегию продажи готового объекта.
Основная задача — быстро и выгодно реализовать объект, не теряя на торге. Рабочие инструменты:
- профессиональная фотосъемка для соцсетей;
- размещение на таких агрегаторах недвижимости;
- участие в партнерских схемах с риелторами (от 1,5 до 3% от сделки).
Какие риски у инвестиций в флиппинг и как их минимизировать?
Если решились вложиться в флиппинг, то должны знать, что это не «легкие деньги», а управляемый инвестиционный проект. Зарабатывают те, кто умеет планировать, считать и контролировать. Без этого есть риски:
Кейс: флиппинг квартиры в ЖК «Ново-Никольское» — как заработать +1,8 млн. руб. с одного объекта
«Ново-Никольское» — семейный пригородный комплекс в 21 км от МКАД в Киевском направлении. В нем представлены разные форматы жилья: многоэтажные и малоэтажные дома, таунхаусы, дуплексы и квадрохаусы, коттеджи. Для сценария перепродажи идеально подходит двухкомнатная квартира, в которой уже возведены межкомнатные перегородки, установлены радиаторы отопления, газовые котлы, счетчики.
Потенциальная аудитория — семьи с детьми. На территории комплекса для них построены детский сад и начальная школа. Еще есть семейный ресторан, аптека, лаборатория, супермаркеты. На въезде в комплекс работают магазины, кофейня и пекарня.
Инфраструктура района также разнообразна. В поселении Первомайское есть детские образовательные учреждения, больницы, супермаркеты, салоны красоты. Из достопримечательностей рядом — усадьба Старо-Никольское. Добраться до нее можно всего за 10 минут пешком. А на автомобиле за это же время можно доехать до знаменитого Vnukovo Outlet Village, чтобы заняться шопингом и поужинать в ресторане.
Разбор кейса
Инвестор приобрел в «Ново-Никольское» двухкомнатную квартиру площадью 72,3 кв. м с целью последующей перепродажи после ремонта. Цена лота со скидкой от застройщика 35% составила 8 402 387 руб.
Чтобы сделать квартиру привлекательной для семей с детьми, инвестор запланировал быстрый косметический ремонт под ключ. На отделку был выделен бюджет в 2 247 500 руб. Итоговая себестоимость готового объекта после всех работ составила 10 649 887 руб.
При этом аналогичные квартиры с отделкой в этом жилом комплексе размещаются на «Циане» по цене около 12 520 000 руб. Таким образом, потенциальная прибыль от сделки составляет 1 870 112 руб., что эквивалентно примерно 18% доходности.
Смотрите финальный расчет в таблице:
Что важно в этом кейсе:
- Выход в плюс возможен даже с учетом полной рыночной отделки.
- ЖК «Ново-Никольское» — ликвидный проект: активные продажи, хорошая транспортная доступность, востребован формат «заезжай и живи».
- Высокая скорость реализации. На ремонт в среднем нужно 1,5 месяца, а выход на продажу возможен сразу после его завершения.
Кейс: как заработать более 2 млн руб. на флиппинге квартиры в ЖК «ЛАЙМ»
Теперь рассмотрим инвестиционный кейс по флиппингу квартиры бизнес-класса в ЖК «Лайм». Проект в Алексеевском районе Москвы — один из лидеров по интересу у флипперов. И вот почему:
- 5 минут до метро, выезд на проспект Мира;
- ВДНХ и Сокольники — точки притяжения арендаторов и туристов;
- новостройка бизнес-класса — высокий арендный и инвестиционный потенциал;
- развитая инфраструктура — в распоряжении жителей кафе, рестораны, медицинские центры, аптеки, ветклиники, фитнес-центры, супермаркеты, лучшие образовательные учреждения.
Проект привлекает семьи с детьми, а также гостей столицы, которые хотят снять квартиру. В связи с этим можно рассмотреть два флипа — на продажу и под аренду.
Стратегия перепродажи
Цена за квадратный метр в ЖК «Лайм» в среднем составляет 481 736 руб. — что ниже, чем рыночная цена бизнес-класса. Инвестор приобрел двухкомнатную квартиру 43,5 кв. м за 20 995 537 руб. Еще 1 957 500 руб. вложил в отделку.
Себестоимость квартиры с ремонтом составила 22 913 037 руб. Рыночная цена такого лота на «ЦИАНе» — 25 150 000 руб. Поэтому чистая прибыль со сделки составляет 2 236 963 руб., а доходность — примерно 10%.
Финальный расчет в таблице:
Стратегия сдачи в посуточную аренду
«Лайм» идеально подходит под краткосрочную аренду, поскольку находится в центре столицы и вблизи туристических объектов. По данным агрегаторов, стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Алексеевском районе — выше среднего по городу, что открывает большие перспективы к получению стабильно высокого дохода.
Рассмотрим кейс:
- Итоговая себестоимость квартиры с ремонтом — 22 913 037 руб.
- Средняя ставка аренды посуточно — 13 000 руб.
- Заполняемость (реалистичная для бизнес-класса) — 70% (≈ 21 день в месяц).
Рассчитываем доход от аренды в месяц: 13 000 руб. × 21 день = 273 000 руб.
Годовой доход составит: 273 000 руб. × 12 месяцев = 3 276 000 руб.
Не забываем про сопутствующие расходы, которые составляют примерно 25% от дохода. Сюда, как правило, входит уборка и смена белья, налоги, комиссия онлайн-сервисов по бронированию, простои, ремонт, амортизация мебели. В среднем годовые расходы составят: 3 276 000 руб. × 25% = 819 000 руб.
Получается, чистый доход за год равен: 3 276 000 руб. — 819 000 руб. = 2 457 000 руб.
Делаем вывод. Если сдавать такую квартиру в посуточную аренду с хорошей загрузкой, то:
- годовой чистый доход составит около 2,45 млн руб.,
- окупаемость — примерно 9 лет;
- а доходность — около 10,7% годовых после вычета всех расходов.
Флиппинг может приносить стабильную прибыль — от 10 до 20% на одной сделке, если грамотно выбрать квартиру и контролировать расходы. Обращайтесь в Est-a-Tet — эксперты помогут найти ликвидный объект, рассчитать доходность и сопроводят сделку на каждом этапе.
