Как купить квартиру? Пошаговая инструкция

Нужно определиться, с какой целью вы покупаете недвижимость: дальнейшей перепродажи, проживания или сдачи в аренду. Требования разные, поэтому нужно сразу продумать, как объект будет использоваться. Несколько важных моментов:

• количество комнат и их расположение;
• наличие отделки: для сдачи в аренду, к примеру, это существенный фактор; примерная площадь с учетом количества будущих жильцов;
• район расположения;
• статус: жилое помещение или апартаменты. Например, в апартаментах пока нельзя получить постоянную прописку, что создает значительные сложности для собственников. Часто их приобретают в качестве дополнительного жилья или инвестиции.
• новостройка или вторичное жилье. Если это новостройка, нужно определиться, сколько времени вы готовы ждать до сдачи квартиры.
• Определите источник финансирования. Мало кто может позволить себе купить квартиру сразу за собственные средства. Обычно для этого требуется или продажа уже имеющегося жилья, или ипотека. В России действует целый ряд льготных ипотечных программ, которые помогут купить жилье с меньшей выплатой процентов. Кстати, у нас есть экспертный обзор различных кредитных продуктов, советуем посмотреть.

Шаг 2. Поиск подходящего варианта

После определения целей покупки и источника финансирования можно переходить непосредственно к поиску подходящего объекта недвижимости с учетом всех требований.

Новостройки распределяются примерно на несколько категорий: готовые к заселению, на этапе высокой готовности, активного строительства и на этапе старта продаж.

Если вы хотите получить ключи сразу после покупки, советуем обратить внимание на московские новостройки «Лайм», «Парк Легенд», «Ново-Никольское».

В Московской области можно обратить внимание на новостройки «Новая Щербинка», «Сердце Одинцово». В ближайшее время к сдаче планируются корпуса в проектах: Will Towers, «Метрополия», City Bay и т. д.

Шаг 3. Выбор недвижимости из найденных вариантов

Когда объявления с примерно подходящими вариантами уже выбраны, можно начинать сравнивать предложения и искать жилье, которое будет соответствовать всем критериям. При выборе новостройки нужно обратить внимание на ряд важных моментов:

• узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик, если планируете приобретать квартиру в ипотеку. Если компания работает со многими крупными банками, это подтверждает ее надежность;
• проверьте документы на строительство. Девелоперы выкладывают на сайте в открытом доступе проектную документацию, разрешение на строительство, а также правоустанавливающие документы на участок. Если вы приобретаете жилье через агентство, риелтор самостоятельно проверит надежность объекта;
• оцените транспортную доступность новостройки. Стоит заранее просчитать, сколько времени вы будете тратить, чтобы добраться до места работы, учебы, отвезти детей в школу и т.д.;
• оцените перспективы района. Возможно, вблизи новостройки скоро будет открыта станция метро, построена школа, создан новый парк.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, стоит задать продавцу несколько обязательных вопросов:

• Какие документы для основания права собственности есть у продавца? Например, если он получил квартиру по наследству, есть риск возникновения судебного спора с другими наследниками.
• Кто собственник объекта? Если среди владельцев есть несовершеннолетние, потребуется обязательное разрешение опеки на продажу.
• Насколько быстро собственник готов продать жилье?
• Почему собственник продает квартиру? Например, может выясниться, что он пытается закрыть долги, а потом покупатель внезапно столкнется с визитами коллекторов.
• Состоит ли собственник в браке? Если да, потребуется нотариально оформленное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

В любом объявлении отображается только малая часть информации об объекте недвижимости. Всегда стоит осмотреть ее лично — только так можно увидеть все преимущества и недостатки, оценить реальную стоимость.

В любом объявлении отображается только малая часть информации об объекте недвижимости. Всегда стоит осмотреть ее лично — только так можно увидеть все преимущества и недостатки, оценить реальную стоимость.

Шаг 4. Принятие решения и выход на сделку

Когда подходящий объект выбран, можно переходить непосредственно к оформлению покупки. Чаще всего заключаются следующие разновидности сделок:

• Покупка новостройки у застройщика. Это самый простой вид сделки: вы станете первым владельцем квартиры с гарантированно чистой историей.
• Прямая сделка купли-продажи, в которой участвуют только один продавец и один покупатель.
• Цепочка сделок. В этом случае покупатель продает собственное жилье и на вырученные деньги тут же приобретает новый объект недвижимости. Если в сделке участвует несколько сторон, стоит быть особенно внимательным на каждом этапе.

Необходимо проверить документы продавца и обсудить с ним оплату. Как правило, расчет проводится с помощью аккредитива, когда банк покупателя по поручению переводит деньги банку продавца, или с помощью ипотечного кредита. Банк предоставляет покупателю сумму на приобретение объекта недвижимости — она сразу переводится на счет продавца без выдачи на руки покупателю.

Если квартира приобретается с использованием материнского капитала, в ней требуется выделить долю ребенку. Она должны быть пропорциональны той сумме, которая была вложена в покупку объекта. Если квартира перепродается, родитель обязан выделить ребенку аналогичную долю в новом объекте недвижимости.

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, к такой сделке нужно отнестись с повышенным вниманием. Например, если родитель не выделит ребенку долю в новом жилье, ребенок по достижении 18 лет может оспорить проведенную сделку и выиграть дело в суде.

Подписание документов при заключении сделки

Важным шагом станет заключение договора купли-продажи. Обычно заключаются два договора:

• Предварительный. В нем нужно прописать основные моменты сделки, в том числе порядок перечисления оплаты и передачи объекта недвижимости новому собственнику. Обычно параллельно с заключением такого договора вносится аванс как подтверждение серьезности намерений покупателя.
• Основной. Его подписывают в день сделки, впоследствии он становится правоустанавливающим документом. Если он по каким-то причинам был утерян, его потребуется восстанавливать перед новой продажей объекта недвижимости.

Шаг 5. Заключение сделки

После заключения предварительного договора купли-продажи, проверки документов, одобрения получения кредита в банке можно переходить непосредственно к оформлению сделки. Как правило, она заключается в отделении банка. После проверки документов проводится расчет: деньги переводятся на счет продавца или помещаются в банковскую ячейку. После этого подписывается основной договор купли-продажи. Он вступает в силу с момента подписания, права на недвижимость переходят к новому собственнику.

Шаг 6. Оформление недвижимости и передача ключей

Когда документы подписаны, нужно зарегистрировать факт перехода права собственности через Росреестр. Это могут сделать непосредственно участники сделки в МФЦ, также эту обязанность нередко выполняет нотариус. Как правило, процесс регистрации занимает около недели, при заключении сделки в электронном виде он проходит быстрее.

После перехода права собственности оформляется акт приема-передачи. Этот документ подписывается в передаваемой квартире. Акт подтверждает, что квартира соответствует всем требованиям продавца и у сторон нет претензий друг к другу. Продавец передает покупателю ключи, с этого момента сделка считается завершенной.

Иногда на этом этапе начинаются сложности. Продавец, если еще не переехал в другое жилье к моменту заключения сделки, может просить покупателя подождать с выселением. В сложном случае придется выселять его через суд.

Шаг 7. Действия после сделки

Новый собственник принимает на себя права и обязанности. Ему предстоит зарегистрироваться в новом жилье и прописать членов семьи, переоформить лицевые счета в управляющей компании и выполнить другие мелкие формальности.

После этого можно переходить к косметическому или капитальному ремонту и наконец-то ощутить себя полноправным собственником новой квартиры. После окончания всех хлопот будет нелишним познакомиться с соседями и вступить в общедомовой чат.

Пошаговая инструкция показывает лишь основные моменты покупки недвижимости, однако у таких сделок есть множество нюансов, в которых лучше всего разбираются профессионалы. Наше агентство Est-a-Tet помогло уже более чем 70 000 семей найти дом с учетом всех требований и пожеланий. С радостью поможем и вам обрести дом мечты!