Инвестировать в недвижимость можно не только вкладываясь в покупку квартир, но и в строительство целого жилого дома. Для этого необязательно руководить целой строительной фирмой, достаточно найти надежную проектную организацию. В таком случае вы выступите в роли заказчика. Вам, как это делается обычно, предложат проект проектировки. Что в него будет входить? Читайте в этом материале.
Для начала нужно объективно оценить свои финансовые возможности. Прикинуть, сколько вы можете вложить и сколько получить на этапе продаж. Рассчитать потенциальную маржинальность объекта строительства.
Во главе угла проекта — базовая финансовая модель, в ней учитывают все расходы и доходы. Чтобы правильно посчитать бюджет строительства, проектная организация проходит следующие этапы.
Получение документов на землю для начала строительства. Это административно-бюрократический момент: инстанции проводят смену разрешенного вида использования земельного участка, получают показатели территории, выявляют обременения с точки зрения инфраструктуры.
Расчет строительной части. На этом этапе оценивают, за какой период застройщик завершит строительные работы и сколько денег ему на это понадобится. Показатели меняются в зависимости от типа здания: это офис, торговый центр или жилой дом. Проектная организация проводит анализ земельного участка — The Best Use — и рассматривает несколько сюжетов строительства. Далее считает доходную составляющую в рамках финансовой модели и оценивает по ситуации на рынке.
Административно-бюрократические моменты застройщик без опыта не сможет решить самостоятельно.
Перед началом строительства компания оценивает рисковые ситуации и ищет альтернативные пути решения. Проект должен быть привлекательным для инвесторов: чем больше рисков, тем больше доходы, модель работает так же, как на фондовом рынке. Инвесторам выгодно входить на начале строительства, чтобы иметь хорошую долю дохода после завершения. Акционер должен понимать, какие у него есть риски, когда проект реализуют и за какие деньги его будут продавать.
Консалтинговая компания проведет независимый аудит для инвестора. Оценивают предложенную модель застройщика-девелопера, финансовую сторону, сроки. Проверяют юридическую чистоту партнера, учитывают, не было ли у компании судебных тяжб. Анализируют и строительные риски — себестоимость проекта, скорость оборачиваемости, ошибки расчетов.
Инвесторы рассматривают два варианта получения доли от проекта.
Фиксированный процент от конечной прибыли. После сдачи проекта акционер рассчитывает получить свой вклад с 10% от конечной прибыли.
Доход по годовой процентной ставке. Инвестор выдает деньги с условием, что строительная компания вернет их с указанным процентом в оговоренные сроки. Во избежание рисков акционер требует залог у застройщика: земельный участок или другое имущество. Механизм такой же, как в банковском кредитовании.
Инвесторов не интересуют проектные детали, они не участвуют в стройке. Их цель — вложить деньги в начале строительства и получить доход в конце.
Застройщики могут купить земельный участок или взять его в аренду. В первом случае компания выплачивает налог на имущество, во втором — регулярно вносит арендную плату. При выборе земельного участка заказывают его анализ и просматривают доходную составляющую в зависимости от этого параметра. Также оценивают потенциал территории.
На рынке недвижимости есть компании, занимающиеся администрированием. Они заключают с девелопером договор и представляют собственника в инстанциях. Такие организации помогают выбрать земельный участок, делают его анализ, получают документы и подсчитывают техническую сторону проекта. Фирма составляет финансовую модель, учитывает расходы и планирует доход.
Комплект рабочих чертежей состоит из следующих частей:
После решения административных вопросов и составления финансовой модели начинают техническую разработку. Проектирование жилого комплекса проводит проектная организация: документация проходит дальнейшую экспертизу, после чего получают разрешение на строительство. Перед началом стройки готовят рабочую документацию — чертежи, по которым специалисты будут строить здание.
В случае жилищного строительства на этапе технического проектирования появляется банк. Брать деньги от клиентов по договору долевого участия законодательно запрещено. Выход для строительной компании — положить деньги на депозиты и получить заемные средства. На такой схеме застройщик может получить дополнительный доход, если покупатели раскупят объект.
Перед началом строительства проект проходит экспертизу — государственную или коммерческую. Инстанция несет ответственность за выданные разрешения, если чертеж окажется неправильным или произойдет несчастный случай.
Если проект успешно проходит экспертизу, компания получает разрешение на строительство и может приступать к работе. Если эксперты не одобрили чертежи, в них вносят изменения до тех пор, пока компания не получит положительный ответ.
Застройщикам банки предлагают открывать счета эскроу. Они работают следующим образом. Дольщики выплачивают деньги строительной компании, которая в свою очередь кладет их на депозит. Банк заводит счет эскроу.
Далее финансовая организация выдает деньги на строительство, но не со счетов эскроу — это отдельное проектное финансирование. Дольщик приобретает право на объект после покупки у застройщика. Полученные деньги переходят на счет эскроу, которым распоряжается банк. Для застройщика счет заморожен. Деньги компания получит только после того, как дом введут в эксплуатацию и выдадут право собственности на первую квартиру.
Счет эскроу открывают только в случае, если у компании есть средства для строительства. Учитывают личные деньги застройщика и заемные. Если строительная компания не может выполнить обязательства перед дольщиками и прерывает стройку, деньги со счетов эскроу возвращают клиентам.
Проектировщик остается в качестве архитектурного надзора: контролирует процесс и правильность строительства. Итоговый продукт должен соответствовать начальному проекту: внешне, по материалам и другим факторам.
Если дом возводит не строительная компания, нанимают генподрядчика. Генеральный подрядчик строит здание, отвечает за стройплощадку. Работа вне строительной площадки — зона ответственности технического заказчика. Он проверяет качество стройки и контролирует генподрядчика.
Чтобы разработать востребованный проект, нужно пройти три этапа:
После этого начинают проектировать, выходить на стройплощадку, параллельно запускать продажи. Без финальной концепции построить востребованный жилой комплекс не выйдет.
Финансовая модель, архитектурное планирование и конструктивный раздел — основные задачи при составлении проекта строительства жилого дома или жилого комплекса. Их решают задолго до покупки земельного участка и начала работ.