Эксперты Est-a-Tet назвали главные риски, которые следует учесть при подборе квартиры у продавцов на вторичном рынке. В статье собрали советы, на что обратить внимание, чтобы обезопасить себя от ошибки.
При самостоятельном осмотре квартиры есть риск не распознать попытки владельца утаить недостатки жилья. Неадекватные соседи или маргинальное окружение, высокий уровень шума в комнатах, наличие неузаконенной перепланировки. Последнее обстоятельство не только разочарует после сделки, но и грозит новому собственнику штрафами, если о переделке прознает БТИ или УК. В самом плохом варианте — придется вернуть все как было, вложив в ремонт собственные средства.
Как проверить и снизить риск?
Осматривая приглянувшуюся квартиру, обращайте внимание на детали. К примеру, почему в вашем присутствии громко работает телевизор, возможно, так продавец прячет шум за окнами. Чистота МОПов и состояние входных групп многое скажет о доме. Приезжайте на адрес заранее, прогуляйтесь по окрестностям, познакомьтесь с соседями, пройдите пару пролетов по лестнице, осмотрите тамбур и лифт.
Квартиры собственников с детьми до 18 лет считаются одним из наиболее проблемных объектов. Покупать их лучше с профессионалом. Главный риск — такую сделку можно оспорить, доказав, что в результате продажи детям негде жить или жилье стало хуже. Существуют разные ситуации: нет доли в приватизированной квартире, продажа проходит без разрешения опеки, ипотека погашена материнским капиталом и при этом детей нет в договоре купли-продажи квартиры (ДКН).
Как проверить и снизить риск?
Существует два варианта: ребенок прописан или владеет квартирой или ее долей. В последнем случае при продаже по закону участие органа опеки обязательно. Запросите у продавца расширенную выписку из домовой книги в ТСЖ или управляющей компании дома. Проверьте, что ребенка не выписывали накануне приватизации. Убедитесь, что после сделки ребенку будет где жить. Проконтролируйте «прохождение опеки» продавцом и уточните условия, при которых это согласие работает.
Квартиры со свежей наследственной историей рассматривайте с осторожностью. Такой объект несет риск, что недвижимость отберут через суд появившиеся на горизонте наследники. При этом проверить на практике их отсутствие сложно или невозможно совсем. Хорошо, если объект унаследован родственником первой очереди, или после оформления имущества прошел год, а лучше все три. В остальных ситуациях остается вероятность появления на пороге вашей новой квартиры «бабы Лизы из Томска» или «дорогого племянника из Оренбурга».
Как проверить и снизить риск?
Лучший совет — наймите риэлторское агентство. Также необходимо расспросить продавца о семье, оценив возможность появления наследников, готовых заявить права. При покупке унаследованной квартиры в договор купли-продажи (ДКП) вносите полную цену. Получите с продавца гарантии, что он сам решит вопросы с внезапно появившимися родственниками. Оформите это обязательство у нотариуса.
Третьи лица — это те, кто указывается в договоре купли-продажи и не входит в число собственников, но имеет права на квартиру. Эти права могут быть разными, например, право пользования, проживания, залога. Такой статус дает человеку возможность продолжать жить в квартире после продажи или отменить сделку совсем (признать недействительной).
Как проверить и снизить риск?
Нужно убедить собственника вторички взять архивную выписку и по ней посмотреть всех лиц, которые были сняты с регистрации на этом адресе. Не забудьте уточнить, на каких это было сделано основаниях. Правда, владелец жилья сможет получить документ только за тот период, в течение которого он владеет недвижимостью. Полную историю восстановить не получится.
Покупать объект на этапе строительства по переуступке права по ДДУ — появившийся не так давно юридический риск. Процедура передачи прав построена так, что от продавца передаются не только права на квартиру, но и обязанности перед застройщиком. Например, неоплаченный долг дольщика станет вашей обязанностью. Но основной риск — закон допускает оплату переуступки до регистрации в МФЦ. Недобросовестный продавец может использовать эту лазейку и провести несколько сделок на один и тот же объект.
Как проверить и снизить риск?
Выбирая переуступку, проверьте реестр оплат, чтобы у продавца перед застройщиком не числилось долгов. Также важно понимать, что и все описанные выше риски при продаже через переуступку будут существовать. Присмотрели долевую недвижимость в строящемся ЖК — купите аналогичный объект у застройщика, таков оптимальный совет. Теперь более опасно брать переуступку, чем покупать напрямую: изменения в законодательстве минимизировали возможные риски приобретения квартир у застройщика, так как банк хранит деньги дольщиков на счетах эскроу, пока не достроят дом.
Высокая стоимость недвижимости всегда привлекала мошенников. Распространенные схемы, которые используются: подделка правоустанавливающих документов, завышение стоимости объекта в плохом состоянии, подмена технических характеристик квартиры, продавец — подставное лицо. Столкнуться с обманом рискуют те покупатели, которые хотят сэкономить в ущерб здравому смыслу. Что должно насторожить: цена в объявлении меньше альтернативных вариантов на рынке недвижимости Москвы, стороны хотят продать жилье в чрезмерно короткий срок, хотят внести изменения в договор-купли продажи, настаивают на отсутствии юриста, ссылаясь на страх лишиться собственности.
Как проверить и снизить риск?
Ответственное отношение к процессу приобретения квартиры поможет выявить обман до сделки. Пошаговая инструкция заключается в том, чтобы проверить правоустанавливающие документы и позвать юриста, при малейших вопросах, связанных с объектом продавца. Большую часть проблем этого списка легко избежать, проявляя бдительность при выборе квартиры.
Не стоит покупать первую квартиру, попавшуюся на Циан. Проверьте юридические документы, проведите осмотр, а лучше привлеките к покупке квартиры на вторичном рынке экспертов — юристов и риэлторов, которые знают нюансы и подводные камни недвижимости для различного типа сделок. Участие проверенных специалистов сэкономит и время, и деньги. Эксперты компании Est-a-Tet окажут полный спектр услуг по покупке жилья: как риэлторских, так и юридических.