Перед продажей важно убедиться, что недвижимость не вызовет проблем во время переоформления. Для этого нужно:
Пересчитать задолженности. По закону долги за услуги не переходят новому собственнику. Однако советуем избавить покупателя от конфликтов с коммунальными службами.
Неуплата за капитальный ремонт наоборот привязана к жилплощади, а значит, перейдет новым хозяевам.
Отметим, что квартиру с долгами можно продать, однако перед оформлением сделки купли-продажи важно указать, кто и с каких средств их погасит. Например, задолженность можно вычесть из стоимости недвижимости или использовать аванс для погашения.
Снять с регистрации жителей. По закону можно продавать недвижимость и без этого условия, однако новому владельцу важно знать, что посторонние люди не имеют права проживать в его квартире.
Задача продавца перед оформлением сделки — подготовить свежий пакет документов. Отметим, что Росреестру достаточно только паспорта владельца и составленного договора купли-продажи (ДКП), чтобы зарегистрировать новое право собственности. Такой минимальный пакет возможен только если недвижимость продает совершеннолетний собственник, не состоящий в браке, и при условии, что покупатель выплатит всю сумму наличными.
Однако советуем снизить риски и подготовить полный пакет документов. Рекомендуем заняться этим за месяц-два до оформления сделки купли-продажи квартиры. Обратите внимание, что некоторые справки действительны несколько недель.
Вот чек-лист документов, которые запрашивает Росреестр:
Выписка из ЕГРН. Подтверждает право собственности на недвижимость.
Правоустанавливающие документы. Показывают, на каком основании собственник приобрел жилье. Это может быть договор купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве, документ о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
Выписка из домовой книги. Ее готовят в МФЦ. В выписке указывают, кто зарегистрирован в квартире и на какой срок. Документ действует один месяц.
Справка об отсутствии задолженности. В ней пишут, есть ли у продавца долги за ЖКУ и капитальный ремонт. Документ выдают в управляющей компании, ТСЖ или в другой организации, обслуживающей дом.
Справка по форме 9. В ней перечислены все зарегистрированные в квартире жители.
Справка по форме 12. Она показывает, есть ли временно выписанные жители — например, пропавшие без вести, отбывающие наказание в тюрьме или находящиеся на принудительном лечении. Это важный документ в первую очередь для покупателя, так он увидит, есть ли претенденты на недвижимость.
Кстати, в Москве и Московской области справки по форме 9 и 12 заменяет единый жилищный документ, ЕЖД.
Техническая документация на квартиру. Это поэтажный план, экспликация, технический и кадастровый паспорта БТИ.
Дополнительно могут понадобиться:
Согласие супруга на продажу. Если квартиру покупали в браке, она считается совместной независимо от того, на кого она зарегистрирована. Оба супруга должны предоставить согласие на куплю-продажи квартиры.
Разрешение органов опеки или попечительства. Этот документ нужен только в случае, если владелец жилья или доли несовершеннолетний. Кстати, мы рассказывали о сделках с детьми, советуем познакомиться с нашей новой статьей.
Справка о погашении ипотеки. Напомним, что до завершения выплат квартира остается в собственности банка. А значит, заемщик не может ее продавать без согласия кредитора.
Справка из психоневрологического диспансера. Она свидетельствует, что продавец дееспособен и понимает, какую сделку он заключает.
Сделка купли-продажи квартиры на финишной прямой, продавцу и покупателю остается подготовить ДКП. По желанию можно оформить и предварительный договор. Это необязательно, однако документ обязывает покупателя и продавца заключать сделку даже если один из них передумал.
В договоре о купле-продаже нужно указать:
Информацию о продавце и покупателе. Это паспортные данные, место регистрации, гражданство, по желанию можно добавить СНИЛС.
Данные о недвижимости. Это общая информация — адрес, вид объекта (дом, квартира, доля, апартаменты), количество комнат, этаж, общая площадь.
Детали об оплате. Здесь прописывают сумму сделки, указывают, был ли внесен аванс и какой остался долг у покупателя. Также фиксируют механизмы расчетов — наличные, рассрочка, ипотечный кредит, ячейка в банке или аккредитив (покупатель открывает счет и переводит на него деньги, а продавцу их выдадут только после регистрации нового права собственности). Если стороны выбирают рассрочку, важно указать сроки и суммы платежей.
Порядок освобождения жилья. Если продавцу требуется время, чтобы выселиться или снять с регистрации всех жителей, в ДКП указывают сроки.
Обращайте внимание и на формальные моменты. Не подписывайте договор, если в нем указаны неверные даты, город или есть помарки. Лучше переделать документ, чтобы потом не было юридических проблем.
Если обе стороны согласны, останется подписать договор ДКП. После этого сделка по продаже квартиры вступает в силу. Рекомендуем ее нотариально заверить, чтобы убедиться в юридической чистоте.
После подписания договора купли-продажи останется зарегистрировать сделку в Росреестре и передать недвижимость новому собственнику. Для этого возьмите с собой в МФЦ договор, заявление о госрегистрации и квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей. Оформить право собственности можно и через портал Госуслуг. На этом все, недвижимость перешла к новому владельцу.
Сделка купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов, самый трудоемкий — сбор и подготовка документов. Если вам нужна помощь специалистов по недвижимости, предлагаем обратиться в Est-a-Tet. Заказать консультацию можно по номеру телефона на этой странице.