Инвестиции за МКАД: какие города Подмосковья перспективны для покупки жилья?

Новостройки Подмосковья vs новые комплексы Москвы

Рост цен наблюдается на рынке новостроек и в Москве, и в Московской области. Разница — в бюджетах и темпах.

В годовом выражении рост цен остается положительным по всем сегментам и достигает 10%. Средняя цена предложения на первичном рынке Московской области во II квартале 2025 года достигла значения 211,3 тыс. руб./кв. м. Рост цен сопровождается активным применением программ скидок и рассрочек от девелоперов, что отчасти компенсирует программы ипотечного кредитования, ставшие недоступными для большей части покупателей.

В Москве динамика цен оказалась куда более впечатляющей. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в столице за год выросла более чем на 30%, причем основной рост пришелся на премиальные и элитные объекты в старых границах города. Средняя цена квадратного метра достигла 739,6 тыс. руб./кв. м.

В таких условиях покупка квартиры в Подмосковье становится для многих первым шагом на пути к более дорогой недвижимости в Москве. За счет более доступной цены можно начать с покупки комфортного жилья за МКАД, при этом благодаря росту стоимости и ликвидности такого объекта в будущем становится реальной задача накопить капитал на покупку квартиры в столице. Это особенно актуально для инвесторов и молодых семей, которые рассматривают стратегию поэтапного улучшения жилищных условий.

Как МЦД меняют рынок недвижимости Подмосковья

Запуск Московских центральных диаметров (МЦД) стал одним из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости Подмосковья в последние годы. Города, получившие прямую связь с Москвой благодаря МЦД, демонстрируют заметный рост цен и становятся объектом пристального внимания со стороны инвесторов. Например, в Одинцово, связанном с Москвой МЦД-1, средняя цена квадратного метра выросла с 126,7 тыс. руб. в 2020 году до 259,7 тыс. руб. в 2025 году (+105%). Подольск, подключенный ко второму диаметру, показал еще более впечатляющий результат — рост на 143% за пять лет. Влияние диаметров хорошо заметно и по примеру новых жилых кварталов: в Подольске в ЖК «Новая Щербинка» цена выросла на 205%, в Красногорске в «Брусчатом поселке» — на 98%.

После запуска третьего и четвертого диаметров в 2023 году аналогичная динамика зафиксирована в Химках, Люберцах, Раменском и Апрелевке. Потенциал у новых комплексов здесь очень высок. Так, один из перспективных проектов — комплекс «Времена года». Стоимость однокомнатной квартиры здесь начинается от 6,5 млн руб., что открывает возможности для начинающих инвесторов. Комплекс расположен поблизости от образовательных учреждений, спортивных центров, магазинов Апрелевки и в нем предусмотрена собственная инфраструктура — уже построены детский сад и школа. А до станции «Победа» МЦД-4 — всего 3 минуты пешком.

Какие объекты подходят для инвестиций

По словам директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, инвестиции в жилье рядом с МЦД выгодны благодаря развитию транспортной инфраструктуры и стабильному росту цен. Инвестировать в жилье рядом с МЦД — разумный шаг как для того, кто хочет сдавать квартиру в аренду, так и для постепенного перехода на более дорогую недвижимость. Например, студия в комплексе апартаментов «М1 Сколково», расположенном в 5 минутах пешей прогулки от станции МЦД-1 «Немчиновка», стоит около 4 млн руб. и может стать первым этапом в стратегии накопления капитала. Такие объекты проще сдавать в аренду, они ликвидны на вторичном рынке, а благодаря развитию транспортной инфраструктуры сохраняют потенциал роста.

При выборе инвестиционных лотов эксперты ориентируются на объекты вблизи станций МЦД, новостройки комфорт-класса с хорошей социальной инфраструктурой и потенциалом для последующего роста стоимости. Это делает инвестиции за МКАД вполне логичным стартом для тех, кто в будущем рассматривает покупку квартиры уже в Москве.
Так, интересные для инвесторов комплексы можно найти в Одинцово (МЦД-1), Подольске и Красногорске (МЦД-2), в Химках, Люберцах и Раменском (МЦД-3), в Апрелевке (МЦД-4).