Человек, имеющий хоть какие-то сбережения, рано или поздно задается вопросом: как сохранить и приумножить накопленное в условиях неопределенности, инфляции и кризиса? В современных реалиях недвижимость остается самым надежным активом. Когда рынок лихорадит, а курс скачет, квадратные метры стабильно растут в цене.
Но многие все еще думают, что инвестиции в недвижимость — прерогатива миллионеров либо финансистов. Поэтому вместо того, чтобы вложить деньги в высокодоходный и безопасный актив, отдают их банку. По данным исследования Россельхозбанка, 45% опрошенных россиян предпочитают хранить деньги на накопительном счете, а 30% — на депозите. Еще 12% выбирают инвестиции в фондовый рынок и валютные инструменты. 10% хранят наличные дома — это, как правило, люди старшего поколения, которые застали несколько экономических кризисов, дефолт, билеты МММ.
Откроем секрет: сегодня инвестором может стать каждый — было бы желание и базовое понимание. Не знаете, с чего начать — наша статья в помощь.
Во-первых, ставки по вкладам не могут расти вечно — уже сейчас есть явная угроза девальвации. В третьей декаде апреля средняя ставка впервые с середины октября 2024 года опустилась ниже отметки в 20% годовых. И это несмотря на то, что Центробанк сохранил ключевую ставку на прежнем уровне. Во-вторых, не умолкают разговоры о заморозке вкладов. Эксперты считают, что такая мера может понадобиться государству для покрытия дефицита бюджета и стабилизации финансовой системы.
Другое дело — недвижимость, которая не обесценится за одну ночь. Особенно этот тезис актуален для новостроек, которые сейчас выходят на рынок. Эргономичные планировки, забота о благоустройстве, внимание к фасадам — такой недвижимости не грозит быстрое моральное устаревание. А еще квартиру можно «потрогать» — сходить туда, ощутить, что «это мое». Это обеспечивает психологический комфорт и дает определенный уровень спокойствия за свое будущее.
Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Объекты, способные сохранять или даже наращивать стоимость в периоды общего снижения цен, действительно существуют. Секрет в том, что они отвечают ключевым потребностям большинства покупателей — спрос на них остается даже в кризисное время.
Ниже — ключевые критерии, формирующие ликвидность и инвестиционную привлекательность квартир:
Вот и получается, что инвестиционно привлекательная квартира — это не просто «хорошее жилье», а тщательно подобранный продукт, соответствующий устойчивым критериям спроса. Такие объекты сохраняют ценность даже в периоды рыночной нестабильности.
По традиции мы обратились за экспертным мнением к Роману Родионцеву — директору по развитию компании Est-a-Tet, чтобы из первых уст узнать, в какую квартиру стоит вложить деньги.
Какие квартиры сегодня считаются самыми выгодными для инвестиций — студии, однушки или что-то другое?
«Как правило, по-прежнему выбирают квартиры минимальной площади, но не во всех районах. В Москве есть локации, где для инвестирования подойдет 3-х комнатная квартира, а однушка или студия будут не такими востребованными. Есть еще нюанс — теперь не будет квартир меньше 28 кв. м, поэтому те редкие предложения со студиями 20-25 кв. м, которые будут появляться на рыке — станут инвестицонно привлекательными. Важно определиться с бюджетом и возможными способами покупки квартиры — взвесить свои возможности определиться с инвестиционной стратегией».
В каких районах Москвы сейчас лучше всего покупать жилье для сдачи в аренду?
«Можно выделить 2 группы наиболее популярных локаций. Первая — это варианты рядом с метро. В этот список у нас попадают ЖК и в Новой Москве, и Московской области (там стабильно высокий спрос на аренду). Вторая группа — новые микрорайоны со своей инфраструктурой. Такие проекты выбирают люди, способные заплатить ставку аренды по верхней границе рынка — им важно жить в современном ЖК с высоким уровнем сервиса (это не только премиум —класс, но и многие проекты бизнес-класса). Сейчас из-за ипотечных ставок такое жилье выбирают очень многие люди и семьи, обладающие высоким доходом, но понимающие, что в текущих условиях выгоднее пока снимать качественное жилье. К примеру, хватает средств на проект бизнес-класса, а хочется жить в премиальном проекте. И пока они продолжают копить, они снимают жилье в том проекте, в котором им бы хотелось иметь свое собственное жилье».
На какой стадии строительства лучше всего инвестировать? Только ли на котловане?
«Всё зависит от стратегии. Если мы рассматриваем стратегию с последующей сдачей, то лучше купить за полгода до ввода. Здесь сыграет роль короткий срок ожидания до запуска квартиры в аренду. Если же стратегия построена на перепродаже, то лучше всего заходить на моменте закрытого бронирования по самым низким ценам».
Какие признаки должны насторожить инвестора при выборе квартиры?
Здесь целый список факторов:
Представим: у вас есть 10 миллионов рублей свободных, живых денег. На депозит? Уже не вариант. В крипту? Можно, если у вас крепкие нервы и лишний миллион на валерьянку. Поэтому идем туда, где надежно, понятно и можно потрогать руками — в недвижимость.
Схема 1. Сдаем в долгосрочную аренду, как нормальные люди. Берем скромную, но приличную студию в районе с метро. Сдаем «тихим и платежеспособным». Если повезет — без кота.
Схема 2. Покупаем на котловане с целью перепродажи. На старте продаж цены самые выгодные. Поэтому покупаем квартиру на этапе «тут скоро будет ЖК» и ждем 18-24 месяца. Когда из котлована вырастет дом, перепродаем квартиру, но уже дороже. По данным Domclick за 2024 год, средняя наценка в Москве составила 15-25%.
Схема 3. Флиппинг: купил, покрасил, продал дороже. Берем уставшую от жизни «убитую» хрущевку за дешево, приводим в чувство (новые обои, сантехника, мебель) и продаем как «уютную и светлую квартиру с дизайнерским ремонтом».
Схема 4. Краудинвестинг — вкладываемся по-тихому. Находим надежную краудплатформу, скидываемся с другими инвесторами на жилой или коммерческий проект, а потом получаем свою долю.
Выбор схемы зависит от целей, финансовых возможностей и готовности к риску. Для получение стабильного дохода подойдет сдача квартиры в долгосрочную аренду. Для роста капитала — перепродажа квартир в новостройках или флиппинг. Для диверсификации с небольшими суммами — краудинвестинг.
Когда разберетесь с базовыми понятиями инвестирования и утвердитесь в мысли, что вам это нужно, обращайтесь в Est-a-Tet. Поможем выбрать квартиру, которая будет работать на вас!