На одном языке: десять терминов, которые нужно знать при покупке квартиры
Ипотечные каникулы, эскроу-счет, снятие обременения — в запасе у застройщиков и банков еще много непонятных слов. Особенно они могут испугать тех, кто покупает квартиру впервые. Давайте попробуем разобраться в терминах вместе: расскажем, какие могут пригодиться во время покупки, а какие — после нее.
Перед покупкой
Если вы уже выбрали проект, в котором планируете приобрести квартиру, пришло время подготовиться к общению с застройщиком. А пригодиться во время разговора могут такие термины:
Эскроу-счет. Этот банковский инструмент сохраняет деньги дольщиков до конца строительства. Работает это так: покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и вносит деньги. Однако девелопер не получает средства напрямую: вся сумма будет храниться в банке до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию. Как мы видим, такая мера защищает интересы дольщиков.
Ключевая ставка (КС). Это процент, под который Центробанк выдает банкам кредиты или принимает деньги на депозит. Как правило, чем выше ключевая ставка, тем больше проценты по ипотечному кредитованию. Кстати, мы ранее рассказывали о динамике КС и о том, как вместе с ней меняются условия на рынке недвижимости.
Ипотечное кредитование. Суть в том, что банк выдает клиенту заем, который будет потрачена покупку жилья. Кстати, благодаря доступным сегодня льготным программам переплата выходит небольшой: например, на IT-ипотеку сейчас действует ставка до 5% годовых. Распространяются такие льготы на приобретение квартир в новостройках. Но качественные проекты по привлекательной цене могут быть еще на стадии возведения. Тогда на покупателя на весь период строительства ложится двойная нагрузка — и оплата аренды жилья, и погашение кредита.
Однако есть возможность избежать ненужных трат. На московском рынке сегодня доступны интересные предложения в готовых и введенных в эксплуатацию новостройках. Например, в жилом комплексе «Лайм», покупатели получают ключи сразу после оплаты, что дает возможность в самые короткие сроки приступить к ремонту и затем переехать. Кстати, ипотеку здесь можно оформить по льготным программам.
ЖК «Лайм» — проект бизнес-класса, который находится в Алексеевском районе Москвы, всего в пяти минутах пешком от одноименной станции метро. Это дом для тех, кто любит находиться в самой гуще активной жизни. Дорога до центра займет всего около 20 минут, а значит, вы не пропустите премьеру в театре и не опоздаете к открытию нового ресторана.
Жизнерадостный зеленый цвет стал визитной карточкой жилого комплекса. Приятные глазу оттенки лайма украшают фасад дома, а дополняют цветовую гармонию многочисленные парки и скверы, расположенные неподалеку. Кстати, из квартир на верхних этажах открываются завораживающие виды на главные достопримечательности столицы — ВДНХ, Останкинскую башню, Москва-Сити.
Купить одно-, двух- или трехкомнатную квартиру, в каждом лоте удобные и просторные планировки.
Во время покупки
Если вы покупаете квартиру за наличные средства, вам останется заключить договор купли-продажи и после оплаты стать собственником жилья. Кстати, для этого можно пройти ЭР — электронную регистрацию договора, то есть оформить все необходимые документы удаленно.
А для тех, кто выбрал ипотеку, расшифруем еще три важных термина:
Кредитная история. Это досье заемщика: в нем хранится информация обо всех кредитах, в том числе и ипотечных, который он брал, о просроченных платежах, кредитных каникулах, сроках погашения.
Первоначальный взнос. Это сумма, которую покупатель выплачивает из собственных средств сразу при покупке жилья в кредит. Как правило, первоначальный взнос сегодня составляет 20% от стоимости квартиры. Для его погашения можно использовать государственные субсидии, собственные сбережения, материнский капитал и т. д.
Дифференцированный платеж. Этот инструмент предполагает, что вся сумма кредита делится поровну на срок займа, а проценты начисляют на остаток долга с учетом его состояния на начало каждого периода. Это значит, что с момента оформления кредита ежемесячные выплаты будут выше, чем при стандартном погашении, однако потом они будут постепенно снижаться.
На период выплаты ипотеки
Во время погашения кредита могут возникать непредвиденные обстоятельства или появляться более выгодные программы. Рассмотрим еще четыре важных термина:
Ипотечные каникулы. Бывают ситуации, когда заемщик не может вносить платежи: например, лишился работы или заболел. В таком случае он может оформить ипотечные каникулы, то есть взять отсрочку в банке. На этот период выплаты можно приостановить или уменьшить. Кстати, мы уже рассказывали подробнее об этом инструменте и анализировали, в каких ситуациях его действительно нужно использовать.
Рефинансирование. На рынке могут появляться более выгодные программы кредитования. В таких случаях нет смысла переплачивать. Например, можно взять новый заем в банке под меньший процент и использовать его для погашения старого. Это и есть рефинансирование.
Реструктуризация. Долговая нагрузка может быть существенной для заемщика. Для того, чтобы ее снизить, можно направить запрос в банк и изменить действующие условия по кредиту, то есть реструктурировать его. Обратите внимание, что услуга доступна не для всех ипотечных программ.
Снятие обременения. Это, пожалуй, самый приятный термин для тех, кто выплачивает ипотеку. Он означает, что заемщик справился с кредитными обязательствами и стал полноправным владельцем квартиры.
FAQ: вопросы и ответы
Вопросы перед покупкой
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?
Это специальный банковский счет, который используется при покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ). Покупатель вносит деньги на этот счет, но застройщик получает их только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Главная цель — защитить деньги дольщиков, гарантируя, что средства не будут потрачены до завершения строительства.
Как ключевая ставка Центробанка влияет на стоимость ипотеки?
Ключевая ставка — это процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам. Как правило, существует прямая зависимость: чем выше ключевая ставка, тем выше проценты по ипотечным кредитам для покупателей.
Что такое ипотечное кредитование и в чем его особенность при покупке строящегося жилья?
Это кредит, выдаваемый банком на покупку жилья. Для новостроек часто действуют льготные программы с пониженной ставкой (например, IT-ипотека до 5% годовых). Однако главная особенность в том, что на время строительства покупатель несет двойную финансовую нагрузку: платит по ипотеке и одновременно арендует жилье, если у него нет другого.
Вопросы во время сделки
Что такое кредитная история и почему она важна?
Это «досье» заемщика, в котором хранится информация обо всех кредитах, взятых ранее. В нем отражаются суммы, сроки погашения, наличие просрочек и кредитные каникулы. Банки анализируют кредитную историю, чтобы принять решение о выдаче новой ипотеки.
Что входит в первоначальный взнос и какую сумму нужно внести?
Это сумма, которую покупатель платит из собственных средств в момент покупки жилья в кредит. Обычный размер первоначального взноса составляет 20% от стоимости квартиры. Для его уплаты можно использовать собственные сбережения, материнский капитал или государственные субсидии.
Чем дифференцированный платеж отличается от стандартного?
При дифференцированном платеже вся сумма кредита делится на равные части на весь срок, а проценты начисляются на остаток долга. Это означает, что в начале срока выплаты будут значительно выше, чем при стандартном (аннуитетном) графике, но со временем они будут постепенно уменьшаться.
Вопросы на период выплаты ипотеки
Что такое ипотечные каникулы и в каких случаях они нужны?
Это возможность получить отсрочку по платежам от банка, если заемщик временно не может вносить выплаты (например, из-за потери работы или болезни). На этот период можно либо полностью приостановить платежи, либо уменьшить их размер.
В чем разница между рефинансированием и реструктуризацией ипотеки?
Рефинансирование — это взятие нового кредита в банке под более низкий процент для погашения старого. Это имеет смысл, когда на рынке появляются более выгодные программы.
Реструктуризация — это изменение существующих условий по вашему текущему кредиту в том же банке (например, увеличение срока для снижения ежемесячного платежа) по соглашению с ним.
Что означает термин «снятие обременения»?
Это самый приятный этап для покупателя, означающий, что он полностью выполнил свои кредитные обязательства перед банком. После снятия обременения заемщик становится полноправным и единоличным собственником квартиры без каких-либо ограничений со стороны банка.
Мы рассказали о самых распространенных терминах, а их у застройщиков и банков еще немало. Предлагаем сэкономить силы и время и обратиться к специалистам из агентства Est-a-Tet. Они помогут не только выбрать квартиру, но и подготовиться к сделке, а затем провести ее.
