Осенний прайс-лист: какие квартиры в Москве подорожают уже в скоро. Гид по районам

Осень традиционно становится временем оживления на рынке недвижимости Москвы. После летнего затишья спрос резко начинает расти: покупатели возвращаются из отпусков, возвращаются к поискам квартир, а цены продолжают подниматься. На стоимость квадратного метра в Москве во многом влияет снижение предложения — на рынке недвижимости столицы продается квартир и апартаментов на 40% меньше, чем в прошлом году.

По данным аналитиков агентства недвижимости Est-a-Tet, годовой прирост средневзвешенной цены квадратного метра в Москве летом 2025 года составил более 30%, в Новой Москвы и Московской области — 15% и 10% соответственно. Уже в сентябре эксперты ожидают повышение цен примерно на 8% в массовом сегменте и до 10% в квартал в отдельных районах. Особенно это касается центральных локаций и новых проектов у метро.

Наш гид поможет разобраться, что происходит на рынке недвижимости Москвы прямо сейчас, какие прогнозы делают эксперты и где искать квартиру, соответствующую.

Сентябрь: почему рынок оживает?

Каждую осень рынок недвижимости Москвы показывает схожую картину: возвращение покупателей после отпусков вызывает рост активности и пересмотр ценников у застройщиков. В сентябре увеличивается количество просмотров и сделок, а популярные проекты распродаются быстрее. Девелоперы постепенно поднимают стоимость оставшихся лотов, сокращают летние скидки и отказываются от летних акций. И именно этот период, когда все еще можно «поймать» летние цены и скидки, может стать очень подходящим для покупки квартиры.

Главный драйвер осеннего оживления в этом году — спрос на студии и однокомнатные квартиры, как инвестиционно выгодные. На фоне высоких ставок по ипотечным кредитам и более строгого отбора заемщиков по льготным программам многие инвесторы переориентировались на компактное жилье, которое стоит дешевле многокомнатных квартир.

Осенью 2025 года комфорт-класс постепенно теряет позиции. Растущие требования к качеству среды делают бизнес-класс новым стандартом городского жилья. Здесь много преимуществ: удобные планировки, благоустроенные дворы, продуманная инфраструктура. Именно бизнес-класс показывает стабильный рост цен и сохраняет привлекательность как для инвесторов, так и для семей. При этом премиум-сегмент тоже не теряет актуальности, но спрос внутри него меняет структуру — крупные квартиры продаются медленнее, чем компактные.

Юго-Запад и Север: новые проекты и кластеры для молодежи

По данным Est-a-Tet, доля Юго-Западного округа по количеству квартир и апартаментов в продаже — 5,1% Стоимость квадратного метра достигла 473,9 тыс. рублей. Особенно активно дорожают квартиры в районах Обручевский, Черемушки и Гагаринский. Здесь реализуются проекты с семейными планировками — жилые комплексы «Архитектор», «Обручева 30». Факторы роста — развитая инфраструктура, складывающаяся годами и ее масштабная модернизация, что повышает ценность района в глазах покупателей.

На Северный округ приходится 11,7% предложения столичного рынка недвижимости и квартиры здесь всегда востребованы. Среди новых комплексов стоит отметить «Фестиваль Парк 2», «Ленинградка 58», «Акценты», «Селигер Сити», которые пользуются спросом у молодых семей и инвесторов. САО становится привлекательным благодаря сочетанию доступности цен и новых проектов бизнес-класса, а также близости к ключевым транспортным развязкам.

Перспективная Новая Москва

Значительная часть предложений (91,6%) в Новой Москве сосредоточена в Новомосковском административном округе. Средневзвешенная цена предложения в НАО находится на уровне 285,5 тыс. рублей за квадратный метр и выросла на 13% за год, в ТАО — 262,2 тыс. рублей за квадратный метр и рост цен здесь впечатляющий — +65,4% за год.

При этом Новая Москва становится главной локацией, где еще можно найти предложения в стандарт- и комфорт-классе в большом объеме. Новостройки ТиНАО состоят на 83% из жилья комфорт-класса. Доля стандарт-класса составляет 1% в предложении. Бизнес-класс занимает 13%, премиум-класс — 3%.

Эксперты советуют обратить внимание на жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, как наиболее перспективные и ликвидные. Среди интересных предложений — жилой комплекс бизнес-лайт класса «Детали», расположенный рядом с обширным парком «Марьино», уютный Smart Garden и семейный квартал с разноформатными домами «Ново-Никольское».

ЗАО — ставка на экологию и ЮАО — лидер по количеству новостроек

Западный округ показывает уверенный рост цен. Его доля среди предложений столичного рынка новостроек — 15,3%, а стоимость квадратного метра достигла 703,8 тыс. рублей.

Среди новостроек покупатели выбирают жилой квартал в районе долины реки Сетунь SET, квартал бизнес-класса КутузовGRAD II, комплекс в районе Очаково-Матвеевское Level Мичуринский. На востребованность и ликвидность новостроек влияют престиж локации, благоприятная экология и расширение транспортной сети. Для инвесторов это одна из самых перспективных локаций со стабильным повышением стоимости.

В структуре предложения по округам ЗАО уступает лишь ЮАО с долей 16,4%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра здесь достигает 574,5 тыс. рублей. Среди самых перспективных новых жилых комплексов на юге Москвы — «Level Южнопортовая», ЖК бизнес-класса в Даниловском районе «А22».

На каком этапе покупать квартиру?

Несмотря на заявления ряда блогеров о том, что старты продаж якобы невыгодны, для инвесторов именно они остаются ключевой точкой входа на рынок недвижимости, говорят аналитики Est-a-Tet.

Покупка на старте позволяет зафиксировать цену на несколько лет, что снижает риски инфляции и резких колебаний рынка. Дополнительным преимуществом являются удобные финансовые инструменты: рассрочка и ипотека траншами, которые зачастую выгоднее стандартной рассрочки, а переплата минимальна.

Средний рост цены недвижимости в период реализации проекта составляет минимум +20%, что делает инвестиции в старты привлекательными с точки зрения доходности. На вторичном рынке и при покупке уступок сделки не всегда бывают прозрачными, поэтому новостройки остаются более безопасным вариантом для инвестора. Это особенно важно для тех, кто хочет минимизировать юридические и финансовые риски.

Пример наглядно показывает выгоду старта: средняя цена студии бизнес-класса в Москве по старым границам составляет 17,2 млн рублей. Однако на стартах встречаются уникальные предложения: студия площадью 28 квадратных метров может стоить всего 12 млн рублей вместо обычных 16–19 млн. Такие сделки открывают реальную возможность получить значительную прибыль при последующей перепродаже или сдаче в аренду.