Что такое ликвидная квартира и как ее выбрать: экспертный гайд от брокеров Est‑a‑Tet
Осень — традиционно горячий сезон для рынка недвижимости. Уже в сентябре спрос заметно оживляется, ведь покупатели и инвесторы возвращаются из отпусков и включаются в деловой режим. Появляется много выгодных предложений от застройщиков, но и конкуренция за лоты становится особенно высокой.
Мы предлагаем быть на шаг впереди и первыми вложиться в самые ликвидные объекты — такие, которые будут ценным активом не только сегодня, но и через 5–10 лет. Наши эксперты — директор по развитию Роман Радионцев и руководитель отдела продаж Open List Андрей Чудаев — сдают явки и пароли, куда нужно инвестировать прямо сейчас.
Ликвидная квартира — что это и какие ее преимущества?
Чем неликвидная квартира отличается от ликвидной? В первом случае вы покупаете жилье. Во втором — еще и возможность значительно приумножить капитал.
Поэтому сегодня ликвидность стала основным фильтром при выборе недвижимости для инвесторов. Она гарантирует, что через 5, 10 и даже 15 лет квартира не обесценится, а, напротив, подорожает.
Другие преимущества ликвидного объекта:
- Быстрая продажа. В среднем ликвидные квартиры уходят с рынка за 1–2 месяца. Неликвидные «висят» по полгода и дольше.
- Минимальный торг. По ликвидным объектам покупатели редко сбивают цену больше чем на 2–3%. В случае с неликвидными скидка может доходить до 10–15%.
- Рост стоимости. За период строительства новостройки цены растут минимум на 20%. А ликвидные объекты на 30-40% (а то и больше).
- Финансовая подушка. В случае необходимости квартира превращается в «ликвидный актив», который можно быстро монетизировать.
Какие квартиры самые ликвидные: основные критерии
Выбор ликвидной квартиры в Москве, которая будет легко продаваться или сдаваться, далеко не всегда очевиден. На рынке много хороших вариантов, но распознать действительно перспективный — целое искусство.
Поэтому многие начинающие инвесторы делают ошибки. Они находят квартиру в новом ЖК, которая кажется идеальной, а потом разочаровываются. Выясняется, что сегмент не совсем соответствует текущему спросу, или планировка слишком большая для арендаторов, или рядом нет нужной инфраструктуры.
На самом деле все сводится к трем критериям:
- сегмент — показывает уровень проекта;
- формат — влияет на скорость продажи и сдачи;
- локация — определяет качество жизни и напрямую влияет на стоимость лота.
Как именно оценивать эти критерии — разбираем дальше вместе с экспертами.
Сегмент жилья
Еще несколько лет назад комфорт-класс считался «золотой серединой» рынка. Сегодня этот сегмент вымывается с рынка. По отношению к аналогичному периоду прошлого года снижение объёма предложения комфорт-класса составило 24%.
Причины очевидны. Во-первых, покупатели ищут более качественное жилье и готовы платить за высокий уровень жизни. Во-вторых, девелоперы смещают фокус на проекты бизнес-класса: доля нового предложения во II квартале достигла 66%.
Бизнес-класс привлекателен с точки зрения инвестиций — средневзвешенная цена таких квартир продолжает уверенно расти. На начало II квартала она достигла 552,6 тыс. руб./кв. м, что за квартал составило рост 5,3%, а за год — 11,1%.
Доля премиум-класса также увеличилась — на 7,4% в лотах за квартал. Но внутри сегмента наблюдаются новые тренды: спрос на квартиры до 50 кв. м вырос на 7 п. п., тогда как интерес к лотам от 90 кв. м заметно снизился.
Формат квартиры
Независимо от сегмента — комфорт, бизнес или премиум — рынок движется в сторону компактных форматов. В 2025 году именно студии и «однушки» становятся наиболее ликвидными и предсказуемыми объектами для инвестиций:
- их легко сдавать в аренду;
- они быстрее всего растут в цене;
- на них высокий спрос как со стороны инвесторов, так и у обычных покупателей.
Статистика за II квартал 2025 года только подтверждает этот тренд:
- Комфорт-класс. Доля однокомнатных квартир в предложении немного сократилась — на 2 п. п., но в спросе они укрепили позиции на 1 п. п. Доля студий в сделках тоже выросла — на 2 п. п.
- Бизнес-класс. Лидируют однокомнатные квартиры: 35% в структуре предложения и 37% в структуре спроса. На втором месте — двухкомнатные лоты с 34% предложения и 32% спроса.
- Премиум-класс. Наибольший рост показали однокомнатные квартиры — с 25% до 34%. Ранее популярные двухкомнатные лоты потеряли 9 п. п., а доля трехкомнатных снизилась на 2 п. п. При этом вырос интерес к студиям и двухкомнатным лотам — по 1 п. п. в каждой категории.
Локация и развитие
Проектов бизнес- и премиум классов в 2025 году на 40% меньше, чем в 2024-м. А все потому, что в Москве больше невозможно вывести на рынок ЖК с минимальной собственной инфраструктурой и дешевым благоустройством — город задает очень высокую планку. Проектировщики подтверждают: Сергей Собянин лично визирует концепции новых комплексов, и требования к ним максимально строгие. Ставка делается на урбанизм, уникальность архитектуры, технологичность.
«Сегодня каждый новый жилой комплекс близок к произведению искусства. Это точно минимум бизнес-класс, где современная архитектура, продуманная геопластика, дорогое озеленение. Будущие проекты будут становиться только дороже», — отмечает Роман Родионцев.
По сути, современный покупатель инвестирует не только в квадратные метры, но и сам мегаполис. Москва кардинально меняется, расширяется и дорожает, что в перспективе приносит прибыль. Смотрите на цифрах:
- квартиры в Саларьево, которые раньше стоили 6–7 млн, выросли в цене до 21 млн;
- трехкомнатные лоты в ЖК «Бунинские луга» в Новой Москве, купленные за 7–9 млн, продают за 23–24 млн;
- на востоке Москвы цены показывают х2 за несколько лет, и это несмотря на направление.
- ЗИЛ развился в настоящий «город в городе», где цены увеличились почти в 3 раза.
Машиноместо вместо квартиры: вкладываться или нет?
Парковочные места в Москве все чаще рассматривают как самостоятельный инвестиционный инструмент. В среднем машиноместо окупается за 8 лет, тогда как квартира — за 16. Плюс у паркинга меньше операционных забот: не нужно делать ремонт, менять мебель и проверять арендаторов.
Наиболее перспективны вложения в машиноместа элитных жилых комплексов, которые расположены в центре и ближайших к нему районах. Здесь арендаторы готовы платить за комфорт и безопасность, а ликвидность таких объектов выше.
Однако есть и ограничения: не все застройщики позволяют купить машиноместо отдельно от квартиры. К тому же цена может оказаться сопоставимой со стоимостью студии или «однушки» в периферийных локациях.
Чтобы принять обоснованное решение о вложении в машиноместо и понять, насколько это выгодно, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей «Микроинвестиции в доходные парковки: почему это новый "тихий актив"».
Почему выгодно инвестировать на старте продаж?
Блогеры в соцсетях транслируют: «Хватит нас кормить словом "инвест" в сочетании со стартом продаж!» и призывают искать готовое жилье, уступки или вторичку. Аргументы звучат красиво: якобы ипотека стала дорогой, а инвестировать выгоднее «в готовое». Но на деле все не так.
Наши эксперты объясняют, что посредникам выгодно быстрее «разгружать» вторичный рынок, где комиссия выше и сделки закрываются быстрее:
«Критика стартов — это скорее маркетинг. Блогеры зарабатывают на продвижении вторички и уступок. Но для инвестора старты продаж остаются самой надежной стратегией».
Теперь разберемся подробно во всех преимуществах входа в проект на старте.
Ипотека траншами и рассрочка
Когда речь заходит об уступках или готовом жилье, многие покупатели надеются, что смогут использовать те же инструменты, что и в новостройках: рассрочку, семейную ипотеку или ипотеку траншами. Но на практике это не работает.
Важно понимать:
- Рассрочка возможна только напрямую с застройщиком. На вторичном рынке и уступках таких условий нет.
- Ипотека траншами, которая позволяет платить за квартиру поэтапно по мере строительства, также применяется исключительно в новостройках.
- Семейная ипотека и другие льготные программы не распространяются на вторичное жилье.
«Все эти финансовые инструменты — рассрочка, ипотека траншами, льготные кредиты — работают только на старте продаж в новостройках. Для инвестора это важное преимущество: можно фиксировать цену сегодня, а платить постепенно, минимизируя нагрузку и переплату», — подчеркивают эксперты.
Именно поэтому старты продаж сохраняют свою инвестиционную привлекательность. Они дают гибкость в финансах и возможность войти в сделку с меньшими рисками и затратами.
Гарантированный «плюс»
Даже если стартовый прайс кажется высоким, рынок работает на инвестора. К моменту сдачи дома квартира дорожает минимум на 20%. Это подтверждает практика последних лет в Москве и Новой Москве.
Кроме того, у инвестора всегда есть запасной выход — продажа по переуступке. Разница между ценой входа и актуальной стоимостью у застройщика обеспечивает прибыль, пусть и меньшую, чем при удержании объекта до ввода. Но в любом случае это гарантированный плюс, а не убыток.
Таким образом, даже в условиях роста цен и высокой конкуренции старты продаж остаются инструментом с минимальными рисками и максимальной гибкостью. Вы либо зарабатываете больше — дождались ключей, либо чуть меньше — вышли раньше и сохранили доход.
Новые стандарты жилья
Современные жилые комплексы — это уже не просто дома. Это целые экосистемы, в которых применяются технологии будущего. Сегодня на рынке появляются проекты с интеграцией сервисов Яндекс, системами биометрического доступа, умными камерами, приложениями для управления домом. В некоторых ЖК уже тестируют инновационные парковки, где автомобиль самостоятельно уходит на хранение и возвращается владельцу по запросу.
Подобные стандарты появились совсем недавно, но именно они формируют будущее рынка. Через несколько лет такие решения станут нормой, и спрос на них только вырастет.
Главное отличие новостроек:
- покупатель получает не только квадратные метры, но и технологичную, удобную среду;
- жилье остается конкурентным десятилетиями, потому что изначально проектируется под современные запросы;
- такие дома выигрывают у вторичного фонда, даже расположенного в центре, где единственным преимуществом остается место.
Наши эксперты подчеркивают:
«Новостройки — это всегда инвестиция в будущее. Технологичность, сервисы, комфортная среда — все это будет востребовано и через 10–15 лет, в отличие от старого фонда, где ценность ограничивается только локацией».
Именно поэтому ликвидность новых проектов остается выше. Они отвечают ожиданиям покупателей «жить в городе будущего».
Если вы хотите инвестировать грамотно и выбрать квартиру с высокой ликвидностью, команда Est‑a‑Tet поможет найти действительно сильные объекты на рынке Москвы и Московской области. Для любого покупателя работа с брокером остается ключом к успеху: экспертная поддержка позволяет разобраться в нюансах и выбрать тот самый лот, который будет выгоден не только сегодня, но и через годы.
